北京房地产再现卖家坐地涨价

 http://www.lgmi.com    发表日期:2010-4-9 8:39:53  兰格钢铁
    高房价已成为“刚需族”购房路上的拦路虎,一些人转而观望,寄望泡沫破裂后再购房。本报记者周晓东摄

    王新(化名)和女朋友最近考虑婚嫁,一直在北京各处看房。3月中旬,他们选择购买了一套位于望京新城的二手房,合同签订前双方谈好的价格是2万一平米,王新就去筹集资金了。没想到望京高价地出现,没过几天,房主就以原来房子里的租户以拥有优先购买权为由,决定不卖给他了,除非他能出比22000元/平米更高的价格,他觉得这样的房主是炒房高手,很不靠谱,决定不和他交易了。

    程小姐遭遇到了相似的炒房者。她看中东四环的世纪东方家园的一套两居,房主出价230万。但第二天,房主就要求再加10万元,否则不卖。她又看了南四环一套房子,业主出价18800元/平米。没想到当天去看房的竟有四五十组人。旋即,业主向中介提出,挂牌价上涨50万元。“有几年前一起买房投资的邻居说,他家是卖每平米2万元。而我这套房南北通透,位于一层,带个小院,怎么也得卖22000元/平米吧。”

    几年来一直活跃于投资房产的李先生也有自己的一本账:他在东四环外有一套房子,去年11月时挂牌22000元/平米,因为看涨房价,跟中介说暂时不卖了。现在区域的市场价在26000元/平米左右。“我的房子紧靠地铁而且在四环边上,现在通州的房子都有接近3万元/平米的了,若是要卖,单价得3万元,低了不卖。”

    王新说,3月份时,他手头的资金还能在五环内买一套80多平米的两居室,但是到了3月底,就只能看看70多平米的两居室了。“周围的人都说房价要涨,我自己总觉得现在的市场太不靠谱”,王新说,尤其是遭遇炒房者的跳价之后,他更觉得拿自己的辛苦钱买房有点不忍,让他内心十分矛盾和疲惫。

    【把脉】

    炒房者从去年以来一直以强势的姿态出现在楼市,至今仍屡屡得手。尽管崩盘的言论在流传,但是房价继续上涨的势头不减,真金白银的诱惑难以抵挡。而且房产大腕、部分官员关于房价继续上涨20年的言论更是将一批人拉入炒房大军之列。

    但是,市场有其自身的规律,物极必反是悬在当今楼市头顶的一把利剑,问题是何时掉下来。在过去一些国家和地区楼市危机爆发时,不少炒房者都倾家荡产,甚至跳楼。炒房人尤其是一些经济实力并不强,以各种新招数炒房的新手,现在需要慎重思考的问题是:自己能否承受房价下跌的损失和压力?

    “现在买的不是房,是定时炸弹”

    崩盘派

    “如今的房价是兔子尾巴———长不了。”大半年眼巴巴盼着买房,一阵子东挪西借凑首付,赵瑞现在却打消了买房的念头。

    冷眼看“概念决定房价”

    28岁、一直租房住、和女友相处多年准备结婚,赵瑞自认为属于典型的“刚需”一族。

    2009年,一路高涨的房价让赵瑞,也间接让家里人心慌。“再不买就更买不起了。”于是,从今年年初开始,赵瑞决心买房。父母在老家帮忙多凑一些首付款,自己则在北京多处看房。“房价不能太高;到东三环要方便,首选就得往东看。”这是赵瑞的购房标准。几经比较,赵瑞选中了通州区某楼盘,准备买一个70平米左右的两居,“每平米13800元的价格也可以承受。”于是1月下旬,赵瑞交了5万意向金开始排号。1月底摇号没能选上,赵瑞就和女朋友商量接着等下次开盘,也做好了稳中有涨的准备。结果是该楼盘3月开盘一下子就涨到18000元/平米,首付多出七八万,“自己一下子就被'屏蔽’了。”

    对于涨价,赵瑞从售楼处听到的解释是,大家看好通州新城规划,房子供不应求,涨价是再正常不过。除了解释,赵瑞还听到售楼员的规劝,“想办法买吧,再不买下次开盘就两万三四了。”然而在赵瑞看来,新城规划不知什么时候才实现,“现在不是供求决定房价,是概念决定房价,一个概念出来,开发商忽悠购房人抢房子。”

    连叹楼市五个“不正常”

