三江地产“贱买”黄金地块灰幕

3月15日，武昌三角路新河街以东，紧邻融侨华府。

一块被院墙封围起来的巨大建筑工地上，数名工人正在进行紧张的桩基作业，机器轰鸣，泥浆翻涌。该地的开发商为武汉三江航天投资发展有限公司，实为三江地产（下称“三江”）。2009年8月，三江从武汉市土地交易中心“获得”该地。2010年2月底，三江进驻开发，迄今已近一月。

这是武汉市的黄金宝地，编号为“P（2009）038”，面积162亩，总地价9.42亿元，用途为“居住和商业金融”。

虽然三江低调开工，未举行庆典仪式，也无任何项目宣传介绍，但关注该地块的业界人士仍心知肚明。

“还没回过神来，地就被三江拿走了。”一位业内人士无奈地说道。

知情者披露：“这块地实际上就是武汉市土地储备中心因‘毒地’对三江采取的‘补偿’。”

外界纷纷质疑，该地在“招标”过程中暗箱操作，黄金宝地被“贱卖”。

权威数据显示，2009年武汉主城区共出让土地67宗，主要成交方式为公开招拍挂，唯有三江地产以最低价格和“招标”方式拿到该地。

“实际上就是通过招标方式排除其他企业，让三江独得。”业内人士一针见血。

尽管该地处在武昌中心位置，但仅以每亩581万元、楼面地价2492元/平方米成交。业内人士测算指出：“起码少卖了2.4亿元。”

武汉市国土资源和规划局一名主要官员坦承：“土地局实在拿不出钱来赔偿，只能通过这种方法‘补偿’三江地产”。

3月11日，该局机关党委副书记、新闻发言人何孝齐接受时代周报记者专访时表示：“对毒地事件我们不需要检讨，也不会因此处分责任人。”

黄金宝地遭“贱卖”

去年8月，因毒地事件已在武汉地产界缄默了四年的三江，突然一举拿下了武汉市最具竞争力地段的—武昌三角路“P(2009)038”地块。

“这是武汉中心城区地段优势最突出的地块，”保利地产(600048,股吧)一人士说。

该地块总占地和净用地面积均为162亩（108000平方米），容积率3.5，可建总建筑面积高达377900平方米。

该地所处武昌三角路片区，是近几年开发商竞争最为激烈的地块。业内人士评价，该地是武汉地标和城市景观的窗口地带，无论是用地形状规整、规模，都是最利于住宅开发和商业金融开发的黄金地段。

“这里早就是热点区域，三江是居住和商用两方面开发，盈利空间巨大，”“鑫鑫花园”一位高管告诉记者。

三江地产这次出手，最令业界刮目相看的，是其拿地的价格之低，似乎手眼通天。

时代周报记者从土地交易中心获悉，即便是楼面地价仅为2493元/平方米，三江地产也已和交易中心达成协商，分多次支付地款。

“这个地价简直是太低了，在同等地段中十分招眼。”一业内人士称。

以武昌同等地段—2009年出让的两地块相比，就可见其地价的悬殊。

就在三江拿地之前的去年6月初，武汉福星惠誉在三角路竞得“P（2009）031”号地块，亦为居住和商业两用，每亩单价823万元，楼面地价为 2877元/平方米。

在三江拿地仅一个月之后，万达在武昌紧邻三角路的积玉桥DH片区，以19.65亿元获得“P（2009）060”地块，同为居住商业两用，每亩单价竟高达1191万元，楼面地价为3931元/平方米。而且，该地和三江地产获得的方式一样，同为“招标出让”。

此外，记者从武汉市房产局获取的一份该地段周围楼价显示，融侨华府、江南明珠园和金帝国际花园在2008年的销售均价分别为：7500元/平方米、 6700元/平方米和7700元/平方米。该地段房价将有更大盈利空间。

