中国社会科学院23日在京发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》，蓝皮书表示，我国房地产企业面临优胜劣汰。
蓝皮书认为，2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年国内房地产企业将迎来重组高峰，特别是未能成功上市的企业并购重组将会增加。
整体来看，一线品牌开发商虽然销售受到冲击，但因其行业领导地位和上市公司背景，在融资方面有一定优势。2008年一些品牌企业依然取得了与2007年持平的销售面积和销售收入，市场份额也有提高。
蓝皮书说，这次房地产市场的调整将使强者更强，行业新一轮的洗牌将加速进行。一些未能成功上市却大量储备土地资源的开发商将从债券市场和信托市场寻求支持，实力较小的开发商不得已通过降价换取销售资金回笼，企业自救和整合力度将决定自身的命运。在未来市场竞争中，购房者会更注重开发商的信誉品牌、品质和售后服务。那些重视品牌建设、产品质量好、信誉高、能够提供优质服务的房地产企业，将受到购房者的青睐，在行业洗牌中胜出。从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产行业持续健康地发展。
社科院房地产蓝皮书：2008年我国房地产市场调整有利于促进市场理性回归
中国社会科学院23日在北京召开了“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，会上发布的蓝皮书认为，2008年的房地产市场调整，既是挑战也是政府促进房地产市场理性回归的战略性契机。
蓝皮书指出，我国房地产市场调整的主要表现是销售量大幅萎缩，这也成为房地产市场不景气的主要标志。在这段时期，房地产市场的理性发展、可持续发展尤为重要。
蓝皮书建议，政府应制定进促市场回归理性、可持续稳定发展的相对长期性政策。一是应努力培育房地产合理价格的形成机制，促进市场由投机投资操纵牵引、开发商垄断市场价格向自住性消费主导价格的转型；二是更受欢迎的住房保障体系建设应包括保障大多数国民通过财富积累具有进入房地产市场的消费能力；三是调整和改善城市经济结构，改变城市财政收入和城市建设发展过度依赖房地产业的现状；四是需要时刻警惕房地产泡沫，遏制房地产泡沫应与控制银行风险相结合；五是促进房地产业适应市场变化。
同时，开发企业应积极顺应市场变化。面对不确定的需求面，面对因产品积压和金融危机冲击导致的存量资产价值缩水风险、流动资金紧张及目前原材料价格下跌等，企业更应关注机会成本，应积极适应和应对变化了的市场环境，顺势而为，正确处理眼前利益和长远利益的关系，理性对产品价格定位，理性设定企业利润预期，把产品价格调整到消费者购买能力上来，使市场的潜在需求转化为有效需求。
购房者应成熟和理性，不跟风消费，量力而行，根据需要购房。
社科院房地产蓝皮书建议：扩大廉租保障人群覆盖面惠及农民工群体
中国社会科学院23日在京举办“中国房地产高峰论坛”，发布了2009年《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》。蓝皮书建议，在我国房地产调整时期，应扩大廉租保障人群覆盖面，惠及农民工群体。
蓝皮书指出，我国现有的廉租房主要针对城市既有的贫困家庭，几乎没有惠及农民工家庭。随着城市化进程快速推进，农民工群体迅速增大，在收入相对较低情况下更需要政府提供住房帮助。
蓝皮书说，在城市住房不能得到有效保障的情况下，更多农民工返乡建房，既影响城市化进程，导致人口城市化长期滞后于就业城市化，也导致农村建设用地居高不下和住房资源的低效率占用。在经济调整时期，由于城市就业和收入的不稳定，更加剧了农民工群体返乡建房的趋势。
为此，蓝皮书建议，充分利用城市住房建设成本下降的有利条件，扩大廉租住房保障人群覆盖面，把农民工群体纳入城市廉租住房保障覆盖范围，推动健康的城市化进程。
社科院房地产蓝皮书建议：开征房地资产持有税减少流转环节税费
中国社会科学院23日在京召开“中国房地产高峰论坛”，并发布2009年《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》。蓝皮书建议，应抓住房地产市场调整机会，改革和完善房地产税费制度，开征房地产资产持有税，减少流转环节税费。
蓝皮书认为，高额交易税费的征缴一方面抑制了房产市场投资和投机性需求，另一方面也增加了房地产正常交易成本。既限制了房地产资源流动，降低了房产资源的配置效率，也形成市场供过于求的预期，加剧房产市场波动。因此，为活跃房地产市场，拉动市场需求，有必要清理房地产交易流转环节税费，取消多数税费项目，部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。
