根据上海房地产网上的最新数据，2月上海住宅市场迎来了一个“小阳春”。全市商品住宅成交面积为78.76万平方米，环比增加61%。同比增加129.09%，即便与上海楼市火暴时期的2007年2月相比也仅减少2.43%。
然而，上月全市商品住宅成交均价为12141元/平方米，相比1月出现了明显的下跌，其跌幅为13.94%。但比2008年2月上涨了9.37%。针对此次2月大幅放量的楼市格局，目前市场对该市况是拐点信号还是阶段性反弹出现了较大分歧。
房价整体水平仍偏高
据“易居中国·CRIC”系统的数据显示，2月最后一周(2月23日至3月1日)的成交量为整个月度完美收官。虽然全市共推出14.77万平方米商品住宅房源，供应量依然低迷，但成交却保持着连续五周的回暖态势，共有26.94万平方米商品住宅房源被售出，环比上升逾一成。不过，平均成交价格依然下滑，周环比再跌5.9%，为11355元/平方米。
在上海的明星楼盘慧芝湖花园，一位销售经理认为，2月价格反弹的直接原因是开发商采取降价促销活动，价格出现合理回落，从而引发需求上升；深层原因则是上海始终具有较强的刚性需求，在2008年下半年至今包括信贷、税收等一系列优惠政策的推动下，开始形成楼市的小拐点。不过该经理对整个楼市的量价是否会从此掉头向上出言谨慎，只是表示看好自己集团的楼盘在2009年的走势。
易居中国房地产分析师回建强表示，2月份住宅价格出现下降，原因应是成交结构发生了变化。上海外郊环间下半月每日成交量维持在较高的2.2万—2.5万平方米左右，占据了成交总额的重要份额；而其成交均价从9200元/平方米左右下跌到7880元/平方米，这直接导致全市商品住宅成交价格下移。回建强强调，目前上海商品住宅价格还是整体偏高，郊区住宅在降价作用下已经出现了成交量上升的局面，希望在这种“小阳春”作用的带动下，城区的商品住宅也能够实现价跌量升的恢复性行情。
市场只是阶段性反弹
市场人士认为，除了2008年因调整而被压抑的刚性需求在今年年初有所释放的因素外，此轮成交放量还得益于去年底以来金融贷款政策的日渐宽松，各银行有关新增和存量的房贷政策纷纷出台使得市场资金充沛，促进了成交量的提升。上海九间伴不动产总经理张广胜表示，2月小阳春的放量，是增量资金入场造成了成交量的迅速上升。“易居中国”分析师薛建雄则认为，近期因亚洲各国货币贬值，海外及港台华人因生意清淡及谋求财富保值，在上海逆势购入多批豪宅。其选择目标主要是上海有抗跌能力的顶级豪宅和潜力区域豪宅。
不过，市场人士多认为上海巨额的存量房是阻碍楼市回暖的瓶颈。根据上海市房地产交易中心网站的数据显示，截至2月26日，上海可售住宅类一手房为60105套，面积791.9万平方米；可售二手房源为106502套，面积为1259万平方米，共计166607套，面积2051万平方米。而根据上海市统计局公布的数据，2008年上海新建商品住宅销售面积是1965.86万平方米；二手房销售面积1413.41万平方米。按2008年销售行情，目前新房存量需要消化4个月，二手房存量需要消化9个月。上述数据还不包括今年年内拟上市的以百万平方米计的新楼盘。
因此，面对巨量库货，这轮小阳春能持续多久有待验证。张广胜认为，房价继续上涨的论点站不住，而放量的时间窗口也在缩短，因此建议投资型的业主尽快放盘，“这个成交量一过，想卖也没人要了，因为这是一个刚性需求的量，不是市场上升通道的量”。回建强也表示，这次反弹是阶段性的，主要是2008年积累的刚性需求的短暂释放，不具有可持续性，更不是大势反转。(来源：中国证券报) |
