遏制过快上涨的高房价的重拳，已经步入“落地”地方阶段。26日，记者注意到，在近日北京、海南、湖南、山东等多个省市正在召开的“两会”上，落实国务院“国11条”楼市调控政策无一例外地成了焦点。
据悉，北京、上海等房价上涨过快的城市还会有细化的地方调控政策，预计春节前后“地方版11条”或密集出台。对此，分析人士指出，各地落实调控政策是遏制房价上涨的关键，由此今年房价将结束“疯涨”的势头。
进入2010年，国家调控房地产的政策陆续出台。在“国4条”后，1月10日国办发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(即“国11条”)，明确二套房首付比例必须不低于40%，拉开了2010年房地产调控的序幕。
随后，住建部、发改委、财政部、国土部、央行、银监会六部门负责人又结合各自在楼市调控中的职责，就“国11条”进行了详细解读。
“中央政府的态度和目标非常明确，就是要遏制过快上涨的房价，并增加中小户型普通商品房供给，合理引导投资消费，抑制投资和投机性住房需求。”住建部政策研究中心权威人士指出，地方政府，以及相关部门都必须落实中央的既定政策。
事实上，在近日北京、海南、湖南、山东等多个省市的“两会”上，房地产调控依旧是焦点问题受到普遍关注。
北京市市长郭金龙在政府工作报告中明确表示，今年将继续整顿和规范房地产市场秩序，查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。这也是在“国11条”后，北京市政府首次正面对房地产调控进行表态。
上海市市长韩正作政府工作报告时表示，正在试点的经济适用房制度下半年将在中心城区全面推开，今年经济适用房的新开工建设面积依然保持在400万平方米。
受“国际旅游岛”概念影响而房价又大幅攀升的海南省，其省长也表示将严格规范房地产市场，抑制市场投机，并加快建设经济适用房、“双限”商品房，以平抑岛外需求对海南省房价的拉升。
另外，湖南、山东、安徽、云南、河北、广西等地也分别表示，将加大普通商品房和保障性住房建设投入；合理引导住房消费；强化开发商预售资金监管等等。广西甚至表示，将选择南宁市率先作为取消商品房预售制度的试点。
有分析人士就此指出，如果“国11条”之后房价仍大幅上涨，预计将会有更猛烈的政策落地。
收银放地增供给各地楼市调控瞄准三大重心
“收银、放地、增加供给”成为各地楼市调控政策三大核心内容。记者注意到，目前北京、海南、湖南、山东等多个省市均表示要增加住房供给，而安徽、云南、河北等地则同时强化开发商预售资金监管，以此收紧开发商银根来促其加快项目开发。
多位房地产人士向记者表示，归根结底，金融和税费政策是楼市调控政策最狠也最有效的一招。而从目前各地政府的表态来看，收紧银根的大方向正在确立。
“2009年房地产价格的超预期上涨，根本不能用房价收入比来解释的，不可能2008年大家没有钱买房，2009年突然都有钱了，其核心问题是货币。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为。
事实上，大量的货币投放、低利率，使得无论是开发商还是投机投资性购房需求都随之上升，由此导致房价过快上涨。有关专家认为，银根收紧可能是迟早的事。
但是，必须同时看到，目前国民经济复苏尚未稳固，房地产依然是拉动内需的引擎，银根收紧的时机尚不成熟，为此通过非金融类政策的手段收紧银根，恰恰给地方政府留下了操作空间。
而预售资金管理正是这一政策的核心，即通过变相收紧开发商“银根”，促进房地产商加快项目开发销售。
“如果政策执行到位，会对开发商盲目扩张起到明显的遏制作用。”一位房地产证券分析师说。
记者注意到，近日云南、河北石家庄、安徽合肥等省市有关地方性政策调控政策的表态，均提及此项，即建立预售金监管账户，专款专用，即只能用于预售项目的各项后续开支，开发商不能随意支配。
值得注意的是，除去预售金管理外，在“国十一条”中，中央政府还露出了收紧开发贷的想法，但目前地方政府还未就此明确表态，或许在今后还有进一步补充。
“与以往调控政策最大的不同是，今年的'国11条’没再收紧'地根’，相反强调了增加土地供应。”SOHO中国董事长潘石屹向记者直言。
实际上，“国11条”开篇便指出，“要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。”
记者注意到，目前各地方版楼市调控政策对此大都进行了“强化”，其中北京更提出来了“双50%”目标。
对此，分析人士指出，目前各地依靠“土地财政”的局面还无法从根本上扭转，“放地增加住房供给的政策取向，对各地方政府GDP增长影响相对较小，因此更容易得到各地方政府的配合执行。”
更值得一提的是，为落实“国11条”，国土部正在进行强化对各城市建设用地“透明化”管理的政策安排，增加土地供应，并稳定土地市场预期。
据悉，《国有建设用地供应计划编制指南规范(征求意见稿)》已于本月初征求意见完毕，预计不久将出台。该规范要求各地政府供地计划要一年一编，并于当年3月底之前向社会公布。再者，该规范要求土地供应计划要明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等供应量，且要落实到地块。
北京“双50%”强化供给
“增加供给，慎用非市场手段”将成为北京楼市调控政策的核心。
事实上，住建部政策研究中心一位专家向记者表示，“供给不足”可能架空楼市调控政策，这对北京而言更甚。
记者注意到，北京市统计局数据显示，北京2009年商品住房共成交16.5万套，二手房成交达27.8万套。
而“目前北京可售商品期房住宅和未签约现房住宅量合计不过9万多套，供需矛盾很突出，因此各地政府必须强化住房供给。”上述权威人士说。
记者注意到，2008年楼市低迷之际，北京商品住房成交量还达到9.4万套，在目前北京住房存量如此低的情况下，遏制房价上涨只能是一个良好愿望。
正是在这种背景下，北京市政府表示，将在房地产调控中实现两个50%：一是把住宅供应土地的50%以上用于廉租房、经济适用房、限价商品房和定向安置房等政府应该保障的住房；二是今年竣工住房面积不低于50%。同时，确保完成新开工建设和收购13.4万套、竣工交用4.6万套。
但是，需要指出的是，在“保量”的同时，北京市还必须面对“保质”的问题。
“今年北京计划供给的土地，在四环以内的并不多，这使得城市中心区域的住房供给不会有大的改变，价格也难调整。”SOHO中国董事长潘石屹向记者表示。
对此，北京市市长郭金龙表示，要发挥国有企业的积极性，并广泛吸引社会资金参与政策性住房建设，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁房，加强政策性住房安全质量和配租配售管理。(来源：上海证券报) |
