著名企业家、华远集团公司董事长任志强
各位大家好，我不是做钢材的，对钢铁行业也不是很了解。大概谈一谈现在房地产市场的情况，我主要用的是三季度的报告，因为四季度的数据还不全，三季度以来我们首先看的是供给，土地开发购置面积是下降了，11月份是继续下降不管是东、中、西三个地区今年土地购置是大幅度下降，这么多土地没有买家说明我们的市场在急剧下降，开发投资也在下降。在六月份以前我们也分析投资增长的原因，实际上大量的投资不是用于开发和建设，在去年年底开发商要为去年购买的土地支付收入，今年的开工总量也是增长的，但总的投资都处于下降的趋势，综合回落为五年以来的最低点，五年以来都在进行调控，但今年的调控出现的问题非常多，开发资金来源政府也是有所回落，首先是国内贷款，国内贷款是大幅度下跌。
房地产贷款实际上在整个开发资金里面并不多，只占到19%，最高的时候占23%，就是20%的贷款总量是由银行来负责。但是更重要的一块定金预收款和个人按揭贷款军为副增长。从去年10月份开始可以明显看到个人按揭在全面地下降，从去年开始以后销售开始下降，这就引发了开发公司的房子没有人买。通常情况下从过去几年来看顶级预收款和个人按揭贷款占房地产开发公司的42%，但今年这个比重已经下降到19%。去年我们的销售总额大概2万900多亿，这个地方下降了6000个亿，到三季度末我们的贷款只有5500多亿，如果少了6000亿的定金和预收款实际上比银行的紧缩贷款要大得多得多，所以开发资金更是迅速回落，三季度我们建设的土地并不多，新开工面积、施工面积、竣工面积都在下降，和钢铁有关的就是在开工和竣工方面，从今年开始我们的开工面积是大面积增长，开工量我们应该用2.5亿吨钢材，但实际上没用那么多，很多建到一半就停了，所以我们的竣工量本来应该和开工乘比例的，大概每年是30%左右的竣工量，但实际上今年的竣工量只有10%左右，这个比例就相差很多了，所以仅从新开工的面积下降还不能说明问题，主要我们的竣工面积也在下降，当然这是主要是从动力方面。
现在从需求方面从1+9月份商品房销售面积同比减少14.9%，增幅减少了47个百分点，也就是说去年的销售是以50%增长的，但今年已经大幅度的下降了。到了11月份副增长16.8%，而不是15.9%，我们预计12月份总的销量下降最少25%，去年我们销售了7.7亿平方米的面积，如果下降20%的话，今年我们有可能不到6亿平方米，下降幅度是非常大的。三季度商品房销售面积负增长幅度逐季增加。3季度，商品房销售面积同比减少25.88%。
主要地区长三角、珠三角和环渤海地区，从全国70个城市来看只有11个城市略有增长，增长最快的是呼和浩特，大部分地区是在快速下降，其中有北京、宁波、深圳、石家庄等很多城市下降都在50%以上，销售下降的速度远远大于了预期的速度，
二手房的交易量也出现了大规模的负增长，我们列举了宁波和郑州，二手房交易负增长和一手房交易是连贯的，我们上一轮购买的是800万，这一轮卖到房改房买商品房的比重在增加。从06年的时候我们调查大概20岁-29岁，30岁以下购买商品房比例34%，30岁-40岁以上也是34%。从140多亿的存量中有50多亿是房改房，这部分转换成的能力是支撑我们这几年和未来几年房价在不断上升的过程中房价仍然有销售量的原因。
我们从今年的1、2季度看，土地价格从16.5下降到了10.8%，三季度下降到了10.6，四季度还在继续下降，从居民住宅用地交易价格指数也在下降。只有工业部分是保持了增长。
三季度70个大中城市的放假出现了环比的下降，7月份增幅只有0.2%，10月份增幅变成负的0.3%。从指数上我们可以看到下降的速度是非常快，年初的时候我们和去年同比增长是11.1%，到现在变成0.1，也就是说下降了11%，房价的快速下降对市场也产生了巨大的影响。刚才钟伟教授说我们从20楼掉到10层楼，但是我们下降的斜率远远高于美国，他们总的下降幅度只有2%，而中国房价高速下降已经超过了40%，所以下降幅度和斜率是极大的，我们可以称为像瀑布一样的在下滑。从11%到9.2%到5.3%。经济适用房环比上涨0.2%。
从全年看全年的放假丈夫维持在6%左右，主要突出表现在6月份以后的下滑，这个下滑的速度是惊人的。
这是针对第四季度的分析，消费者购买意愿低迷，上海、北京10月份销售增长50%，主要因为我们的宏观政策出台了一些有利于地产的政策，比如说贷款利率，减少了二手房交易的税费、降低了贷款的首富、降低了总体的贷款利率等等，这些都在10月份反映出来，有一部分需求在市场上引发了销售的回升。
