CCTV《经济半小时》2月26日播出《广东：倒闭一两家房地产企业不会造成太大影响》，以下为节目实录：
昨天，我们报道了北京部分五环外的楼盘出现大幅打折促销，资金链紧张已经威胁到一些房地产开发商的生存，今天我们再到另外一座城市广州去看看，广州楼价经过2007年的大起和2008年的大落，今年第一个月均价为8014元/平方米，几乎又回到了2006年的水平，这一番价格轮回，给广州的房地产行业到底带来了什么影响？我们跟随一位广州市民一起去看看。
房地产开发商主动大幅降价，除市场销售低迷，更大压力是他们的储备用地
2月22日星期天，广州市民小邱一早就来到广州看楼车最集中的宏城广场搭车去看房子，刚进广场，小邱的手上就被发楼盘广告的人塞进了四五张广告，但最吸引小邱的，却是一个叫恒大山水城的广告，广告上称：全新“麓山雅筑”成本价发售，半山楼王均价2680元，本周额外88折。
广州市民小邱：“如果真有这个价格，真是令我吃惊，在广州东边虽然他的地方还是比较偏，但在广州还是非常吸引人了。”
在经过一个小时的车程后，小邱来到售楼中心，售楼人员告诉小邱，他们的楼盘是周边最便宜的。
恒大山水城销售人员：“金地比我们贵大概500块钱，他们是老楼盘，我们是新楼盘。”
销售人员无意间透露，之所以以这么低的价格进行销售，就是为了缓解紧张的资金链，希望能够快速的回笼资金。
恒大山水城销售人员：“我们这里的地不是九几年拿的，九几年拿的地很便宜，这块地可能1000平米都可以拿到，可是我们是06年的地，所以那时候的地很贵的，06年市中心也是6000到8000。”
记者：“你们的价格是底价了？”
恒大山水城销售人员：“也不是底价，赚的少一点。”
记者了解到，恒大山水城楼盘由恒大地产开发，恒大地产在业界被誉为房地产企业的华南五虎之一，在短短一年时间里，恒大地产的土地储备膨胀了8倍，高达4580万平方米，包括分别位于19个城市的近50个房地产项目及土地储备，超过了此前在港上市的“大地主”碧桂园，然而，2008年，恒大地产香港IPO上市失败，再加上房地产市场疲软，因此，恒大地产资金链紧绷的消息不断。
根据公开的资料信息，恒大地产举债拿地，地价就已经是100多亿元了，加上建筑成本200亿元及此前111亿元的借款，负债达到了400多亿元。
而为了回笼资金，恒大地产在全国各地采取了各种手段来吸引消费者。
在恒大山水城08年国庆开盘时，为了吸引眼球，更不惜重金请来范冰冰、谢霆锋的明星前来捧场造势，不仅如此，在广州，恒大对原来开发的楼盘打折力度也相当大，2008年初记者曾采访过恒大位于金沙洲的一个楼盘。
记者：“现在是多少钱一平米。”
售楼人员：“现在大概也是我们均价是1万2左右，是包含3千块钱的豪华装修的。”
记者：“那就是算是一种变相的一种折扣吗？”
售楼人员：“也没有的，因为我们之前的楼价都是这个幅度，都没有做了一个调整。”
而如今小邱收到的一张广告上，这个楼盘的价格赫然成为7688元，并送价值3000元的豪装，本周认购额外八五折。
小邱：“恒大的御景半岛在金沙洲那边算是比较低，跟万科比低一点，反正是抱一种好奇心去的，因为毕竟那个地方还是比较偏远，真正购买的话，还是要仔细考虑一下。”
同样一个楼盘，一年前卖12000，到了今年价格降到7688一平米还打85折，广州楼价下滑的速度由此可见一斑，不过，记者了解到，房地产开发商主动大幅降价，除了市场销售低迷，更大的压力来自于他们在前些年地价飞涨的时候购进的储备用地，如今这些当年高价抢购的地王已经变成了名副其实的地雷，压得开发商喘不过气来。
记者：“这里是广州市员村绢麻厂地块，2008年初，恒大地产在历经上百轮竞价后，以高出底价8倍的41亿元的价格竞得这个地块，然而时隔一年，这块地没有任何开发的迹象。”
