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二线城市房地产“回暖”调查 政府、开发商齐“吆喝”
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http://www.lgmi.com 发表日期：2009-4-1 8:10:53
兰格钢铁 |
“在去年的楼市降价大潮中，珠三角地区首当其冲，而不少业内人士还预期，南方房价已经深跌，如果今年楼市继续探底、再来一轮降价潮的话，华东地区可能就变成主角了……”
在上周观察了京、沪、穗、深四大一线城市的“回暖”情况后，我们本周再把目光投向长三角地区，而这次首先选择了江苏。和一线城市相仿，近期江苏主要城市的楼市阴云似乎正在散去。江苏省的统计数据显示，今年前两个月，江苏商品房总销售面积为810.8万平方米，同比增长35.6%，这也是江苏商品房销售自去年初以来首次实现正增长，并且在13个省辖市中销售增长的有10个城市。本次调查选择了去年以来市场受冲击大，而且救市政策猛的苏州、南京、常州为样本来对长三角地区的二线城市房地产进行详细解读。
价跌：商品房价深跌20%
量升：成交量猛增逾50%
就在本周一，为期4天的苏州第29届房产展示交易会上，54家房地产开发企业共推出83个新老楼盘，可售商品住宅9842套、130.87万平方米；共接待看房人数超过15万人次，达成购房意向810套，接近苏州一个月的成交量，比上海3月中旬举办的上海之春房展会的情况还要好。值得注意的是，从此次参展楼盘的整体均价上看，6841元/平方米的水平比去年房交会下降了16.18%；其中，商品住房均价为每平方米6478元，同比下降20.5%。
据记者了解，江苏新城房地产股份有限公司在苏州吴中区开发的一个项目上周就以4700元的均价水平推出350套房源，不到十天就售出了330套。这是自去年年中起，成交量一直在苏州居前的吴中区的住宅成交均价首次破“五”。
“这就是苏州楼市的现状，价跌量升。”易居中国的分析师说。根据其提供的跟踪数据，苏州商品住宅月度成交均价曾在去年上半年冲高至7700元/平方米，但去年下半年就明显回落，基本维持在6500元上下，特别是去年12月至今年1月，探至6100元的低点。而根据苏州市房管局的统计，成交量已经明显增长。今年1-2月，苏州市区新建商品住宅成交6930套、85.9万平方米、55.42亿元，同比分别增加39.69%、52.32%、59.42%。“随着政府救市和开发商自我调节的相继到位，今年苏州楼市应该不会出现太大的波动，进入盘整时期，价格涨跌幅度都不会太大。”苏州市工商联房地产业商会会长史建华预期。
而苏州楼市只是江苏楼市的一个缩影，以价换量的不在少数。如南京楼市，商品住宅月度成交均价去年最高时约6900元，而去年10月至今年2月全部在6000元以下；但商品住宅成交量却从去年9-10月的仅二十几万平方米回升至今年1-2月的约55万平方米。“今年市场是在恢复，初步统计，今年一季度南京商品房新开工面积同比增长133%，在建施工面积同比增长17%，商品住宅销售同比增长9.5%，二手住宅交易同比增长45.4%。”南京苏宁环球集团董事长张桂平介绍。
但是，也有评论认为，此次楼市回暖只是市场短期内的一个回调现象，其中还有人为性的假象，如被媒体曝光的售楼处雇托、开发商与银行之间的假按揭等。此外，苏州、南京等城市新挂牌土地的数量在增加，“如今地价已随楼市调整回落，并且这些土地还预示着未来楼市存量仍会增加，这对目前的一些在建在售楼盘也产生着压力及价格遏制作用。”
政府、开发商齐“吆喝”
政府贴钱助开发商卖房
南京、苏州、常州很大的一个共同特点是，当地政府此次都在“不遗余力”地帮助房地产商渡过难关，推动房地产市场的复苏。
与很多地方房展会的商业化操作不同，今年苏州的房展就是官方主导。其春节后的一次房展就由市委、市政府举办，而上周的房展会又有市房产管理局参与，地方政府和开发商一起“吆喝”。而促销依然是不变的主题，参观者现场可以领取购房优惠券，普通住宅每套优惠8000元、别墅或商铺每套优惠16000元，使用期限为半个月，统计显示此次房展共发放优惠券7706张。
“2008年四季度以来，中央和地方政府不断推出促进房地产市场发展的政策措施，许多开发商也主动降价促销，在这两方面的共同作用下，购房者信心有所增强，特别是刚性需求浮出水面，今年来楼市才会呈现阶段性回暖。”张桂平。而在这些业内人士看来，特别是今年，地方救市行动似乎更见效。