我们可以看到这张图上销售面积大于施工面积，另外一个可以看见我们上一个高峰是在05年以后，到今天我们可以看到从07年12月以后又重新出现了一个转向，商品房的控制率可以增加了，商品房空置率跟国际通用空置率一样，我原来预计今年应该超过1.5亿，或者达到2亿平方米，总之是在急剧上升，我画的这个图是到9月份。
我们在三季度的时候就认为未来的趋势不会长，今年、明年都会持续下降，09年我们的增幅也会下降一半，去年10点几，今年只有5点几。从07年开始下跌的速度非常快，现在已经接近了90%。
9月份以后我们就看到了世界金融危机，这对房地产也会产生影响，但是这个影响不直接产生在房地产身上，房地产是个特殊的产业，但它会对中国经济产生影响，比如说全球经济的下降，投资的需求下降以及GDP直接减少。按照预测我们GDP在第四季度增长只有2%，电力行业已经严重的出现亏损，这个预期比实际行动更危险，大家如果觉得政策出台不能改变民族消费，都在认为房价还在继续下跌的时候人们就不敢出手，所以房价下跌越来越严重，从9月份开始讨论有关房地产救市的一些问题，中央也在讨论出台相应的调整政策，但是多目前为止还没有看到直接针对房地产的政策，假如我们看不到新的调整政策，房地产在未来一年、两年或者更长的时间我们看不到有什么改变。
可能一系列的政策才能改变消费预期，如果改变不了房地产市场还会持续低迷。从2003年的时候已经在打压房地产，在04年以后人们并不认为它是一个自主产业，房地产在GDP的比重非常高，已经超过了5%，在房地产投资中的比重也占了20%以上。
很多人在网上说房地产对GDP的贡献率到底有多高，我们把历年的计算情况进行了统计，07年房地产开发投资对GDP增长的总贡献率是27.5%其中直接贡献率是11.6%，间接贡献率是15.9。十年期间大概有28%的贡献率。假如中国的房地产掉下去了，中国整体经济也会继续下降。
房地产对就业来说产生的影响也很大，对银行的影响也很大，从单一行业来说没有一个行业超过房地产。最的银行贷款30多万亿其中有19万亿是和房地产相关的贷款，所以它对金融的影响是最大的，比如保险、服务，对这些影响往往大于对钢材市场的影响，但是我们可能看不到。
中国现在只有3.5万亿个人按揭贷款，美国有12万亿美元个人住房按揭贷款，相当于GDP90%以上，更可以看出房地产对美国金融业的影响到底多大，个人按揭贷款的发展空间还很大，当中国的住房按揭贷款达到GDP90%的时候才是真正解决房地产市场。
其实按统计数字来看我们看不到房地产是暴利的，这是房地产对投资产生的影响，我们可以看到房地产投资的增长速度超出了固定资产投资的增长速度。
房地产企业市场化程度有人说高，我们可以看到国有企业在房地产当中占的比例越来越低了。房地产是不是没有需求呢？我认为房地产需求很大。我们说目前市场当中的刚性需求是新增加人口的独立住房需求，在统计年限上可以看到，有10-11人。现在是5-7个人，这是我们的刚性需求。
更多不考虑价格、不考虑方式，从目前来看刚性需求主要来自于两方面，一部分是原有人口新家庭和迁移人口净流入，有很多过去游牧民族进入到城市，所以在这些城市仍然处于高增长的过程。
从全国来看，我们从05年的人口普查调查上得到了结论，在户籍与非户籍，有人说外地人进城买不到房，其实不是这样。不同学历的收入、家庭住房的相差比例也不大，在收入上有一些差别，在住房上没有。最低收入30%的人群和最高收入70%的人群大概差距是在10.3倍，30%家庭的住房和最高收入30%的家庭住房只相差与15%，因为我们有巨大的一块是福利增长。这是历史造成的原因，要在市场上寻求改善。
调查还现实2000年-2005年之间出现了一个重大差别，本地非农户口的住房条件改善情况和农村的住房条件改善情况差别不大，我们做一个对比，农村的户口中，农民工里面也有5%的家庭是购买商品房来解决住房。而更多是用租赁商品房来解决住房问题。本地户籍人口租赁商品房只有2.6%，但是外地占的比例，农民工占65%。
一所城市里到底有多少外地公民，在普遍的城镇中大概本地户籍人口，包括城镇和农民工约占人群当中的60%，另外的40%都是外地人，这就反映刚性需求中既有本地人口，也有外来人口的迁移。
我们的住房现在面积很差，全国城市居民家庭住房平均建筑面积为80.34平方米，中位数却只有68平米。从整体情况看，由于政策的原因造成了目前消费者在观望，消费意愿在下降，如果不出台新政策，这些刚性需求也不会转化为市场的直接需求，它会在继续观望中等待。
