广州的房地产市场在经历了从2003年下半年开始到2007年10月这四年间的一路飙升，在2007年的10月份出现了拐点，逐步进入了一个漫长的寒冬期。
2007年9月，广州市十区房屋交易登记19129宗，同比增长25.8%，交易登记面积206.24万平方米，同比增长31.9%，交易登记金额135.49亿元，同比增长60.8%。从增长幅度来看，该月的成交额达到了一个顶峰；然而十月份，却出现了回调的拐点信号，尽管十月份有“十一黄金周”销售刺激，也未能把增幅指数带上一个新高点。
因而，对于广州楼市前景如何，当地政府是否救市，都成了广州房地产商每天常常在思索的话题。
冰冻三尺并非一日之寒
数据显示，2007年10月，广州市十区房屋交易登记15546宗，同比增长16.0%，交易登记面积196.09万平方米，同比增长6.8%，交易登记金额124.87亿元，同比增长28.5%。尽管交易宗数、登记面积及金额仍表现出增长，可是十月份以前的高增长却自此一去不复返。
紧随的11月份，交易的总数及登记面积都开始以20%左右的速度同比减少，由于相对高位的房价支持，使得交易金额保持了1.5%窄幅增长。自此开始，广州的房地产市场便开始逐步从盛夏步入了秋天。
2008年初冰雪灾害突降南方，把寒气吹向了广东楼市的心脏地带——广州。自此，广州楼市正式步入了漫长的冬季。
截至今年8月，广州市国土资源房产局的统计数字，8月份，广州市十区房屋交易登记12839宗，同比减少32.2%，交易登记面积138.14万平方米，同比减少27.3%，交易登记金额93.53亿元，同比减少25.5%。
政府应对从容不迫
称不会有“政府救市”
在目前处于冰河期的广州房地产市场，政府拍地遭遇数次流拍或低价成交，市场上对于政府介入救市的呼声早已不绝于耳，广州市国土房管局的有关人士清楚表示，广州不会有“政府救市”行为，政府应该做的，只是在房地产低迷，与房价高涨时进行风险调控。
针对今年土地拍卖会上基本以低价成交甚至流拍的现象，广州市政府仍坚持今年将至少保2.5平方公里的住宅供地规模，以保证未来两年土地的稳定持续供应。广州即将在2010年主办亚运会。截至九月底的数据，今年广州市共推出商品住宅地块84.86万平方米，占底线的33.9%。
业内人士认为，政府坚持密切观察市场的变化，及时调整拍地的起拍价及用地面积规模等措施降低门槛是很正常并且是积极的。
据广州市国土房管局有关人士透露，政府在制定土地的拍卖底价时必须通过估价师持续不断的评估做出的。制定的方式有很多种，一般最常用房地产“假设开发法”：即根据同一区域同一地段商品房现有的价格，再设置一定合理的利润在倒推土地成本。拍卖底价的水平，则反映了政府对该地块的楼市预期和判断。
针对个别出现的流拍现象，政府认为，流拍不等于市场不行，只能说明预期还是有误差。政府部门需要继续“做功课”，分析目前区域和整体的房产市场状况，再制定合理的出让条件。“有的区域可能需要调整，有的区域也可能保持不变”。
同时据有关人士透露，由于去年积累了很多的市场风险，广州市政府目前正在研究制定相关的措施和政策进行调控，防止风险爆发性释放，带来房价暴跌。
部分专家认为，前景或已明朗
广州房产专家分析认为，广州楼市开始进入“触底阶段”。广州房地产专家韩世同、合富辉煌首席市场分析师黎文江等均对目前的广州楼市抱有比较乐观的态度，并在“十一黄金周”之前在网络媒体中表示，目前房地产价格正处“触底”阶段，现在则无疑是在房地产快要转折回暖之前出手的最佳时机。
摩根大通预期政府货币政策转向周期进入，对方是有利好影响摩根大通中国首席经济学家龚方雄9月16日曾表示，央行下调基准贷款利率和金融机构人民币存款准备金率等政策的目的在于保持经济“平稳快速”增长。但值得注意的是，央行并未提及任何“从紧措施”，这是自去年年底以来的首次。因此，龚方雄认为，这是未来央行将会进一步放松货币政策的强烈信号。
近日摩根大通发布了对国内楼市报告，其中认为中国可能采取目的明确的措施，并通过降息来刺激低迷的房地产市场和经济增长。
“房地产市场的灾难将蔓延到经济的其他领域，因此我们预测政府会选择性地放宽对该领域的限制，”摩根大通中国证券市场部主席李晶说，“要防止整个经济的急剧放缓，有必要采取特定措施来刺激房地产领域。”
李晶认为由于中国房地产行业占到了固定资产投资的近四分之一，并向社会贡献了10%的就业，因此，中国是难以经受房地产市场大跌的，她指出未来政府政策的主导方向将有很大可能集中在对低收入居民购房的支持政策，以及针对一些开发商有选择性地放宽信贷。
