|
如何看待当前的经济形势与房地产市场前景
国务院发展研究中心市场经济研究所 邓郁松
很高兴参加今天的钢铁市场论坛。我想重点谈三个方面的问题，首先想谈一下这轮经济回调的产业特征，二是短期内库存调整的经济波动，最后谈一下对我们钢铁行业影响最大的房地产市场的发展前景。
一、 这轮经济回调的产业特征。
当我们看待宏观经济发展的时候常说三驾马车，也就是投资、消费和出口。消费的增长是非常稳定的，整个经济的波动主要是由于投资的波动和进出口的波动所造成的。从2005年开始净出口在整个GDP中的贡献是在迅速扩大的，如果在2005年之后没有净出口快速的增长，我们国家的GDP不可能达到11%左右这样一个高度，也可以说如果单纯靠我们的内需应该在2005年左右经济就是到了一个阶段性的高点，应该自然的会平稳的略有下滑，但是很幸运我们在05年之后外需快速增长，由此带来05—07年整个GDP快速增长，所以我们回头来看这一轮的经济调整，我们仍然要抓住两条主线，一是投资的调整，二是外需的调整，因为消费仍然是非常稳定的。
从产业的层面看待中国的经济发展，把中国的经济动力大致分成四个，也就是房地产行业、汽车行业、大规模基础设施与城市化、出口。从2008年开始的时候我们的外需就已经很明显的回落了，虽然在08年上半年出口似乎还保持一个很快的增幅，但是以人民币计价的话在上半年就已经开始明显回落了，到了下半年回落就非常明显，原因就在于我国出口的结构中95%以上是工业制成品。如果说工业在很大程度上依赖于外需的话，那么外需的变化一定会带来整个工业的波动，那也就很好理解当前所面临的形势。
07年四季度美国次贷危机就已经出现了，之后逐渐演变成经济危机，这影响到了全世界最主要的三大经济体：美国、欧洲、日本，它的需求下滑，就会直接影响到我们的出口。
再看看国内的需求，基础设施在很大程度上是可以由政府来主导的，这块我们自己会有一个很强的自主控制能力。房地产是市场化程度非常高的领域，也是对市场变化非常敏感的领域，房地产市场的销量从07年四季度开始明显回落， 08年比07年负增长20%左右，房地产投资的下滑，就一定涉及到钢铁建材这些行业。
从消费来说，我们一直说消费是比较平稳的。我们认为从全年来看，09年消费的增速应该比08年要低。
这一轮经济复苏的前景，实际上我们最重要的观察就是房地产的发展。对于房地产我想回答三个问题：一、房地产业作为主导行业它的持续性究竟能够持续多久？在不同程度上的城市化率房地产的调整也是不一样的。中国的城市化率很低，目前正处于一个长期的城市化进程中，居民消费结构升级和城市化进程加快，将会使我国的住宅产业保持20年左右的快速增长。我个人认为房地产作为一个主导产业至少到2020年是没有问题的。到目前每年从农村转移到城镇的人口1500万上下，城市化率仍然没有到50%，这是国家一个最大的国情。房地产的持续高增长将带动一个产业群，包括钢铁工业、建材工业、装饰装修行业，及物业管理、社区服务等相关服务业。
二、 如何看待房地产市场的调整
2008年销量大幅回落的原因。目前的调整是局部还是整体？
首先看2008年销量大幅回落的原因。我们关心的是对一个群体来说房地产市场是否是健康的，是否是合理的。从97—07年房地产销量是直线稳步较快的增长，这是基本的一个态势，为什么08年会下降，我个人看可能是与06、07年出台的一些消费政策有关， 07年出台了国八条政策稳定消费，因为在部分城市价格涨幅很大，最突出的是北京、深圳这样的大型城市。后来下降可能与抑制消费政策有关。
再看目前的调整是局部还是整体？沈阳的房地产市场是在持续的往下走，而销量是在快速的增长。杭州、大连这些有吸引力的城市，房地产数据一直是高于全国平均值的。北京的房地产住宅销量峰值是在05年，并不是在07年，这和全国是不一样的，也就是说北京在05年到了峰值，此后逐年回落。看全国的数据和看沈阳的数据是截然不同的，也就是房价收入比偏离到一定水平的话，销量是一定下降的。再比如深圳，深圳和北京的情况非常相似，也是在06、07年房价收入比大幅度跳高销量开始下降。北京和深圳比，深圳很快地就调整下来，而北京为什么没有，当我们进一步研究之后发现北京新开工面积的峰值是在03年，从03年之后它的新开工面积是在逐年的下降，竣工面积从05年之后也开始大幅度的下降，也就是说北京的情况和全国是截然不同的，一些城市和全国城市是存在巨大差别的。
三、怎么看待房地产市场前景？从去年10月份开始国家出台了一系列支持国内房地产市场健康发展的政策，特别是二手房转让的一些政策，包括连续的降息，应该说现在的房地产市场销售环境处于近10年来最好的一段时期，我们也看到从去年10月份开始房地产销量开始回暖，到今年一季度全国房地产住宅销量比去年同期增长8.1%，所以我认为消费环境趋好以后，房地产回暖是可以期待的。
我们认为现在房地产没有那么悲观，但同时我们也要看到从房地产销量的回暖到房地产投资的回暖中间是需要一个过程的，现在房地产投资增速仍然是在回落的，那么房地产投资什么时候才能够开始较快地增长，我个人的判断是可能要到三、四季度。
主持人：
这边是我们现场的观众给您提的几个问题，第一个问题是请问我国经济的复苏还需要多长时间？
邓博士：
一季度肯定是有一个阶段性的低端，到二三季度之后我们同比增速肯定要比一季度高，但很显然如果算年度数据的话，那么09年大概就是在8%左右，也可能到8%也可能是一个很不错的情况，给大家举一些历史的例子，当以往我们经济回调到7的时候都没有说两三年就结束的，从历史数据上来看从来没有过，所以可能我们会慢慢到了一个底部，但是很快的上来的可能性是微乎其微的，它可能会慢慢的一个长期的过程。
邓博士：
第二个问题，我个人对房地产形势是比较乐观的，乐观是基于刚才数据的分析，所以我认为对建材的需求应该是会有所回暖的。
邓博士：
第三个问题，我想关于出口退税应该让我们的许老师来谈一下会更合适一些。
邓博士：
第四个问题，实际上我在四月初同样把长春的数据也算了一下，总体上来说，全国大概只有包括北京、深圳这两个城市的一些核心比是不太正常的，此外像大连、杭州这样一些非常有吸引力的城市，它的房地产数据一致是明显的高于全国的平均水平的，此外全国大多数地区的数据应该说是和历史的均值水平相当的，我们不好说房地产市场究竟是好或者是不好，但是我们说到目前为止全国大部分的地区，用我们指标来看的话，基本上和它以往指标的平均值大体上是相当或者是略低的，而不是略高，但如果你要绝对看说现在可能房价和以前要涨了，但是相对的指标还是基本上处在一个相当的水平上。今年四月份到长春去看了一个楼盘很有意思，他跟我说去年底的时候基本上一个月销售见不到几个客户，但今年三月份再去看的话，三天一栋楼很快就卖光了。我一直觉得定性的分析是重要的，但是如果我们做行业的话可能我们更需要一些历史性的相对时间长一点的数据，这个会让我们更看清事实的真相。谢谢大家。
|