    就在赵瑞对高房价无可奈何时,一份“房产崩盘表”开始在网络上流行开来。这直接坚定了赵瑞“不去当崩盘前冤大头”的想法。

    在赵瑞看来,即使没有这份崩盘表,自己对房价的泡沫也越发接受不了了:“租售比”这个国际通行的法则在北京失灵了,燕郊租售比达到1:1200,房价却还在涨,不正常;房地产界公认“地段”是衡量房子价值的标杆,然而,快到东六环的房子价格已经赶超东四环同类房子,不正常;房价早超出大多数人的收入水平,大家都觉得房价畸形却还是买,不正常;房子本来是许多人的必需品,现在却全成了投资者的赚钱工具,不正常;看不见实质利好,开发商借一个噱头就大幅抬价,不正常。

    “楼市完全不正常,这样的房价长得了吗?”在赵瑞看来,现在买房,买的是泡沫,是“定时炸弹”。于是,赵瑞和女朋友商量,与其勒紧裤腰带买一套不知哪天就跌的房子,不如轻轻松松租房过日子。“将来要买,也要等到泡沫破灭之后再说。”

    【把脉】

    在业内人士看来,赵瑞退出买房的行列,不失为明智之举。一方面,不买房可以保持现在的生活品质,也能有比较宽裕的资金应对不时之需。另一方面,不少本身不具备买房能力的人抢着做房奴,推高了房价。买不起房就租房住,也挺好。

    “住宅已似股票”

    专家表示,楼市是否见顶仍是个问题;房价涨跌更多是体现货币现象

    ■专家分析

    对于宏观调控政策效果的失望,加上开发商和投机客的不断炒作,内地房地产市场在两会后出现了两种极端的心态。一种是高度恐慌,认为房价还将大涨,于是追涨入市;另一种是预言房地产崩盘,泡沫破裂。

    这两种心态实际上都反映了人们悲观的心理,理性在此已被驱逐,这在人类历史上,并不是首次出现———从17世纪的郁金香泡沫,到上个世纪80年代的日本地产泡沫,人类不断上演着集体狂欢乃至癫狂的一幕。

    “内销”是风向转变的标志之一

    对于内地的房地产市场,我们是身处泡沫中央,还是已经见顶?这依然是个问题。学者陈志武预测,房地产市场将在2015年见顶,而银行证券首席经济学家左晓蕾则认为,如果今年又去推动房地产大幅涨价,房产泡沫可能明年就破。

    如今,早已经不能用经济学的一般理论和规律来看待房地产市场,虚拟经济和实体经济的相互渗透,世界各国经济间的联结,使得2007年、2009年的内地房价大涨更多地体现出一种货币现象。即房地产尤其是住宅,变成类似股票的投资品种,而非真实的由居住带来的市场供需所演变而成,这种趋势在今年一季度仍未消减。央行最近的报告显示,一季度房地产交易中投资占到23%,而在北京、上海等地,多个所谓“日光盘”遭抢,其中很多是开发商内销所造成,内销的对象很大一部分即是投资客。

    在很多业内人士看来,市场牛熊转换间,直接高价推盘不再轻易为市场接受,所以才会出现这么多的内销行为,这是风向转变的标志之一。

    M1增速降至15%,或重现2008年调整

    宏观来看,花旗银行首席经济学家沈明高说,2008年的金融危机,导致多国大量发行货币,引发了全球资产价格的重估,中国的房地产价格在多重因素中不断飙升。而近期关于人民币是否升值的争议,不仅关涉中美两大国关系的走向,也关乎国内资产价格的新一轮重估;另外,加息预期弥漫,加之央行货币委员会专家委员换届释放出的信号,房地产资金杠杆率的下降,也将是引发市场调整的重要因素。

    无论中日房地产市场有多少不同,但有一点是相同的,那就是货币突然之间太多了。所以,需要更多关注的应该是信贷和货币政策。按照宏源证券(20.81,-0.11,-0.53%)专业投资人士杜春飙的观点,从今年一月份开始,M1(狭义货币供应量)掉头向下,M2(广义货币供应量)持续向下,但是向下的速度并不快,所以现在的房子依然成交火爆,需要关注的就是M1的同比增速和环比增速,一般同比增速不能降到20%以下,如果降到15%以下,就出现2008年底的情况,股市和房市都要有大的调整。

    以上市场和宏观政策因素,决定了当前楼市的整体环境已经不同于去年,那么,关于泡沫的争论,相信大家都会有自己的答案。
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