政府可能采取的支持楼市措施包括进一步降低利率和银行存款准备金率，这将间接地有利于房地产市场。此外还可能包括下调贷款首付比例、尤其是对于第二套房屋购买下调40%的定金比例；允许增加发债来为开发商提供资金、减少或者减免土地增值税、允许房屋购买者从个人所得税扣除贷款等。
买家心理价位的支撑点
笔者在针对广州不少新推盘的大量定价调研中发现，在广州楼市极为低迷的7.8月份，市区内仅有少数成交的楼盘均价大概就在1.2万元/平方米左右。大多发展商定价时认为这一价格大致就是买家置业心理价位的上限，并以此成为楼盘热销与否的一道分水岭。
根据阳光家缘数据统计显示，广州市9月份成量排名前十的楼盘区域及量、价来看，低档楼盘与中高档楼盘的比例几乎相仿。低价盘都集中在郊区，且降价幅度比较深。而榜中的市区盘均在10000元/平方米的均价以上，尽管交投并不活跃，但是市区的相对稀缺性资源对其价位有一定的支撑作用。并且经过数月以来冷清的交易，买卖双方的均衡价位在慢慢筑起。
微弱的成交量，仍然反映着市场上买房的主力仍然在观望当中，卖家冷静对待“十一”的促销看楼活动中商家各出奇招，销售楼盘人头涌动，却“旺丁不旺财”。
房地产商，准备好过冬了吗？
广州本地的房地产公司，在国内A股市场上市的有保利地产、东华实业、珠江实业，以及绿景地产。
保利地产——“储粮”充足，坚持“现金为王”
保利地产作为一家广州的区域性房地产开发企业迅速成长为一家全国性大型房地产集团公司，被评选为2008年沪深房地产上市公司综合实力30强中的第二位，仅次于万科地产。
公司以广州、北京和上海为中心，幅射区域重点城市，公司在全国的扩张布局渐入佳境。今年公司总体经营目标是，房地产直接投资300亿元至350亿元，新开工面积630万平方米，竣工面积350万平方米，全年实现销售认购240亿元，在资金基本保障的前提下实现等量拓展，品牌资产突破60亿元。
国庆黄金周期间，公司在北京、上海、天津、成都、广州等城市都有新盘推出，并取得超过15亿元的销售业绩。在新进入的杭州、天津、成都等地也取得了较好的销售业绩，公司负责人表示，这是保利地产全国布局进入纵深阶段的结果。
保利地产的董秘岳勇坚表示，目前公司的几个主要策略是：做好过冬准备，谨慎拓展，不进入新的城市，集中在现有的中心城市，中心地段，原则上不涉及商业地产。同时将加快销售，能卖最好都卖，不能卖的创造条件卖。此外还将严格控制成本。财务的角度上则是保持并加大现金和土地的比率，保证安全的现金边际，不轻易储备土地。保利地产日前刚刚发布公告称：根据市场和企业经营情况，董事会同意对2008年度经营计划各项指标进行调整，调整范围不超过20%。更直白的体现则是“现金为王”。
1.资金相对充沛，资金链良好
2007年，保利地产成功公开增发获得71亿元人民币资金，今年的7月份又成功获批发行43亿的公司债，并且获得了中诚信证券评估有限公司给予保利地产债券信用评级为AA+。并且对于负债率较高的地产公司来说，这样的评级已是地产公司发展所能获得的最高评级了。
保利地产20007年报表示，其今年拟新增投资300亿至350亿元。保利地产董秘岳勇坚表示，保利地产发债的主要目的是新的投资，其中13亿元用于偿还短期贷款，30亿元用于投资。除此次发行的43亿公司债外，还会通过现金存款、银行授信等方式确保300亿元以上投资规模。
保利地产一季报显示，其总资产约为464亿，总负债约333亿，负债率约为71.8%，与地产行业平均负债水准持平。且其负债中，包含约125亿元房屋预售款，显示其资金状况并不十分紧张。
东方证券通过实地调研了解到，自2007年下半年以来，广州房价虽然出现了一定程度的调整，但是保利地产在拿项目之前都对项目的盈利情况做过严格的测算，只有达到税前总投资15%以上投资回报率的项目，保利才会考虑参与，目前保利在广州的所有项目测算下来，整体的投资回报率仍将达到50%以上。
2.业绩增长确定
东方证券表示，公司已经渡过支付地价的高峰期，上半年已支付超过80亿的地价，2007年约110亿元的未付地价中约有90亿元在2008年支付，下半年公司支付地价款的压力将会越来越小。公司的公司债发行成功后，现金流的状况将进一步改善。
同时东方证券指出，公司目前为开工的土地储备约1000万平方米，建筑面积土地储备约1500万平方米，另外还有500万平米卖掉还没有结算的资源。2008年公司计划开工建筑面积630万平方米，目前项目开工情况进展顺利，公司今年还计划拓展的建筑面积土地储备在600万～800万平方米之间，公司会根据现金流情况和土地市场情况，积极稳妥的新增土地储备。
公司上半年完成了超过100亿元的销售额，公司全年销售240亿元的目标不会改变。东方证券认为下半年公司的推盘量还是比较充足，关键看公司对项目的销售前景判断是否准确，营销工作是否做得到位。
