房地产新政出台后，销售遇冷让房企苦不堪言，而融资渠道的收窄对于它们而言更是“雪上加霜”。
统计显示，截至8月31日，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元下降了378亿元，较去年同期的349.6亿元下降了1133.2亿元。其中共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加超过一倍。
“房企融资的渠道实际上与之前相比大大收紧了。”中国房地产学会副会长陈国强认为。此前一段时间都有传闻说要停止开发贷款，对于之前那些在拿地和融资上有不良记录的房企，可能会在获取新的贷款或者资产重组时受到更多的限制。
光耀东方董事长李贵斌认为，当前房地产企业资金链的问题，反映出房企开发节奏的问题。
他透露，这个月光耀东方在山东开了一个盘，销售额达30多亿元，在北京有一个盘，销售额也达20多亿元，该公司计划今年还有三个盘开盘。
“我们无形当中适当地控制了节奏。”李贵斌认为，这次调控对企业来说是一个机遇，在资金链紧张的时候，一些位置和产品不好，时机也不对的地产商将首当其冲，尤其在京津地区。至于那些有品牌和实力的地产公司，在这一轮的调控当中恐怕是一个机会。
不过，大多数房企的现金流压力或将伴随着政府后续相关政策的出台而加大。
浙江省近日发布了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(征求意见修改稿)，自2010年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。
陈国强分析，北京、上海可能接下来也会采取同样的措施。“对于多数企业来说，在当前融资环境受限的情况下，又增加这么一个新的要求。”他认为，这对于企业的资金状况肯定会造成新的压力。
现金流紧张的背后还有巨大的负债压力。
统计显示，上述112家地产公司上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和去年末分别增加了601亿元和1260亿元。其中超过80家上市公司资产负债率高达50%以上，万科、保利地产、招商地产、金地集团中期负债达到了2779.4亿元，占整个负债额的35%。
“融资渠道受限，需要房企在融资渠道、融资方式上想更多办法、有更多的创新，需要面临更高融资成本。”陈国强认为，房企必须正视这一现实。
据了解，有部分房企现在通过境外的一些融资手段，比如票据融资等进行融资，但此类融资的成本非常高，年息超过10%，大大高于内地通过银行等常规渠道融资。
此外，投资于房地产方向的信托产品则呈火爆之势。据有关机构统计，8月份国内信托公司共计发行了103只信托产品，其中投资于房地产领域的有33只，占比近1/3，房地产信托的预计发行总规模达170多亿元。
不过，陈国强认为，信托融资对房地产企业是一个选择，但由于前一段时间银监会对于银信合作也提出了一些限制性的要求，因此房企要走信托这条路未必通畅。
“产业投资基金这些都可以去尝试和探索。”陈国强认为，经过新政后几个月的市场低迷，对于多数企业来说，到今年年底比较现实的途径还是通过市场销售回笼资金。
在房地产调控新政的压力下，众多房企都举起了转型大旗，它们转型的方向是进军二三线城市和商业地产。
二三线或上演“一线式上涨”
阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲表示，除了二三线城市中一些局部的热点城市、地区也有一些房价虚高外，在新政调控下二三线城市中房价下降的并不多，因为那里的供需处于平稳状态。
“调控的重点区域和重点城市还是集中在京沪穗深、东部沿海这些重点城市，这就意味着调控对于二三线城市和中西部的城市提供了更宽松、更难得的发展机会。”中国房地产学会副会长陈国强认为，从中长期来看，二三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。
对于品牌房企在二三线城市的布局趋势，陈国强用“非常明显”来形容。
记者发现，新政出台后，包括万科、远洋等在内的地产巨头在二三线城市的布局速度明显加快。1~6月，万科在一线城市中仅于上海、北京及广州获得了4个项目合计66.7万平方米，占总获取项目的5.66%，而截至上半年末，万科在二三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。
阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲对此解释说，中国第一轮城市化的主角是北京、上海等一线城市，目前这些城市在量的积累上已基本完成，城市化已步入结构调整的“质的阶段”，时下中国第二轮城市化的主角正在转向二三线城市，他们正在上演一线城市5年前城市化的剧本。因此房企涌向二三线地市是市场理性行为。
商业地产收益可观
与二三线城市类似，商业地产相比住宅地产，在调控中受到的影响也要小一些。而当下商业地产更是借助住宅地产萎靡之机，火爆了一把。
范小冲表示，由于商业物业对运营水平的要求较高。因此过去很多投资者不敢介入商业地产，特别是散户缺乏管理经验，这是过去商业写字楼不被大家关注的重要原因。
此次新政调控目标直指住宅市场的投资投机需求，而且众多业内人士判断此次政府的决心很大，未来还存有非常多的不确定性。范小冲认为，正是这样的环境，促使了很多人将目光转向了商业地产。
以上海为例，有关方面的数据显示，今年1~8月，全市商业办公项目的成交面积和成交均价都处于历史高点，其中，商业办公项目成交面积达到234万平方米，较去年同期增加了7%，成交均价达到了15187元/平方米，同比上涨了3.6%。
陈国强表示，对于北京、上海这些中心城市来说，商业地产的市场地位明显上升。众多地产商也纷纷加重了在商业地产上的布局。
据了解，今年以来，SOHO中国、万科、保利、招商、中粮、金地、华润置地、阳光股份、首创置业等地产大鳄都表示要增加商业地产。其中一直坚持做住宅的万科也转变为“必须考虑商业地产”，截至目前，万科已经在北京、西安、东莞和武汉等地启动了商业地产项目，总投资额上百亿元。
楼市调控下，商业地产的收益也显得可观。以商业地产为主打的SOHO中国发布的中期业绩报告显示，该公司今年上半年实现营业收入86.55亿元，同比上升119倍；实现净利润17.21亿元，同比上升136倍，均超过去年全年水平。截至今年7月底，公司实现销售额135.7亿元，已经完成全年180亿元销售目标的75%。
“从近一个时期来看，我认为商业地产回升比较快，特别是一些进行结构调整的楼盘仍然得到了市场的追捧。”光耀东方董事长李贵斌表示，租金的上涨给商业物业带来了价值，再加上经济的发展，下一步商业物业的消费量将越来越大。(搜房) |
