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——国家发展和改革委员会宏观经济研究院研究员 刘福垣
我们国家进行宏观调控很多年了，从国六、国八条一直到现在打压房地产市场，但房价还在上涨，根本原因在哪里？就在于我们的土地政策，政府要土地财政就不可能改变土地批租的政策，土地政策不变，房价是下不来的。
第一个问题，房地产仍然是支柱产业
今天我想从三个方面讲这件事。首先，要给房地产行业一个战略定位，这是由我们的经济发展方向决定的。我们现在处于资本原始积累还没有完成的阶段，农工潮已经达到1.45亿，2亿5农民工转变社会分工而没有转换身份，这是我们国家的主要矛盾。我们要进行经济结构的战略性调整，十年没破题，关键是我们没有牵牛鼻子，要转变农民工的身份。“十二五”开始我们要进行空间结构的战略性调整，带动消费结构、产业结构的调整。什么是空间结构的调整？就是要加速城市化的进程。城市化一化解千愁。我个人研究战略，我们没有资格谈剩余，我们现在要加速城市化进程，工业要向县以上集中，工业集中以后，服务业服务半径扩大，服务业要长足发展，创造大量的就业岗位，所以农村人口大量向城市迁移。在这个过程中，房地产必须要大发展，也就是说我们每年转一个百分点的农民工，50到60平米的房子至少要盖700万套，所以房地产发展多了。我告诉大家，给农民工盖的房子还没有动工呢，而真要丢掉拐杖，练内功，启动内需，必须转变农民工的社会身份。“十二五”搞五个百分点就不得了，一年一个百分点搞下去，得三、五十年才能达到目标。这些房子能带动很多产业的发展，按照这样的逻辑，房地产业五十年都是短缺的产业，都是高盈利的产业，一百年都是支柱产业，因为我们吃穿住用行，按最低水平计算，房租占月工资的25%，也就是说消费品住宅占消费结构的1/4，难道不是支柱产业吗？
未来五十年，每二、三十年，相当多的房子要重盖，你想想得动用多少钢筋。我可以告诉大家，东京的户型是多少？平均户型62平方米，相当于我们目前发展阶段的一、二百平米，都是大户型，重新盖了四遍达到84平方米，我想中国重盖八遍都不算完。我们从事房地产的先生们可以把心放在肚子里，钢铁行业也可以把心放在肚子里。
第二个问题，改革的方向
现在房价不是打压的问题，而是市场的问题，是流通渠道的问题。第一大问题是土地批租。大家知道老百姓买房子买三个东西，70年的租，70年税费，加成本和平均利润。这样房子能不贵吗？而我们的特色是土地公有，公有制土地纳入市场的机制就是应该是年租制，按年收租，谁买了房子按年向政府缴税。如果明确租是全民资产的收益，只能用于社会保障，不能用于政府活动。改变土地批租制，按年租制，对老百姓、政府有多大的好处？北京市的建成区，每年每一平米都要提供地租。随着整个城市的扩容，经济的发展，人们收入水平、GDP的上升，地租三五年还要提一次。一旦土地采取年租制，房地产体制的问题就解决了。明租之后要征税，纳税人的费用要纳入税收，这就叫房产税或者财产税，不要买房子的时候收这么多税。所以大家知道现在房价高，不是开发商的罪过，房价60%左右是政府一次拿走了，1/3地租，1/3税费。
未来的走势
现在好多人都担心房地产泡沫破灭，有的人预测掉一半还要崩盘，我告诉大家，房地产有没有泡沫？有，但是我们的泡沫是用钢做的，破不了。原因在哪里？因为我们正在发展中阶段，两个生产方式正在转化，农工潮的增长速度还有三五十年，我们大量盖房子还来不急，房价能降下来吗？政府打压的目的是涨的慢一些。现在已经占GDP这么大比重，我们用增量降低泡沫的比重。大家知道喝啤酒，倒在杯子里，一点泡沫都没有，你不愿意喝，如果都是泡沫你喝一肚子气，有这么一点儿有好处。而这点泡沫，我们只要增量是按照小户型走，不会出大问题，而且逐渐像我们身上的肿瘤，它不是恶性的，慢慢就被吸收了。所以未来房地产发展趋势，总量还得迅猛扩大，适应空间结构的调整，因为空间结构调整，工业也要往县以上集中，人口也要集中，所以要盖多少房子？另外走势是逐渐向小户型走，房价怎么走？市中心房价在未来五到十年不会降多少，因为未来五到十年，“十二五”改革的直接成果是中高收入阶层还要有一到两亿，能量是很大的。我们达到五年以后、十年以后什么状态？市中心的消费成本上升，使用成本上升了，买的起用不起了，为什么？土地每年要教缴增值税，特别是工价，工价大幅度上升，物业费要上升、水电气要上升，消费成本要上升，幅度压过了房产价格。这样的背景下，富人都去远郊买了大别墅，把穷人请回市中心，都是小户型的。富人是小轿车加别墅，工薪阶层是大板楼加公共交通，那时候北京城就不会是天下第一堵城了。走势是什么呢？是房价稳下来，不会大幅度涨了，也不会大幅度降，经过五年十年，城乡房子随着使用成本的变化，成为翘翘板，远郊房子开始提价，市区房子有所下降。降幅也不会大，因为我们工资幅度上升很大，大家的房价承受能力越来越强，因为“十二五”政府说要翻倍，我认为翻倍都不够，一年十几的收入上升，特别是我们改革深入发展以后，社会保障到位了，比如今年有一句话，全中国人将来看病自己负担30%，其他方面年轻人敢消费，工资月月光，收入就越来越高，这对房价承受能力就强了。那时候人们的心理承受能力大大加强，有钱人上郊区了，房价健康了。
按照这个逻辑，我认为“十二五”时期钢铁产业要提供的原材料肯定要大幅度上升，房价又不可能大幅度下降，是稳定的，使用成本有所上升。真正的转折点是反城市化的时候，城市化完成50%以上，反城市化进行，一部分人往里走，一部分人往外走，这个转折点的时候，我们房价才能根本的发生变化。但无论如何，由于我们的资源结构、土地结构，我们的用钢量会比别的国家大。因为别的国家地广人稀，盖的都是平房，而我们是地上地下，用钢量非常多，而且是反复的用。所以你们的行业是非常光明、有前途的。
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