作为衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，北京楼市租售比在今年上半年出现了巨大的背离，突破1∶400，而众多购房人仍然乐此不疲地进场。投资房产抵御通胀预期、炒房客投机助涨房价等因素，迅速推高租售比。
北京上半年租售比突破1∶400；投资房产抵御通胀预期、炒房客投机助涨房价等因素，迅速推高租售比
房价涨租金跌楼市租售比“失灵”
国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款，买房就是合算的。
作为衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，北京楼市租售比在今年上半年出现了巨大的背离，突破1∶400，而众多购房人仍然乐此不疲地进场。这一态势在北京上海等大城市表现更为明显，经济发展的不均衡，带来社会资源分配的不均衡，大量人口涌入大城市，让房价有了更多上涨空间。
房价涨租售比达历史高位
7月份，部分区域一套150万元的商品房，市场平均月租金在3000元左右，租售比超过1：500
进入8月，尹明终于打算放弃买房的念头，继续租房。作为一名从事房地产广告业务的“业内人士”，尹明为自己在7月差点出手买房感到后怕。
7月初，尹明曾经看到一篇报道，中大恒基市场部公布的一组数据显示，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1∶400，达到了1∶402，部分区域甚至达到了1∶420，大大越过了国际通行的合理标准。
当时，他看上一套北五环外的两居室，单价16000元/平方米，总价近160万。
从投资回报的角度，尹明计算了一下这套房子的租售比，他发现，房子的所在地位于北五环外新开发区域，道路还未修好，现场还是“尘土漫天”；可供参考的是，北五环北苑家园的一套85平米两居，租金在2300—3000元间。
这么一算，租售比远超1：500，尹明觉得这套房子完全不具有投资价值。他接着更发现，这个项目从年初的8800元一路涨到了16000，翻了一番，产品却没有太大变化。
“7月份，部分区域一套150万元的商品房，市场平均月租金在3000元左右，租售比超过1：500。”中大恒基市场部经理张大伟表示，这一比例在2008年基本在1：335左右，上涨幅度逾20%。
短短一个月之后，8月5日北京房地产交易管理网数据显示，租赁网上备案成交量环比上月下降幅度达49.9%，为近4月来的最低值，成交均价也下滑1.3%，租售比达到了1比495的历史高位。与此同时，单套房屋空置期由6月的12天增加到18天，而租金在7月也继续下滑。
与之形成对比的是，北京新建和二手商品房价格连续上涨5个月后，均在7月冲上高位，新建住宅价格均价达到14500元/平方米，二手房均价则突破12000元/平米，单套总价创造历史，达到112.5万。
我爱我家副总裁胡景晖对本报记者表示，目前市场的租售比表明，买一套房产和租赁一套房产50年的价格基本一样，因此，理性购买力进入买卖市场的阻力已经非常大。
租金跌实体经济复苏尚不稳定
以北京为例，上半年写字楼平均租金同比下滑9%，工业厂房及物流仓库平均租金同比分别下降6.4%及11.4%尹明最近也在帮朋友黄小姐寻找广渠路一带的精装两居房源。尹明告诉记者，他咨询了数家中介朋友，但发现富贵园、百环家园、国瑞城等小区很多两、三居的房子，被分割成五六个小房间，出租给不同的人，这样可以多收点房租。
“双井地铁口单间出租，800元，家电齐全。”看到如此优惠的条件，记者打电话过去咨询时发现，这套建面不过80多平米的房间里已经住了4个人。
“以租养贷已经不可能了。”张大伟分析这种群租现象说，租金下跌，尤其是高端物业(月租3000元以上)租赁市场始终没有恢复，迫使那些月供负担重的房主将房子分割出租，以图多收点租金。
