“我们的课题早在2007年就启动了,现在终于有了用武之地。”2月26日,中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立兴奋地告诉本报记者。尹所说的课题,是住房和城乡建设部(原建设部)组织开展的住房置业担保研究。
本报记者独家获得的这份研究报告提出,希望有关部门借助住房置业担保这一市场化手段,进一步增加给予符合条件的购房者优惠,比如进一步降低首付比,给予更多的利率优惠并采用固定利率等,以改善目前市场低迷的情况。
本报记者从建设部方面人士得到的消息称,建设部内部目前正在讨论这份课题报告。据参与讨论的人士透露,此份方案“如果成为政策,将有可能带动近13000亿的投资和消费”。
政策性住房金融体系破题
据建设部房地产司人士透露,该报告一共分为《完善住房担保体系、确保住房市场健康稳定发展》、《置业担保行业规范化管理研究》以及《住房贷款担保机构的风险准备金制度研究》三部分,分别由社科院金融研究所、上海住房置业担保有限公司以及北京住房担保中心进行调研并主持完成。
上述说法也得到了课题参与者的证实。“社科院金融所负责的是整个的体系建设,我们负责制定行业规范,而北京方面负责风险准备金方面的研究。”上海市住房置业担保有限公司副总经理郑鸿国在接受本报记者采访时表示。
“这个课题其实早在2007年就接受当时的建设部房地产司的委托在做了。课题旨在研究本行业在过去十年运行中遇到的具体问题,制定未来的长期规划,保障我国住房市场健康稳定的发展。”郑鸿国介绍。
另据一位接近建设部的人士透露,早在2月13日,建设部住房保障司和公积金监督管理司已会同人民银行金融市场司,以及参与此次课题研究的人士,共同讨论了上述三份课题研究成果。
“会议还没有形成统一意见和成型的政策建议,大家就现有的研究成果提出了自己的意见,目前还在就讨论中谈到的问题进行进一步的补充和修改。”上述人士向记者表示,“形成了统一的意见后肯定会通过建设部逐级向上提交。”
“我们的目的是通过住房担保行业的规范和整合,探索构建我国政策性住房金融体系,在传统的房地产业调控手段之外,为决策层提供一个更为市场化的调控手段。”建设部内部人士如此表示。
围绕这一目标,报告明确提出“政府应该将住房置业担保机构确定为政策性住房金融机构”,并与住房公积金一起成为中国政策性住房金融体系的主要组成部分。
本报记者还从课题组成员处了解到,由于行业的独特性质,住房置业担保此前并未引起高层重视。建设部内部一位长期关注住房担保行业的人士告诉本报记者一个细节:2007年国家审计署对北京、天津、上海等地的住房担保机构做了一次全面审计,并提交到国务院,“当时领导看完曾询问该机构是何时成立的”。
在业内人士看来,这样的结果也是必然的。
“住房置业担保主要是通过提供担保以及政策优惠,让符合条件的购房者,特别是即期消费能力不足的客户,能以相对较低的首付比和利率购房。而前几年楼市一片红火,政府屡次出台政策进行调控,置业担保作为提振市场的手段自然不会得到重视。”郑鸿国分析。
住房担保机构欲四两拨千斤
成立已近10年的住房担保在此前的运行过程中却饱受争议。
“我现在申请30万元的住房公积金贷款,还必须要交3000多块钱的担保费,但并没有享受到额外的优惠,觉得这个钱花的挺冤。”一位目前正在办理公积金贷款的上海购房者向记者抱怨。
不仅仅是普通购房者,住房担保机构的从业人员也常常会有有力使不上的困惑。“在打七折的情况下,目前公积金贷款和按揭贷款的利差实质上已经非常接近,只有0.24%,其实我们也想要给予购房者更多的优惠。”国内一家住房担保公司负责人无奈地表示。
“无论是商贷还是公积金贷款,拥有担保也不会再享受更多的利率优惠。”工行上海分行营业部的一名工作人员就上述说法向本报记者证实。