绢麻厂地块规划总建筑面积约为31万平方米，楼面价约达每平方米1.3万元，以楼面价计算的单位地价在广州市排名第二，亦是天河区的“地王”，恒昌房地产顾问有限公司总经理何世红告诉记者，恒大上市受阻、房价直线下降后，这块天价地块必成为了恒大地产沉重的包袱。
恒昌房地产顾问有限公司总经理何世红：“一个是这个资金，41亿的资金，对他来讲是非常大的一个压力，第二个，他这样一个成本，在未来开发过程中，也会对他这个项目产生非常大的压力，所以说我想这个项目是不是真能够顺利往下推进，那么应该来讲是一个非常大的问号。”
一方面地价款需要支付，一方面高达约每平方米1.3万元的楼面价已经超过了周边楼盘的售价，这就意味着恒大的房子盖上去只会亏本，退地似乎成了惟一的选择，之前已有先例，上海一块楼面地价达6.69万元的内地“单价地王”已被苏宁集团以政府规划更改为由退还给了政府，因此，恒大要退地的传闻一直不断。
记者：“我知道后来之后，对于这块地的归属，已经有很多的猜测，现在有最后的定论没有？”
何世红：“现在来讲，应该来讲至少从公开的信息来讲，应该还没有一些定论，那么有可能政府会调整那块土地的这个性质，那么通过这样的方式，那么他因为有多方面的需要，一个是市场的需要，可能还有城市发展的需要，有这种可能性。”
高价拿地，而房子的卖出均价甚至比土地平摊的价格还低，这就出现了面粉还比面包贵的现象，不仅是恒大地产在为高价拿地而头疼，在广州的很多房地产开发商都纷纷推迟了开工，或者放慢了工程速度，在广州，已经看不见热火朝天的建设景象，尽管没有一个地产项目彻底停工，但工地上的工人数量明显减少，吊车基本没有运转，记者在调查中了解到，富力地产的两个项目今年就推迟开工。
富力地产销售人员：“富力可以卖的都卖了，还有两个项目没有开工。”
记者：“今年会开发吗？”
富力地产销售人员：“不会，可能不会，应该不会。”
记者：“为什么？”
富力地产销售人员：“进度没到。”
记者：“进度放缓了是吧？”
富力地产销售人员：“是的。”
位于广州繁华区域的珠江新城，被誉为广州的“CBD”，然而现在仍有好几块地闲置没有开发，记者来到一个被高档写字楼包围的地块，这个寸土寸金的空地已经荒草丛生，成了建筑材料堆放场。
建筑工人：“那边保利的工地没地方堆放材料，就在这里堆放材料，这块地是保利的地。”
记者：“现在不开发？”
建筑工人：“现在不开发。”
广东全省多家房企资金链紧张，市场调整已不可避免
广州很多房地产开发商一方面纷纷打折促销，另一方面放缓了开发速度，想以此来避免资金断流，而广东省房地产协会发布的2008年度市场分析报告说，如今资金链紧张的不止是广州，全省很多房地产企业都到了一个危急关头，市场调整已经不可避免。
广东省房地产协会会长蔡穗声：“我们认为整个行业的资金链条，去年来看是紧张的。”
蔡穗声，广东省房地产协会会长，住房和城乡建设部住房政策专家委员会委员。今年广东房地产市场分析报告和房地产权威数据出来后，让蔡穗声会长对房地产企业的资金状况非常担心。
蔡穗声：“我们看08年去年指标，就发现了很大变化，它的房地产开发投资增长，就大幅度下调了，他下降了20个百分点，那其他的新开工面积，销售面积，销售金额，企业到位资金，还有一个是企业的购置土地，都出现负增长，这个负增长的出现，是03年以来的首次出现，那这些所有指标都指明一个方向，我们分析认为就是，广东房地产应该说已经进入了周期性的调整。”