同时，蓝皮书认为，对房地产资源征收持有调节税，有利于社会公平和提高房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地产资源闲置调节税，抑制囤地囤房，加速土地资源和开发资金流转，促进房地产开发投资增长，并对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。
蓝皮书建议，国家认定的标准以下的自住房可减免持有税，鼓励自住性购房需求，同时，租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免，鼓励闲置住房资源进入租赁市场，增加租赁市场供给。
社科院房地产蓝皮书：2008年上海税收优惠等房市刺激政策略有成效
中国社会科学院23日在北京召开了“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，会上发布的蓝皮书指出，2008年上海市采取的一系列房市刺激政策中，税收优惠和放松第二套房贷等政策略有成效。
蓝皮书介绍，2008年10和12月，中央政府两次推出房地产新政策，鼓励住房市场交易和消费。上海市除落实中央政策外，还增加了对普通商品房交易免个人所得税、土地增值税、印花税，提高公积金贷款额度等措施，并提供了购买第二套普通住房申请公积金贷款的政策便利。“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”
蓝皮书指出，在中央与上海新政策作用下，上海市住房交易有了起色。根据上海市统计局统计，上海市2008年11月份新建商品住房成交1304万平方米，比10月份增长3606%。与此同时，新建商品住房价格基本稳定，2008年11月份下降幅度仅为017%，低于10月份的026%。11月份，全上海市二手住房共成交10442套，比10月份猛增3840套，环比涨幅高达5816%。
蓝皮书指出，但是，2008年11月份一手住房成交量增长之后，只相当于2006年同月的3568%和2007年同月的5481%，即交易到达正常年景的4至5成，二手房的情况也基本如此。因此，尽管比起2008年7月至10月，市场交易得到了明显修复，但尚未达到正常水平。
社科院房地产蓝皮书：菜单式物业服务收费将成为物业服务收费主导模式
分等级菜单式物业服务收费模式在全国物业管理行业引起积极尝试和广泛推广，将成为物业服务收费的主导模式。中国社会科学院23日在京发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》这样表示。
蓝皮书介绍说，2004年由中国物业管理协会出台的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》根据普通住宅区物业管理服务需求的不同情况，设定了三个等级服务，每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面的服务标准提出具体要求，即提出了管理服务的菜单，交给业主进行选择。
这种“菜单式物业服务收费模式”由物业服务企业向业主提供服务“菜单”，业主自行选择所需要的服务，享受什么样的服务，交纳什么标准的费用。自2005年上海市在全国率先实施该模式以来，已引起全国物业管理行业的积极尝试和推广。目前，北京、天津、重庆等城市都积极实施这一新的服务收费模式。
2008年，住房和城乡建设部新修订的《物业服务收费管理办法》取消了“政府定价和经营者定价”，把物业管理服务费的定价权推向了市场，还给了业主和物业服务企业。
蓝皮书认为，这种按质论价、菜单式服务收费不仅有利于供需见面，加速推进物业管理市场化的进程，而且有利于减少因物业收费引发的纠纷。随着物业管理市场化的逐步形成，菜单式物业服务收费将成为物业服务企业与业主定价的主导模式。
社科院房地产蓝皮书：中国房价深幅大调可能性较小
中国社会科学院23日在北京召开了“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，会上发布的蓝皮书认为，中国房价深幅大调可能性较小。
我国房地产市场自2007年9月开始进入调整，虽然房价仍在上涨，但销量已下降；2008年年中房市调整趋于明朗，不仅全国大多数城市销量锐减，更有前期房地产价格领涨城市房价出现下行。
之所以认为中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大，蓝皮书介绍，这主要是因为我国房价泡沫累积有限。特别是在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫并未大范围显现，而房地产市场刚性需求犹在。
蓝皮书说，据国外研究显示，房地产市场进入调整期后，首先是量减价升，之后是量价齐降，之后会出现房市回暖现象，大概需要两年时间。我国房地产市场调整至2009年下半年也到了两个年头，房市回暖存在着可能性。
