他认为，在周期拐点仍盲目扩张的地产企业倒下之后，本轮房价调整才会结束
“救市是救国家市场，不是救房地产市场。没有任何人会为开发商的错误决策买单。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前在上海表示，可以说是中国真正意义的全国性房地产市场出现以来的第一次全面的调整，它可能在一个标志性事件——在周期拐点的顶点阶段仍疯狂扩张的企业倒下——发生之时，才能结束。
巴曙松是在2008经营与管理创新年度峰会上发表这番言论的，峰会主题之一是“紧缩与通胀下的房地产业突围”。
周期性回落叠加产业转型压力
我国的房地产市场，是市值约40万亿的一个财富市场。巴曙松指出，股票市场从6100点跌到1800点，这个市值的缩水下拉GDP0.6个点左右。如果房地产市场也出现这样暴跌的情况，估计幅度会更大。
巴曙松表示，目前我们所处的，正是一个周期性回落和产业转型的压力叠加的时期。现在宏观经济周期性回落的速度比想象的要快的多，因为它叠加了中国产业升级的压力，这两个因素的叠加使GDP从去年二季度的12.2%回落到今年的10%或者是9.5%左右，如果按照收入法来算大概在8.5%左右。
他预计，GDP大概会回落到8%左右的增长。现在政策的微调只能是防止它下滑过快，但是改变不了趋势，很可能持续到明年或者后年，而转型则是一个动态变化，等待的时间也许更长。
房地产是一个非常典型的周期性行业。巴曙松表示，房地产价格、投资消费基本上是在大的经济背景下波动的。因此本轮房价调整可以说是中国存在真正意义上的全国性的房地产市场以来的第一次全面的调整，即第一次随着经济周期的波动出现调整。而且，转型的压力跟房价也密切相关，出口依赖性比较强的地区，其房价调整幅度较大，实体经济型的地区，调整比较平缓。
行业管理粗放门槛偏低
巴曙松称，目前房地产企业的成本管理水平，低于任何一家江浙制造企业；粗放之至；销售能力则明显低于任何一个日用品行业，后台的数据库建设更是无法和金融行业相比。
利润来源方面，土地的贡献率占了一大半，即使是最为优秀的房地产公司，其主要的利润来源，也主要来自购买土地到销售这个开发阶段的土地价格上涨带来的盈利；不少其他行业的公司，也在房地产行业的巨额盈利能力的趋势下纷纷进入这个市场，这种状况难以持续，因此调整也可以理解为整个房地产行业的准入门槛提高的过程，行业出现重新洗牌的过程。
巴曙松同时表示，现在的中国房地产市场是真正具有深远意义的大市场，130家央企、1600家上市公司，相当大部分直接或者间接地参与到房地产市场当中，所以这个牛市是一个陡峭的、连续的曲线上升。去年不断的叠加出天价就是在这个阶段，那么它调整下来也是一样，就是一条陡峭的线下来，然后就是平底。
打破救市幻想把握好宏观周期
“要把握市场经济走势，不要在调整经济期倒下”，巴曙松提醒那些房地产企业，比较困难的时期仍将持续，行业总体上应以防守为主，企业家要很好地把握投资节奏，没有这样的把握能力，在周期性行业里将受到冲击。
他指出，房地产市场调整跟经济调整一样，是对过去5年牛市的体检，检查的就是把握周期的能力。经过这一轮起伏之后要好好想一下怎样把握好宏观周期。另外经过这一轮洗牌之后，房地产企业将学会保有稳定、健康，能经受住宏观调控的现金流。
巴曙松表示，决策层的行为已更为理性，决策的基本逻辑是：经济基本面好，股市房市才会根本好转，脱离基本面的救市举措是难以根本见效的，充其量只有短期的粉饰效果。
他强调，“救市”是救国家市场，不是救房地产市场。要救的是市场的繁荣，是要使整个经济运转起来，并没有任何人为开发商的错误决策买单，所以要打破救市幻想。只有经历考验的房地产企业，才可能承担中国未来房地产市场健康发展的重任。
扩大内需完善制度建设健康市场
趋势上看，巴曙松指出，行业整合不可避免，从当前的市场状况看，中国的房地产市场调整很可能走的是一条用时间换空间的道路。可能出现时间换空间的现象，供求关系趋于基本平衡，房价结构则会剧烈调整。
中国的内需扩大和转型没有一个活跃的房地产市场是不行的，因此要共度时艰。巴曙松指出，地方政府收的税费太多，应该降低；中央的土地增值税也要考虑调整，房地产商部分让利，各方共同合作，把交易量放出来，这样整个经济才能循环起来。
另外，土地制度太僵化，政府的相关部门应予以完善，避免房地产市场再大起大落，保障其健康运行。提供一个透明的、健康的市场，完善相关的法制，让消费者放心的市场，
对于调整什么时候结束，巴曙松指出，现在，房价和居民的收入比、以及房价和房租比，都处于不低的水平，高端的需求已经得到较好的满足，潜在的房地产的需求转换为现实的需求需要购买力积累和信心的恢复，这些都需要时间。
他表示，2007年“扑”到房地产行业，到了2010年被腰斩出局，这样的故事会出现。当标志性的事件，即在周期拐点的顶点阶段疯狂扩张的企业倒下，那么调整就将进入结束阶段。(来源：和讯网) |