张大伟认为，租售比背离的背后，说明实体经济并未完全复苏，“金融、外贸、电子等行业的中高级管理人员租房的需求，现在并没有恢复。”张大伟说，高端租赁市场从去年以来一直在下降。
而在链家地产富贵园店的出租信息上，记者发现原本以中高收入者单户承租为主的富力城，现在招合租的也越来越多。该店业务员对记者表示，附近本家润园有套一居的商品房月租金4000元，挂牌至今几个月了，无人应租。
与住宅租金相比，商业和工业地产租金与实体经济的联系更为紧密，中原地产统计数据显示，住宅市场及商用市场的价格及租金也分化明显。以北京为例，上半年写字楼平均租金同比下滑9%，工业厂房及物流仓库平均租金同比分别下降6.4%及11.4%。
此外，各大商用物业的空置率继续上涨。自去年年底到现在，北京优质写字楼空置率从17.94%上升至23%，上海工业物业空置率从4.1%升至8.1%。
张大伟告诉记者，1：495租售比只是保守的测算，实际上很多房子的租售比达到1：700、1：800，“这是一个很可怕的趋势，这对实体经济复苏没有好处。”
富裕人群买房保值“无视”租售比
很多人购房的目的，并不在于长期投资获取回报，要么是自住性购房的刚性需求，要么是本能地去抵御通货膨胀，或者短期炒作获利
然而多家中介机构的调查显示，租售比这一国际通行的数据，在北京等大城市却很少被购房人考虑和参考。
北京楼市租售比在今年上半年出现了巨大的背离超过1∶400。本报资料图片郭铁流摄
“房价与租金收益已长期背离。”据上海易居房地产研究院副院长杨红旭介绍，1998至2001年间，我国房价与租金增长情况基本一致。2002年开始，随着房价的持续偏快上涨，房价长期背离租金。尤其是2004年至2008年水平，租金涨幅维持在2%上下，房价增幅却高达6%-10%。
杨红旭认为，房价长期脱离租金水平，从侧面说明房价偏高，住宅投资价值呈下降趋势。然而，从物业增值的角度，一二线城市的房价近几年多数已翻了一倍，房屋资产增值速度可观。因此，楼市投资者绝大部分人眼中只有房子涨价，至于低租金，则视若无睹。
在尹明的印象中，北京的租赁价格近几年几乎没有怎么上涨，2005年他刚工作的时候，单位附近两居的房源在2300—3000之间，现在也还是如此。而北京的房价，从2006年到现在多数已经翻了一番。
“很多人购房的目的，并不在于长期投资获取回报，要么是自住性购房的刚性需求，要么是本能地去抵御通货膨胀，或者短期炒作获利。”令尹明尴尬的是，当他和业内人士探讨租售比时，很多人对此不以为然：现在买房谁还用这个来衡量划不划算？
“中国和其他国家不一样。”绿地集团京津事业部营销总监李蓟认为，中国人买房子很多并不是持有获取租金收益，而是预期房价自然上涨转手获利；而在北京、上海等地，吸纳了周边乃至全国的人来买房，因此不能用单个城市的居民收入、租金水平来衡量这里的房价，“如果用这个来衡量，北京的房子没人买得起了。”他说，房价收入比、租售比在北京、上海已经失去其意义。
根据世邦魏理仕的统计，今年上半年投资高端物业的主要有两类人群，一是私营业主，二是各行业高管，相当一部分人存在“对通胀预期的担心”，在他们看来，国内有些地区楼市相对较好，可以成为一个避风港。
尹明表示，5月份他曾带了不少山西、河北、内蒙古等地朋友去看过华润红山世家、凯德华玺、远洋万和城等项目，这些项目的大户型售价基本在3万元/平米以上。这些人的共同特征是相对富有，“他们在京买房，一般都是买高端物业或别墅。”
在龙湖唐宁ONE营销负责人邹墨远看来，今年的高端房产投资主要以资金避险、保值增值为目的，而非寻求租金回报率。从今年二季度以来的数据，高端物业的租金是在持续下降的。
投机客短期炒房“炒高”租售比
短期炒作的高额收益，使很多上半年交易的二手房房源再次入市成为三手房乃至四手房
在抵御通胀成为手中有余钱的“富人”的选择时，利用楼市上涨进行短期炒作的投机客也在增多。
凯德置地环渤海区域副总经理韩维认为，对于投资客来讲，与银行储蓄的通胀预期、股市收益等的高风险相比，投资房地产尽管相对保守，但却是一种更为稳妥的投资方式。
