恒大地产是今年最被期待上市的内地房企，但它已经启动的预路演显然没有获得理想的市场反馈。记者昨日获悉，公司IPO融资规模已经从原定的10亿-15亿美元下调至7亿-10亿美元，这一规模将低于恒盛地产(00845.HK)此前刚刚完成的12.8亿美元的融资额。
对内资房地产股的风险偏好降低，表明香港资本市场近期开始发生微妙转变，市场开始进入“选择期”。
预路演情况不甚理想
恒大地产IPO已于9月底通过香港联交所的上市聆讯。根据时间表安排，恒大将于本月22-28日进行公开发售，最快11月5日挂牌上市。10月12日，公司已经开始了预路演，并将于下周一(10月19日)进行正式路演。
按照此前计划，恒大初步计划出售15%新股，融资10亿-15亿美元(78亿-117亿元人民币)，以当时集资额计算，该公司市值将达520亿-780亿元人民币，成为在港上市内地民营房企之首。
不过恒大预路演情况显然不甚理想，昨天有两位知情人士称，由于市况不佳，该公司已缩小了IPO规模。预计其融资额将缩小至7亿-10亿美元之间，等于原定计划的一半。
分析人士向记者表示，恒大降低融资规模上市并不出人意料，香港资本市场对于内资地产股的追捧已经远没有高峰时期来的热烈。以此前恒盛地产经验而论，不但公开招股反应平平，上市后破发的表现也差强人意。
10月2日，今年首只真正意义的内资地产股恒盛地产(00845.HK)在香港交易所挂牌，融资总额达到12.8亿美元，不过该股挂牌当日即跌破发行价，下跌幅度达到18%。至10月12日收盘，已较发行价下跌22.5%。该人士告诉记者，包括恒大，龙湖地产等公司在内，如果按照目前定价上市，则发行首日破发命运很难避免。
恒大目前拥有的土地储备冠居全国，达5000万平方米左右，分布于广州、天津、重庆等20余个城市，可以保证企业在未来6年的开发需求。
恒大地产原定2008年3月底上市，后来由于国际资本市场持续波动不定及市况不明朗，公司决定不根据原有时间表上市。
土储不再是惟一选择
美林投资银行部中国区主管蓬刚分析认为，“内地房地产市场刚刚经过一轮深幅调整，香港资本市场对内地房产股的风险意识正在加深。”
一位不愿透露姓名的香港基金经理就认为，资本市场对房地产公司的估值方法目前并未改变，但与两年前一味追捧开发规模与土地储备相比，如今的境外投资者同样关心房产商的财务状况、风险控制能力和土地储备质量，“投资者最终的选择，将体现出这种差异性。”
金融危机中表现最为稳健的瑞银赢得了大部分房地产IPO保荐工作，其中包括恒大地产和龙湖地产。不过，刚刚介入恒大地产IPO不久，瑞银就选择了退出。瑞银投资银行亚洲区总裁蔡洪平认为，香港市场的拐点已经到来，“IPO市场已经从追捧期进入选择期。”
野村证券房地产高级分析师李烈伟认为，相对于金融危机之前，目前海外投资者看待内地房企IPO更加理性，“投资者意识到，单纯用土地储备来对企业进行估值是有问题的，不能光看土地数量有多少，更应关注土地的位置和质量”。
上述香港基金经理认为，内地房地产企业目前存在着两种不同的发展模式。过去香港市场没有意识到土地储备在市场波动中的巨大风险，更钟爱土地储备型房企。但是如今，投资者会在土地储备的风险与机会之间，进行更理性的权衡。(东方早报) |