由此对比可以看出，武汉市土地交易中心以“9.42亿元，每亩581万元，楼面地价2493元/平方米”的价格出让该地块，实为“贱卖”，三江所获颇丰。

业内人士粗略估测，在去掉所有影响地价变化的因素之后，三江地产所拿“P（2009）038”号地块的价位，应至少在11.84亿元，楼面地价应在 3000元/平方米以上，每亩起码少卖了105万元。

“这块地总体上，起码少卖了2.4亿元。”这位人士说。

3月9日，时代周报记者联系三江地产董事长朱弘，问其何以能以如此低价获得该地？素来稳重诚恳的朱弘，一直沉默，屡屡挂断电话。

实为“补偿”三江损失

如此价廉物美的黄金宝地，非一般企业能幸运斩获。3月11日，武汉市国土资源和规划局一内部人士向时代周报记者证实，该地之所以贱价“出让”，实为补偿4年之前因毒地带给三江的损失。

记者调查获知，事实上，自2007年初，三江地产遭遇毒地事件被迫“退地”后，直到2009年8月获得该地之前，在将近4年之中，市土地储备中心从未真正退还过三江一分钱，更未对相关损失进行补偿。

储备中心相关知情者的解释是，大量资金长期被积压在已收储的地块上，现金流“入不敷出”，当初收储该毒地的近2亿元资金，一直未能解套。此外，当一块地的出让手续完成后，相关资金已上缴国库，并非想退出就能退出。且补偿数额巨大，储备中心无法从财务中单列相应资金。

“收储土地的钱是项目专用，无法腾出资金专门补偿三江。”该人士说。因此，在长达四年的漫长等待中，三江和土地储备中心不断交恶，争执不断。储备中心也曾一度想通过其他土地补偿三江，尽快息事宁人。但皆因地块不佳，屡遭拒绝。而三江中意的地块，储备中心又称“名花有主”。

记者查证，2009年4月，三江看中江汉区新华路西的“P（2009）019”号地块，并事先按要求缴纳了1亿元保证金，不料遭遇到强劲对手大连万达。到4月30日拍卖当天，上午9点半，三江前来竞拍的两名负责人，被保安挡在二楼交易中心门外，现场一片混乱，直到20分钟后拍卖结束。知情者透露，这块地事先已内定给大连万达：“交易中心知道三江当天会来扯皮捣乱，所以安排保安挡驾。”

三江地产当时的如意算盘在于，绝不仅仅拿回当时的购地款和相关补偿，武汉市土地储备中心应加倍补偿。

据时代周报记者了解，经过数次艰难协调，双方最终达成协议，将位于武昌三角路的“P(2009)038”地块，低价“出让”给三江。

一知情者向时代周报记者坦言，事实上，最终决定以哪块地补偿三江，以及该地的出让形式和价格，已远超出储备中心和交易中心的定夺范围。

“这需要高级别会议决定，主要领导必须签字，具体部门只是执行。”

2009年8月25日，该地被三江顺利收入囊中，毒地补偿尘埃落定。武汉市土地储备中心去掉了心头大患，双方长达四年的不快自此烟消云散。

但武汉业界指出，这种补偿实为以一个错误掩盖另外一个错误：其一，如此“贱卖”，造成国有资产严重流失，储备中心的渎职之过被完全忽略。其二，其他开发商的合法权益受到侵害。

被暗箱操作的“招标”

三江获得该地后，质疑声铺天盖地。知情者透露，“这次招标表面上是择优录取，实际上是定向操作”。

内部人士向时代周报提供的数据显示，2009年，武汉主城区共出让土地67宗，唯有两块地通过“招标”方式出让。

第一块地，即2009年8月25日三江所获的“P(2009)036”地块，位于武昌区三角路，总面积162亩，9.4亿元成交。

第二块地，乃9月24日被万达获得的“P（2009）060”地块，位于武昌积玉桥，总面积165亩，成交价19.65亿元。

巧合的是，这两块地处于武昌同一地段，三角路和积玉桥之间仅隔1公里。几乎同一时间出让的这两块土地面积相差无几，地价却迥然不同，前者9.4亿元，后者19.65亿元。

业内人士指出，即便去掉其中的容积率差异和规划用途等因素，仍能清晰看出相关部门在“招标”出让给三江过程中的暗箱操作手脚。

“如果不是内定，正常竞拍的话，三江肯定拿不到这块地，”业内人士断言，“比它有实力的企业很多。”