蓝皮书强调，特别是2008年下半年以来，国家及时地调整了宏观政策，如大幅降息和上调存款准备金率，放松信贷等，对房地产市场是利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，我国宏观经济有望在下半年走高，从而推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将有补偿性释放。一些房价前期调整幅度较大的城市房市有可能率先走出低迷，趋于回暖。
社科院房地产蓝皮书：我国房地产市场调整存在三大动因
中国社会科学院23日在京发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》，蓝皮书认为，我国这次房地产市场调整存在三大动因。
一是房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产经历了近十年的快速发展，在高收入富裕家庭自住房需求已经基本满足、中等收入家庭成为购房主力的背景下，2004年以来房价迅速飙升，市场支撑能力减弱，房价增长空间透支。当一种商品的价格上涨超出消费者购买能力时，价格的回落就成为必然，楼市也是如此。房价过高，市场调整是必然的，销售量萎缩是市场要求价格下调的信号。
二是政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。
三是开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行环境已经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，2007年土地购置面积、竣工面积均达房改以来最高。
同时，蓝皮书认为，房价高企快速上涨与居民购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。不仅影响房地产市场本身的稳定健康发展，也影响房地产业“增投资、促内需、保增长”作用的发挥。
社科院房地产蓝皮书：三大原因导致我国房地产经纪行业受挫
中国社会科学院23日在京发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》，蓝皮书指出，2008年我国房地产经纪机构显著减少，发展面临严峻挑战，其受挫原因主要有三点。
一是网点泛滥与竞争过度。房地产经纪行业状况首先是房地产市场发展的必然结果。目前我国房地产行业及房地产经纪业经历的调整期，既具有一定的偶然性，也是经济规律作用的必然。在高速发展中，部分房地产企业不再注重精细化管理和生产经营，不仅房地产开发商难免进入“囤地——上市”的怪圈，房地产经纪企业也纷纷以“扩张——上市”融资作为自己的重要经营目标，从而出现房地产经纪企业网点极度泛滥的局面。其后果就是形成鱼目混珠、监管难严、过度竞争等发展格局，导致了当前房地产经纪行业的洗牌与重塑。
二是市场低迷与供需失衡。二手房市场发展向来与一手房市场的发展状况难以分开。一手房市场快速发展过程中，在部分城市形成了结构性泡沫，即高端住宅的建设数量高于普通住宅，投资性购房行为所占比例过高。这导致目前二手房交易市场中供给偏大，2008年房地产经纪行业房源过度充足。同时，受到一手房市场不景气的影响，二手房市场中存在客户观望、持币待购现象，造成了需求大幅减少、供需进一步失衡的局面。
三是经济动荡与资金短缺。全球房地产市场在国际金融危机中受创，我国房地产市场难以幸免。由于资金运作不善，房地产开发企业现金流几近中断的现象时有发生；而房地产经纪企业的抗风险能力则是更弱。同时，国际金融危机影响了消费者的实际支付能力及购房欲望，使得房地产市场中的消费需求进一步被遏制，这对于以交易数量决定利润数量的房地产经纪企业而言其打击是致命的。
社科院房地产蓝皮书：警惕企业在经济低谷期“囤地囤房”
在经济低谷时期更应采取措施抑制企业“囤地囤房”行为。中国社会科学院23日在京发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》这样表示。
蓝皮书介绍，房地产开发周期较长，其开发过程由开发立项、征地基础建筑、主体建筑、装修、房产销售等多环节构成，各环节之间环环相扣，一气呵成，才能保证开发投资的落实。因此管理部门应依据我国房地产开发实际进程，科学规定房地产开发程序，并监督开发企业严格执行，防止房地产开发链条中断。
在经济低谷和调整时期，随着房价地价下跌，泡沫挤压，一些在繁荣时期购置的土地和未售的房产面临着贬值，进一步的投资决策应以新市场形势为依据。但一些习惯于经济繁荣的企业囿于对原利润目标的追求，利用高比例的信贷资金支持，拒绝顺应降价销售的市场要求，出现“囤房”现象，导致信贷资金积压，形成金融机构的呆坏账，影响金融机构对房地产开发的信贷，造成新增开发项目信贷不足。
一些开发企业则对前期购置土地延缓开发进程，以求在地价、房价再次高涨时期转售或再开发，出现“囤地”现象。
蓝皮书认为，这两种现象既影响宏观层面的房地产开发投资增长，也导致微观层面土地资源的闲置浪费。
因此蓝皮书建议，在经济低谷时期更应采取措施抑制企业“囤地囤房”行为。(来源：新华社) |