此外，东方证券还实地调研了保利位于广州珠江新城的两个项目：108公馆和心语花园。东方证券认为，108公馆项目已经进入尾盘销售阶段，销售情况已经比较稳定，预计销售压力不大。而由于周边竞争楼盘较多，周边的配套还在完善过程中，心语花园下半年还是面临很大的销售压力。
保利上半年实现销售金额已完成公司2008年全年计划的45%。公司6月份销售均价约为9448元，高于保利2007年全年的销售均价8537元。截至2008年6月，公司可结算金额达到223.34亿元，到达2007年结算收入的301%。东方证券初步测算，公司的2008年中报每股收益约0.4元，2008年全年EPS为1.20元，2009年EPS为1.85。
3.控股股东实力雄厚
本次保利地产公司债就是由公司实际控制人中国保利集团提供担保的。保利集团是一个净资产在200亿元以上的国资委直属大型国有独资企业，具有担保资格。
上市公司作为保利集团地产业务的主要载体，获得保利集团极大的支持，从而使公司在优质土地储备的竞争中具有较强优势。
9月8日，保利地产的实际控制人保利集团也增持了公司股份11万股，并计划在未来12个月内，增持保利地产不超过已发行股份的2%。市场上普遍认为，作为大型央企，股份回购一方面可能出于对中央政策的响应及支持，另一方面则体现控股股东对上市公司的强大支持一记对其未来前进的看好。但是也不乏悲观者认为楼市的兴旺与否最终看的是消费者信心，控股股东的高姿态回购或许恰恰反映了目前是近十年来的市场低迷期。
东华实业——或面临资金“吃紧”的状况
广州东华实业股份有限公司(以下简称东华实业)成立于1979年，1988年成为广州市首家向社会公开发行股票的股份制试点企业，在广州市房地产市场上具有比较深的资历。
东华实业在重组后大举进军北京房地产开发市场,公司持有北京东华基业投资有限公司83%的股权。2007年年会上，董事长杨树坪表示，公司继续以房地产开发为核心业务，以北京地区项目为主，江门地区项目为副，并与河南省三门峡市陕县财经投资公司在河南省三门峡市陕县县城合作开发陕县的“天鹅湾社区”，逐步向河南等二、三线城市拓展。
公司位于北京虹湾国际中心的项目占地约3.6公顷，为商业金融用地。与河南陕县财经投资公司合作开发位于陕县县城约3000亩土地，建成陕县的“天鹅湾社区”，计划总投资约50亿元。
其中位于北京青年路的小区项目2007年上半年实现净利润3927.83万元。尽管目前随着新项目的不断建成及预收账款的收回，公司未来业绩有望稳定增长。但是从目前的楼市状况来看，公司的资金状况并不见得那么充裕。
首先，东华实业与同行业的上市公司相比，公司的自有资金及资产规模相对偏小，目前的总股本只有3亿股。其次，公司现有项目大部分都处于开发阶段，资金需求量较大，公司的土地储备和项目储备不丰富也是公司现阶段面临的问题。
而且目前公司的融资状况并不理想，今年年初的公司公告中称拟向大股东粤泰集团和其他关联公司以及机构投资者增发10亿股，预计募资约29.5亿元。通过定向增发，预计公司股本由3亿股扩大到13亿股。但时至今年年中的财报中显示，该增发扩股仍未完成，也就反映了公司目前的融资渠道可能很大程度上受到了限制，一直难以配合大量的新启动项目的如期竣工。
货币政策开始转向
地产业或现曙光
10月8日，中国政府为了配合全球各大央行联手晚秋全球经济出台了政策组合拳。
国务院决定自10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。中国人民银行决定10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。中国人民银行宣布15日起下调存款准备金率0.5个百分点。
从目前国际金融海啸以及国内经济下滑的情况来看，政府为了保证我国经济的稳定增长，保吃经济增长率在9%的水平，货币政策有必要开始转向，由从紧的货币政策转向稳健或积极的货币政策，并且放松银根，进入利率的下调周期。政府通过货币以及财政政策引导人们的预期维持市场稳定。
该政策组合拳应是对于房市的一组利好政策。首先，房地产市场属于资金密集推动型的行业，存贷款基准利率下调，将大大降低了房地产开发商的融资成本，减少财务支出，增加企业利润。其次，存贷款基准利率下调，将进一步刺激投资者的投资意愿，尽管楼市对于利率的敏感度不及股票市场，相对滞后，但是从长远来看，一旦货币政策进入利率萧条周期，对于房地产市场的复苏活跃则是必然的趋势。最后，存款准备金率进一步下调0.5个百分点将有助于银行贷款规模的扩大，房地产商在未来的贷款难度有可能会降低，从而缓和大量房产商资金链紧张的局面。(来源：证券日报) |