5月底，中原地产华北区董事总经理李文杰在某论坛上发表了“房价暴涨暴跌的周期越来越短”的观点，当时，尹明就盘算，要不要炒个房来短期获利。
他表示身边已经有很多朋友在这么操作了。一个女同事4月初买了南六环外的“阳光波尔多”，每平米4000元买入，准备在近期抛出，价格已涨至5000；另一位郑姓朋友，6月初以每平米7100元买了“金隅可乐++”，近期也打算以9000元左右转手。
“今年上半年是北京楼市历年来最疯狂的半年，成交量突破10万套，连续4个月单月突破2万套。”中原地产三级市场部人士告诉记者。
“与2007年不同的是，市场投机趋势在明显加强，炒房客变成了中小炒房主。”张大伟解释说，一般两年内再交易的房源为短炒房，此外，部分房虫或小中介公司短期内用现金公证收房或者限时代卖等业务，以个人名义用全款或者定金，在短期内获得原房主房屋出售权的，也称短炒房或三手房。
“7月仅半月房价就上涨4.1%，短期投资收益惊人。如果按照贷款首付30%计算，年初购买的能获利首付的95%。”张大伟计算。数据显示，7月北京二手房均价已突破12000元/平方米，比年初高3100元，半年累计上涨幅度已达34%。
“短期炒作的高额收益，使很多上半年交易的二手房房源再次入市成为三手房乃至四手房。刚拿到二手房房本的业主就将房源加价挂牌的现象越来越多。”一位中介人士称，短期炒房的收益模式完全不同于出租，因此更无需用租售比来衡量。
高房价制约居民消费增长
高房价的挤出效应，影响到了居民的日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动的最大阻力
虽然觉得房价高得离谱，但尹明并没有想要离开北京，他觉得，这里充满了机会，而回到家乡那个小县城，他都不知道自己能做什么。
清华大学社会学教授孙立平认为，“租售比”失灵的根本原因，是若干个特大城市集中了全国主要的经济、政治、文化等社会资源，甚至也集中了生活中最主要的机会。“如果说今天中国的房地产有问题，那不仅仅在于房地产业本身，而在于它背后的社会现状。”他说。
绿地集团京津事业部营销总监李蓟也认同这一观点，在他看来，由于占有大量社会资源，北京、上海这些大城市有非常强的集聚效应，而由于周边城市的经济发展程度更低，北京吸引了更多的外地人来此置业。
8月13日，首创置业董事长刘晓光对记者表示，今年上半年在京购房的外地人比例达到60%以上。
“社会资源分配的不均衡，在于经济发展的不均衡。”张大伟认为，租售比背离，尤其是高端物业(月租3000元以上)租赁市场始终没有恢复，说明实体经济并未完全复苏，经济结构调整还未到位。
8月4日，国家统计局在官方网站上刊发名为《三忧房价快速上涨》的文章。文章称,高房价已成制约消费启动的最大阻力，给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响；一旦房价大幅下降,地产金融危机不可避免。高房价使大多数购房者背上了沉重的债务负担，只能省吃俭用，压缩消费，从而造成严重的内需不足。“在当前外需减弱的情况下，扩大内需的关键是刺激消费增长。但从楼市消费对经济的拉动作用来看，高房价的挤出效应，影响到了居民的日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动的最大阻力。”
摩根斯坦利亚洲区主席斯蒂芬·罗奇进近日撰文称，中国受流动性推动的巨额刺激方案让“最不平衡”的行业得利，将会加剧令人担忧的经济失衡状况。他认为，必须让经济增长的重点转向刺激国内个人消费。
“房地产市场未来三年必有大的调整。”8月14日，北京师范大学教授钟伟在博鳌地产论坛上认为，基于当前宏观经济形势不稳，房地产市场暂时不会有大的政策调整，一旦经济复苏，结构调整到位，楼市累积的泡沫将会被挤压。
个案：那些高价买房的人