在众多数据中，蔡穗声最担心的就是新开工面积出现了大幅度下降，2008年，商品房新开工面积同比出现负增长，下降幅度达到9.28%，为2003年以来首次，特别是2008年第4季度，广东新开工面积只有1233.1万平米，同比下降了38.97%，新开工面积甚至降到了2003年以来的最低，这个数据也印证了记者在广州市区看到的情景。
蔡穗声：“01、02、03都是一个低谷，这个低谷表现为了销售是比较冷淡，没有多少增长，房价是稳定，甚至有负1%到2%点几的增长，在02、03年几年，无论是广州，无论是广东省，房价有负增长，这个情况一直延续到04年的下半年才开始有所好转，05年就比较好了。06、07年它是一个高峰期。”
记者：“可以说现在的开工面积，基本上回落到了我们当时最低谷的那个状态？”
蔡穗声：“可以这么说，所以这是一个，我们认为是一个很不好的市场信号，也是一个我们特别提出来，希望社会各界能够关注的一个信号，因为它影响到下一步的市场走向。”
之所以造成新开工面积大幅减少的情况，蔡穗声认为很重要的原因就是开发商资金已经非常紧张，地产报告显示，2008年广东省全年商品房销售面积4824.41万平方米，同比下降22.43%，销售额2880亿元，同比下降21.40%。
蔡穗声：“那这么大幅度的下降情况下，造成了空置，空置上升15%，而且目前情况对市场的前景，到底什么时候会好转，还不太明朗，这个情况下开发商很本能的就是要考虑一个收缩，第二个就是资金当然很紧张，资金紧张当然一方面跟市场销售回笼资金不够有关。”
开发商资金紧张首先表现在到位资金上，2008年广东省全年到位资金3762亿元，同比下降4.82%，同2007年42.31%的增幅形成强烈对比，从房地产到位资金占开发资金比例，也首次下滑到1.28：1，为5年来的最低。
蔡穗声：“到位资金跟房地产开发投资资金的一个比率，这个比率，当然到位资金会稍微高过开发投资资金，它有一些余利在那里，但这个比率是03年以来降到最低，最低点，就最小的差距了，就说明他很不宽裕的，资金很不宽裕，这些都是说明了企业它资金的，整个行业的资金链条是，相对是紧张的。”
由于2008年房地产销售业绩不好，因此也拖累了房地产企业的销售回笼资金，报告显示，全年广东省房地产销售回笼资金只有1577.9亿元，相比2007年的2031.9亿元，减少了454亿元，降幅达22.35%，出现了5年以来的负增长，与此同时，销售回笼资金占到位资金的比例仅为42%，为2002年以来最低。
蔡穗声：“资金来源比例中，从51%下降到41%，下降了近10个百分点，那这是很大的变化，而且这41%的比例，也是近五、六年来最低的比例，这些都造成了开发商他的资金链条十分紧张，在这紧张的情况下，又对市场前景还不明朗的态势下，很自然的选择，就是缩小投资，那这个缩小投资，我们认为不是一个很好的现象。”
面对房地产业资金紧张，投资下降，蔡穗声十分担心房地产这个经济的发动机，变成了经济发展的累赘。
蔡穗声：“如果我们这个态势延续下去，那我认为无论对房地产业，对房地产市场，对中国宏观经济都相当不利的。”
广东房地产协会蔡穗声认为一两家大型房企倒闭或并购并不会引发全行业崩盘
如今广东不少房地产企业的现状，只能用内外交困来形容，很多业内人士都预测，一场大规模的市场调整即将到来。
2009年，恒大集团势必又将成为人们所关注的焦点。2007年，恒大同由淡马锡、美林等机构投资者签订了对赌协议，即如果恒大地产在2009年12月6日前上市，则给机构投资者的回报率不少于70%，恒大地产若无法完成上市，其将以现行市盈率回购相关投资者的股份，也就是说，恒大将面临资产被瓜分、公司解体的危险，如果恒大一旦解体，会不会有大量的烂尾楼出现？同国际投行有密切接触的恒昌房地产顾问有限公司总经理何世红做出了否定的回答，因为投行也不愿意炒房炒成了房东，相反对中国房地产市场化有积极意义。