谙熟土地出让潜规则的业内人士披露，因为招标无须走竞拍环节，只需让相关企业“陪标”就可锁定三江，且保证了出让价格能被“内定”。

“武汉历来慎用招标方式出让土地，这次对三江地产是特事特办，”一知情者说，“这种操作太容易了。”

而且，为稳妥起见，毒地事件中的“武汉三江航天房地产公司”退居幕后，以“武汉三江航天投资发展公司”来操作招标。

据武汉某房产记者透露，相关部门甚至连走过场的公示环节都未认真对待。只要土地交易中心按正常程序公示该地出让情况，每天盯着武汉国土和规划网的记者不会漏过。

“7家日报和多家房产网站，不可能同时漏掉这条新闻，”该记者肯定道。在土地规划网上，记者查阅到了有关此地的两条记录，2009年8月4日的第6 号公告，及8月19日的“P(2009)038地块”基本情况。对此，上述记者认为：“公示肯定是后来补的。”

此外，在“P(2009)038”地块介绍中，特别注明了“地块情况以挂牌情况为准”，貌似要进行“挂牌”出让，有混淆视听之嫌。

国家对“招标”出让土地早有规定：“对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，才能采用招标方式出让。”

专家指出，招标出让是一种不完全竞争方式，多用于针对特殊企业。

那么，三江公司的特殊性又体现在哪里呢？对此，业界皆心知肚明。

令人啼笑皆非的是，面对时代周报记者“为何低价出让该地”的询问，市土地交易中心一负责人解释：“主要为抑制房价上涨，把利润让给购房者。”

国土局：我们不需要检讨

3月12日，武汉市政府知情官员向时代周报介绍，自“毒地事件”经本报披露后，相关领导高度重视，责成武汉市国土资源和规划局等部门在第一时间上报详细情况，并要求对口部门主动和本报沟通。

但相关部门认为并不存在渎职过错。3月4日报道刊发当日，武汉市土地储备中心办公室主任杨庆丰致电本报记者愤然质问：“这是政府的事情，不应公开报道，你们时代周报这样报道是什么意思？”

针对已造成的人员中毒事故和巨大经济损失，他说：“这事算不算重大失误，还有待调查结果。你只说死人没有？没死人能算重大损失吗？”

记者反问：“2007年年初的事，为何至今调查结果没出来？”杨庆丰避而不答。

更令人震惊的是，杨竟然对记者大肆威胁：“你们报纸报道这个事情会带来恶劣影响，有什么后果我是不负责任的。我相信你会一直在武汉，你会有什么后果，我是不负责任的，你自己注意。”

3月11日，在市土地交易中心胡主任的协助下，武汉市国土资源和规划局机关党委副书记、新闻发言人何孝齐，就该事件接受时代周报记者专访。

何介绍，毒地事件曝光当天，该局即向武汉市政府作了汇报。3月11日下午4点半，该局召开专题会议，听取土地储备中心和土地交易中心两部门汇报。当晚九点半，何孝齐向时代周报记者郑重通报了该局对该事件的决议：

毒地事件的发生，是正常工作中出现的问题，不能叫作失误，没环评不能算是土地部门的过错。

这个事情到底造成多大经济损失，还有待全部处理完。三江地产在2009年8月获得的武昌地块，是通过招标方式正常获得，符合所有程序，没有问题。

在转述中，何孝齐向记者强调：“对这个事情我们不需要检讨，我可以明确表态，局里已研究决定，不会因为这事处分任何一个责任人。”

何最后说：“这就是我们的态度和原则，不可动摇。”说此话时，他不禁提高音量，显得慷慨陈词。