我们预计08年完成的投资额是28900，与07年相比增长10%，到09年会下降10%。从目前来看可能不出台新的政策得下降20%以上。如果出台了政策可能会维持在10%左右，也就是说最后会维持在07年以前。
2007年在施面积是21.1平方米，2008年是25.8平方米，今年我们自己新开通8.4亿多平方米，这个比例非常高如果同比增长对钢材的需求也应该增长22%，但实际上情况并不是这样。
很多人认为房地产是拉动钢材的最主要的渠道，但是房地产不是中国的全部，全国十月份房屋建设面积是421942.8平方米，这是不可想象的，也就是说还有16亿多建筑面积是我们各个单位盖的楼，包括中国大剧院、中央电视台“大裤衩”以及官方建筑都没有列在房地产开发总面积。其中住宅是234477.7万平方米，房地产占了建筑总量的58%、住宅占了75%，而公用建筑包括写字楼，国家工程、地方工程占得比较大，到10月份为止我们的竣工面积是62310.68，只占到了开工面积的19%。按照常规来说一个房子三年盖好，如果今年只有10%几的竣工量，大概这个房子要建9年，这就意味着今年、明年、后年会出现10亿平方米的范围，这是非常非常危险的情况。所以这九千亿怎么用成了考虑地方政府的难题，一些地方拿这个钱收购了现有住房，然后把收购来的住房变成保障住房，一部分是把它变成了住房补贴。如果按照这两种做法是大大消化现在市场的总量。
另外一种做法某些地区就必须用生产的方式建设，因此9000亿在地方政府就变成了博弈，有人这样、有人那样，总之政策出台的好坏和明年、后年的房地产市场转化有巨大的关系，从现在的情况看，我们还没有见到最终中央对房地产市场的表态，我想年底以前会出台，出台的政策好可能我们这些存量就会被大量消化，明年会超过07年的销售量，继续按这样的方式进行销售，我们消化掉所有的存量也得花两年的时间，而且销售上升不代表房价会上升，我们至少会持续两年以上的时间，才能把现有的存量消化掉，这是一个非常漫长的周期。
钟伟教授说明年的市场不会太好，不出台相关政策会很差，如果出台相关政策会维持一下。
房地产占全国的比重，施工面积房地产只占60%多。开发商用钢到底用多少？我们把今年10月份以前的用钢量算了一下大概是25%，钟伟刚才说是17.8%，住房平均面积是每平方米：120-160kg；非住宅平均每平方米是200+250kg，不算钢结构。
按现在42亿平方米的建筑总量，年均要用23500万吨刚，如果按5亿的总量计算大概接近于一半。房地产约12500万吨钢，怎么算出来的呢？就是按照平方米数×200kg×25%，25%就是施工周期，如果施工速度正常应多用7500万吨钢，但实际上今年没用到，就是因为大量的房子停到了半截，建设速度在急剧下降，有的干了一半不干了，有的盖了多少层没钱了。
这是1-9月份的生产情况，总体情况看比例都很高。09年全球用钢量增长0.2%，中国不超过2%，假定房地产的救市政策在“两会”期间或者“两会”之前看不到出台新的政策，我估计今年就不会有什么变化，今年房地产的用钢量也就是在1亿吨之间。
大家对四万亿都很感兴趣，四万亿对干菜的影响我也查了一下，核电5000-6000万座；铁路的话400+800万吨轨道。四万个亿对钢材的辅助很低。
钢材产量同比增速，最高是2003年，用钢最多的是钢铁企业，建一个100万吨产量钢厂大概要用100万吨钢厂，在03年、04年、05年大部分增产的钢是被钢厂建设用了，并没有在其他的建设中增长多少，但是他们基于钢材的生产能力在明年会有不同，到目前为止目前的大型钢厂只有韩国的浦项钢厂宣布不停产，其他欧洲包括世界各地都有停产，虽然我们宝钢没有停产，但是以修炉子的名义停产了，今天它会报亏，这样才能让宝钢在明年开始盈利，否则和房地产一样，还在下降。
钢铁行业预警指数，总体上来说如果没有新的政策出台，房地产市场明年会很惨，由于07年的日子比较好过，所有的房地产开发企业目前没有出现过大量的亏损，我们亏损最严重的时候是1997年、1998、1999年，但是现在我们可以看到各个企业的利润在急剧下降，下一个要亏损的就是房地产行业，所以将会出先全行业亏损。假定房地产市场的投资急剧下降，对中国整个GDP的影响就会巨大，虽然经济学家都认为我们的GDP增长在明年可能是9%，我个人觉得如果房地产掉下来最少要下降3倍，影响的劳动就业就会超过6000万人，对市场的影响也很大。在全球不管是中国还是发达国家一样，如果这次调整宏观经济，房地产作为拉动中国经济增长的主动力，在未来是很悲观的，谢谢! |