在采访中，不少业内人士都认为现在很多人购房的目的，并不在于长期投资获取回报。要么是自住性购房的刚性需求，要么是本能地去抵御通货膨胀，或者短期炒作获利。记者采访了三个相对典型的买房者。
刚需者为了结婚不得不买
“同志们，我终于选好房子了……”8月8日，是个吉利的日子，朱珠在这一天，也终于圆了自己的住房梦，怀着喜悦中夹杂着不安和困惑的心情，她给朋友们发去了一条短信。
朱珠选中的是东四环一套89平米的小三居，13500元/平方米。
“知道这个，但是算它干吗呢？”和记者聊起买房投资的话题，一直在京租房的朱珠连声说，她很清楚租售比这回事，但买房根本不会考虑这个，“我就是自己住，要结婚了，然后想把父母接过来。”朱珠说，管庄一带的房子两居的租金也就是1500到2000元，而她买的房子总价达到120万，租售比早就超过1：500了。以租养贷更不可能，她的月供要5000元左右。
房子在管庄城铁站，她特意测了一下，从站点出来要走将近20分钟，很难打到车，这里似乎没下雨，尘土飞扬，店铺林立，一条泛着油光的护城河，给她留下了深刻而难堪的印象———她自己都很难想象，一向爱美爱干净的自己，会住在这条河的附近。
说到房价，朱珠坦承，她很矛盾。她也觉得太高，11000都太高，“但是没办法，房价一直涨下去，不买怎么办。”她说两边家人都在催促，说现在不买将来更贵了。“反正是自己住，跌了也认了，十年八年，它总会涨上去的。”朱珠的男友说。
投资客抓紧时机买进卖出
就在朱珠买房的前一个多月，孙萌在南城一个项目出手买了两套房，单价7000元/平米，和朱珠不同的是，孙萌是纯粹的投资。
孙萌是这个项目的营销主管，当她听到通州地王拍出的时候，就感觉五环外房价也要升了，大兴地王拍出，更坚定了她的看法，于是，趁着公司内部优惠，她买了两套，“怎么着也得涨到14000再出手吧，总得赚点。”
身为营销主管的孙萌深谙购房人的心理，年初至今，她所主导的这个项目已经开了好几次盘，价格每次都往上涨一点，开盘前要排号交订金，如果有100套房，那一定要积累200至300个客户才行，“人们的从众心理很强，在争抢的过程中，往往会不理性。”她分析说。
从5月底到8月初，五环外的房价快速上涨，新开盘项目眼看着要超过12000，奔着15000去了。不过，对于五环外是不是真的能冲过15000这个坎，孙萌还是有点担心，她打算，涨到13000至14000的时候就抛掉，省得夜长梦多。
提起租售比，孙萌愣了一下，“完全没想过。”她说，买这两套房就是短期持有准备转手的，对她来说，因为是内部人士，只需交纳一些定金就可以了。她想持有最多不超过半年。现在，这个项目已经涨到12000多了。
富裕人群买几套先放着
7月底，常立德给北京的朋友尹明打了个电话，问还有没有可以投资的房子。
两个月前，他刚刚在北京海淀区的龙湖唐宁ONE购买了一套房子，总价600万以上。“主要是为了孩子将来上学。”他说，买了这里的房子，孩子就可以上著名的中关村(000931,股吧)二小了。
来自山西晋中地区的常立德是典型的“富二代”，家族从事煤炭运输生意。年初，父亲去世了，家族生意开始衰落，原本盯着河南那边生意的他回到了家里，无所事事。
保守估计，父亲给他留下了数千万的资产，周围人都说货币贬值，生意又不见起色，投资不知投到哪里，他开始想把这些钱投入房产。
5月中，曾在北京读书的妻子陈俊和他一起踏上了北京看房之旅，在好友的推荐下，华润红山世家、远洋万和城、太阳公元、龙湖唐宁ONE，都成为他们的目标。
龙湖唐宁ONE的销售人员则说，中关村的大户型产品非常稀缺，尤其是纯住宅的三居、四居，产品好的基本没有，很多客户就是看准了龙湖唐宁ONE这类产品，买下来作为保值增值的投资。
这个说法让常立德心动了，坐在龙湖唐宁ONE样板间的沙发上，阳光射进来，落地窗外树叶婆娑，他和妻子陈俊都非常喜欢。
“我们现在买了也住不了，也没考虑出租。”常立德说，家里的生意、妻子的工作都不可能搁下，“房子买了先放着吧”。(新京报) |