恒昌房地产顾问有限公司总经理何世红：“那么我相信房地产业，通过这一次经济危机，或者这一次调整以后，它表现出来的可能也不是我们想象中间的企业倒闭、破产，它可能不是这样方式，而是一些比如像这个股权的转移，在市场是一种更理性的。”
但何世红相信，在中国此轮的房地产调整中，肯定会出现一次洗牌或者调整。
何世红：“我们在成熟的，比如像在香港的这个市场也好，其实已经是屡见不鲜了，我想中国的市场不可能说是就特别，在这样一次大的波动中，那么它都没有任何的波澜，我想这个是不可能的，那么其实我们简单以香港为例，香港在上一次调整过程中，其实我们可以看到真正的，当年很多很有名的企业，现在我们已经找不到了，完全找不到了。”
那是否意味着一两家大型房地产企业的倒闭或者并购重组，会引发全行业的崩盘呢？广东房地产协会会长蔡穗声认为根本不会出现。
广东房地产协会会长蔡穗声：“在中国最大的房地产企业，它整个市场份额只是占2.7%，去年的数字2.7%，那么在一个城市里，我们所看到每一个城市，都有不少于上百个公司在运作，市场集中度都很低，一个、两个公司，真的出现一种很恶劣的一种结局的话，我觉得对市场肯定有负面影响，但是不会太过严重。”
因此，面临资金困难的企业要想在竞争中生存下去，就必须加快资金的运转速度，也就意味着开发商会以更低的价格出售自己的房子。
何世红：“他就需要根据自己经营的目标，根据市场目前的一个供求关系，根据目前消费者的心里，对价格的预期的一个水平，去制定自己的价格策略，他只有这样子，他在市场上才能够推进下去，要不然这个企业就没法正常的运行了。”
半小时观察：为何楼市的调整不可避免？
今天我看到一条消息，住房和城乡建设部部长姜伟新在与全国政协住房保障调研组座谈时承认，2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受，因此房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。
事实上，在美国华尔街危机爆发后，几乎全世界所有的人都在追问，房利美、房地美赔钱了，美林、雷曼赔钱了，投资者赔钱了，世界经济为此而止步甚至倒退，那究竟谁又从这场金融泡沫中得到了好处呢？最后调查的结果是华尔街的金融高管们，他们每年从华尔街拿走了高达200多亿美元的分红，成了在这场金融危机中唯一捞到好处的一群人。然而，也正是为了这200多亿美元，他们忽视甚至放纵金融风险不断膨胀，最后各国政府不得不拿出上万亿美元来救市埋单。
今天，当我们听到房地产市场泡沫破裂的声音响起的时候，我们也不禁想追问一个同样的问题，房价越炒越高，高到买房成了老百姓一个奢侈的梦想，高到房子卖不动开发商资金链崩断，高到银行的房地产贷款有可能变成巨额坏账的时候，谁又从这场没有胜者的博弈中得到好处呢？
答案其实正写在新出炉的各种富豪榜上。从胡润到福布斯的富豪榜，这两年，我们看到房地产商的面孔越来越多，他们成了富豪当中数量最庞大的一个群体。而对上市公司高层主管薪水的调查，房地产最火爆的2007年，房地产业也成了调薪幅度最高的行业，仅仅7家上市公司就共有42名高层主管年薪突破100万元。
华尔街危机之后，世界各国都提出要改革金融监管体系，不仅对华尔街巨头们提出道德上的谴责，也需要对他们的投机行为采取更多的限制。那么，当我们在房地产市场面临调整的时候，是否也应该反思过去的市场管理体制，对这个充满利益纠葛的行业加强监控，防止这个市场在追逐利益的过程中走向失控。
如果房地产市场还是一辆被既得利益裹挟的欲望号街车，就难以走出调整、崩盘，再调整、再崩盘的轮回。(来源:CCTV《经济半小时》) |