就在前周，苏州市政府出台文件，对市区部分符合政府住房保障条件的中等偏低收入及以下的住房困难家庭给予购房补贴。补贴面积按人均18平方米计算；购买每平方米3000-5000元新建普通商品住房的，高于每平方米3000元部分的购房款由政府补贴；购买每平方米5000元以上新建商品住房的，政府补贴每平方米2000元。不过，在政府补贴下购买的住房将纳入政府保障性住房管理，购房人在5年内转让，要全额退回政府补贴款；超过5年转让，则退回一半政府补贴款。
而苏州并不是江苏最先宣布提供购房补贴的城市。早在去年9月27日，南京市政府办公厅紧急召开新闻发布会，公布了20条救市措施，第一条就是政府对购买普通商品房者按面积进行补贴，90平方米以内补贴总房款1%，90-144平方米补贴总房款0.5%。
还有常州市政府也在今年2月出台文件，称今年对符合条件的经济适用房申请家庭全部实施货币补贴，每户补贴额高达8万元，不过申请成功后需在3个月内购买市内新建成套普通商品房1套(对房价和面积都没有限制。)“3月已经正式开始申请，至今已有3000多户登记了，没想到反响这么热烈。”江苏新城房地产股份有限公司董事长王振华表示。他还透露，这也是一批常州开发商向政府呼吁刺激需求的结果，“货币补贴比政府推地、招标、开发、分配的经济适用房开发模式要来得效率高。”
“对开发商来说，最关键的是能够促进销售。”易居的分析师直言。的确，据记者了解，苏州市房管局此前就表示，自2005年苏州供应经济适用房以来，截至目前还有1600多户中低收入家庭没能够通过摇号改变自己的住房状况。如果这批需求能够在拿到政府补贴后入市，对苏州楼市来说已能消化掉不小的存量。常州市房管局也已披露，有80多家开发商拿出了110个他们认为面积、价格都合适的项目来招徕符合此次补贴条件的购房者，上述新城房地产就表示提供所有楼盘，并对符合补贴条件的家庭给予额外优惠。
库存化严重成心腹大患
陷入深谷前的回光返照？
“在去年的楼市降价大潮中，珠三角地区首当其冲，而不少业内人士还预期，南方房价已经深跌，如果今年楼市继续探底、再来一轮降价潮的话，华东地区可能就变成主角了，所以现在长三角城市似乎都显得挺紧张的，因为市场对房价的对抗情绪仍很高，而地方政府之所以积极救市，主要是怕交投继续走低，影响区域发展，那么开发商也不敢太'任性’”。有业内人士分析。
“我的判断是房地产政策已经到了一个'边界’，即便没有像有些人希望的再有利好新政推出，但也不会有'坏政策’。而市场虽然得到推动，开发商还是应该捂住口袋并谨慎定价。”在王振华看来，资金问题仍是开发商今年最需要把握住的。
江苏省的数据也透出开发商投资意愿降低，仍存在着较大资金压力的情况。因为与今年前两个月销售增长相反，江苏的房地产开发投资延续了去年下半年以来增幅逐月回落的态势，1-2月累计投资375.6亿元，同比虽仍增长4.1%，但增幅回落了26.6个百分点，而且比今年同期的城镇投资增速低16.8个百分点。
同时，去库存仍是江苏开发商今年的一大任务。易居中国的报告显示，截至去年年底，苏州、扬州等城市的可售房源按去年销售速度计算都需要36个月以上的消化期，并与深圳一同被列为风险较高的城市。而常州市房管局的数据显示，目前常州存量房达1200万平方米，以过去每年销售量只有600万平方米的速度计算，也就是说也起码需要24个月的消化期。
“今年楼盘中的存量房比例应该不会低，包括去年一些将推未推留到今年推的房源，还有去年没有销售完毕的房源，所以开发商也需要调整策略。”一位在苏州工业园区有项目的开发商坦言。其手中在售房源就是后者，目前已是现房销售，好在已是尾盘，价格并没有剧烈调整。全国工商联房地产商会会长聂梅生在上周举行的一次苏州论坛上也表示，区域库存化严重是楼市进一步发展的心腹大患，而目前中央对于房地产业还处于一个政策观察期，这就需要开发商自己修补调整。
另外，业内也对后市采取谨慎观望态度。“仅从交易数据来看，江苏楼市似乎正从重重阴霾之中复苏，一些城市的恢复速度之快更让许多市场预测者大跌眼镜。但是成交放量的背后，很难说是楼市陷入深谷之前的回光返照还是稳定复苏的序曲。”五合智库总经理邹毅表示，“江苏主要城市的楼市成交量今年以来连续增长，既有开发商降价因势利导的原因，又有救市政策推波助澜的因素。但开发商对待后市仍需理性，如今成交量稳步攀升主要得益于整体价格的下滑，如果失去这一前提，后市发展或许不容乐观。”(来源：上海证券报) |
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