“如果能够实现向政策性住房担保转变,住房担保机构就能够以提供担保的方式,用较低的首付、固定且优惠的利率,帮助暂时不符合贷款条件,但有稳定职业和收入来源的购房者实现贷款购房。”课题组成员、北京市住房贷款担保中心汪为民表示,“而担保机构也会利用自身专业化水平较高的优势,协助银行评估审查贷款客户资质,全面把关风险。”
据上述人士介绍,为了防范风险,方案对于通过住房担保购房的人群设置了一定的条件,如具备持续还款能力、且为首次购房自住,根据特定条件为其设置贷款上限等等。按照这一条件设置,当前最合适的目标客户是刚刚毕业的大学生,他们未来的收入预期较好,但当前的支付能力差,通过住房置业担保,降低首付比就可以让这一群体实现购房的梦想。
但是目前住房置业担保行业整体较小的资本金规模成为实现上述目标的桎梏。
根据上海市住房担保有限公司给出的资料,注册资本金在1亿元以下的(其中大部分在1000万—5000万之间)担保公司占比约为80.77%。资本金在1亿—5亿元之间的担保公司在全国约占7.69%。而规模在5亿元之上的担保公司全国只有2家,分别为天津市津房置业担保股份有限公司和上海市住房置业担保有限公司,注册资本金分别为6.5亿元和6亿元。
“按照《住房置业担保管理试行办法》规定,住房贷款担保机构担保的贷款额不能超过其实有资本金的30倍。目前业内最大的天津住房置业担保公司只能为大约195亿元的贷款提供担保。”郑鸿国表示。
基于这样的现状,报告建议中央财政首先拿出100亿元成立住房置业再担保公司,以增加住房置业担保行业抗系统风险的能力。
同时,再通过给予税收优惠和政策扶持,吸引地方财政及社会资本补充100亿元左右,加上行业现有大约100亿元的规模,则我国住房担保行业体系的资本实力将达到300亿元左右。
“按照1:30的杠杆,这300亿元理论上可以拉动住房消费10000亿元和房地产投资3000亿元左右。不仅可以有效缓解当前住房市场不景气的状况,而且为政府调节住房市场找到一个可操作的工具。”尹中立分析指出。
转型之辨
尽管有人认为该项方案将刺激一部分需求,有利于市场交易量的恢复,但北京某大型地产销售机构的一位中层管理人士对方案的可行性并不看好,“银行现在连打个七折都不太情愿,要他们再降低首付比和利率我觉得会比较困难。”
据该人士分析,目前5年期以上贷款利率打完7折之后只有4.158%,与5年期存款利率3.60%相比,利差只有0.558%。而作为住房担保的主要对象,5年期以上公积金贷款目前利率为3.87%,利差只有0.27%,“再加上各项成本费用,银行的利润空间已经被大幅压缩,再进一步压缩的难度可想而知。”
而人民银行金融市场司的参会人员在2月13日的方案讨论会上的发言似乎也证实了上述分析。据一位与会人士透露,人行方面并未就方案发表太多意见,只是提出担保机构“要加强自律,结合国办七号文件(《关于进一步明确融资性担保业务监管职责的通知》),先把自己规范起来。”
中央财经大学教授、中国银行业研究中心主任郭田勇也对该方案提出了自己的看法,“有了担保以后,银行的贷款条件的确可以适当放松一些。以银行对房贷业务的重视程度,应该不会特别反对,但也会考虑相应的风险,关键是能否找到一个风险可控又具有可行性的操作方案,例如担保费和利率的定价、准备金的估算等等。”
“纯粹按照市场化来说,的确可以通过客户的具体情况,灵活采取差异化的首付比和贷款利率水平。但问题是银行现在根本没办法去逐个鉴别。”郭田勇向本报记者表示。
这一说法也得到了课题组成员的积极回应。“住房置业担保机构正是要充当这样一个角色,替银行评估客户,鉴别和控制风险,以担保这一市场化的手段,协助银行系统实施更灵活多样的监管理念。”尹中立表示。(来源：21世纪经济报道) |
