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网易房产9月6日讯 “一年前，王石说我的构想是个童话，一个月前，王石说我的想法靠谱！”万通集团董事长冯仑在9月4日接受网易房产专访时表示，越来越多的人已经认同他的“立体城市”不是乌托邦，而真的能够“梦想照进显示”。
按找冯仑的构想，“立体城市”将在一平方公里的土地上设计六百万平方米的建筑面积，容积率为6，建筑平均高度在200米以上，最高可达400米，容纳15万人口、3万个家庭的。而立体城市中包含农场、医院、超市、教堂甚至火葬场等所有城市配套措施。
而这样的一个立体城市，最快将在明年年底开工，三年后开始销售，7年后完工。冯仑透露，第一座立体之城将选址廊坊市。他透露：“第一个立体城市我们希望建在廊坊，而且过去半年我们跟廊坊市政府也在不断的讨论，现在也初步确定了一个选址。”
冯仑认为，立体城市将是开发商与地方政府双赢的一种模式，因为立体城市不仅省地，而且还打造了产业与城市。 他算了一笔账，立体城市建成后会带来一千六百亿的GDP和五十到八十亿的税收。
在立体城市的建设上，冯仑表示，他们不再单单仅作为一个开发商的角色，而是一个运营商的角色。立体之城的总投资达到了530亿人民币，其中硬投资 300亿，软投资是230亿。除了万通控股直接投资外，还会引入基金、银行、上市公司和其他财务组合。目前万通已经让中金公司做了详细的财务规划。
至于建成后立体之城的收益，冯仑并不愿意透露，他只是表示立体之城未来肯定会赚钱，而且是赚硬钱，冯仑略有顾及的表示:“这个财务模型非常复杂，有好多主体，所以不能按一个传统的房地产项目来讲有多少收益。因为不同的主体，财务的回报是不一样的。”
网易房产粗略计算，按照冯仑透露的建成后住宅项目每平方售价接近1万元计算，整个建筑面积的售价是600亿左右，其中大部分的商业项目还远不止1万/平方米。
冯仑表示，目前万通加大了多于研究的投入，未来还要打造“立体城市产品库”，包括适应沙漠、海滩等多种形式地貌的立体城市。可供不同的城市主体选择。
“立体之城并不遥远，也不是乌托邦，他所有需要运用的技术都是成熟的，关键是你要推倒禁锢在你心中的那堵墙。”冯仑说。
当谈到未来万通的发展战略时，冯仑提到，未来的万通可能整个的产品就不是一套住宅，就是城市。冯仑调侃目前的策略是：“吃软饭、戴绿帽和挣硬钱”，他进一步解释，所谓“吃软饭”，实际上就是强调了万通的软体开发，未来万通在将持续投入资金研发，形成一套流程，“所以我现在的理想就是把房地产作成微软这样的企业，把城市变得非常简单，又很美好。”，而“戴绿帽”就是指冯仑一贯支持的绿色环保产业。
“立体城市”设计之一：SUPER CELL CITY 超级细胞
以下是访谈实录：
网易房产：万通预计在这个立体城市当中投入多少资金？预计成本会在多少？
冯仑：整体立体城市的投资如果按一平方公里六百万平方米来看，总投资是在五百三十亿人民币，其中硬投资在三百亿，二百三十亿是软投资。整个的成本我们算下来，以住宅为例，如果是精装修的话，成本和售价加起来不超过一万元人民币。所以既能解决土地的矛盾，因为现在城市发展最大的一个困惑，传统的模式就是“摊大饼”的模式，浪费土地，能耗高，另外拥挤、房价高、生活不便。我们解决了这个问题首先是节地，另外是节时，就是每天交通通勤的时间减少；另外节能，再有一个节费用，你买房子的费用会大大节约。
网易房产：关键是，五百多亿的投资，你们预计收益会是一个什么样的情况？
冯仑：这个预计的收益我不能告诉你，因为我们叫“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”所以肯定是挣得到钱，这是硬钱。
网易房产：立体之城的构想，似乎在一般人看起来有点像个乌托邦。
冯仑：这个其实一点都不复杂，我最近做这个工作老在想，是什么障碍了我们去进步。其实很多人就是心里头总是有一堵墙，实际上这个墙倒了，脚下就是路。这个墙都是什么呢？我们叫做经验、习惯和本能的一种防卫机制，老觉得自己过去是对的。
很简单，我告诉你怎么样推倒心里的这堵墙，你就知道这个东西很具体，很真实，而且就在我们跟前。我一说一平方公里要建六百万平方米，大家说“那么密，行吗？”其实我告诉你很简单，北京国贸都比这个多，这你一下就知道这玩意儿不可怕了。东京大湾（音）有地区，1.2平方公里建了700万平方米，现在已经建成了，正在运行，非常好。还要再建两百万平米，这是日本。
美国的芝加哥地区的CBD，一点二平方公里建了多少？建了一千万平米。北京的CBD是多少？3.9平方公里才建1000万平米，所以有什么了不起的？就是说这个事儿没有你想象的那么可怕。另外我们北京你知道，一平方公里的人口密度是多少？才两千多人，这么点儿，很稀。香港中环那边是10万人，所以我们也就做到大概像香港中环这样。
所以这些东西你首先一看就是很简单的，密度并不大，容积率才多少呢？才是六，所以这就是你心里的这个墙只是一种本能。
第二你会说，万一着火了怎么办？我会告诉你，你说是北京里的胡同安全还是国贸安全？国贸在设计的时候，我把防火的事儿全都设计完了，包括消防通道、包括设施、疏散。但是在胡同里车能开进去吗？有接的水管吗？都没有。所以楼是大了，但更安全了。
还有人说这么多人，万一地震了怎么办？那你说地震了是胡同容易塌还是国贸容易塌？国贸都是八级设防。所以这些东西你心里头总是，人都是本能的对经验的东西更喜欢，对未来超出经验的事儿，本能上是反对的。所以我说这些事情我们在现实生活中其实每天都接触，也就是立体城市，其实你每天都在接触。
比如你老去国贸，可以游泳，还可以打球，还可以溜冰，还可以买衣服，还可以做写字楼，还可以做生意，还可以住酒店，什么都可以。无非就是我们把这个系统稍微扩大一点，在一开始就让地下、地上连通，整个把它设计的更整体化，无非就是这样一个东西。
网易房产：万通预计在这个立体城市当中投入多少资金？预计成本会在多少？
冯仑：整体立体城市的投资如果按一平方公里六百万平方米来看，总投资是在五百三十亿人民币，其中硬投资在三百亿，二百三十亿是软投资。整个的成本我们算下来，以住宅为例，如果是精装修的话，成本和售价加起来不超过一万元人民币。所以既能解决土地的矛盾，因为现在城市发展最大的一个困惑，传统的模式就是“摊大饼”的模式，浪费土地，能耗高，另外拥挤、房价高、生活不便。我们解决了这个问题首先是节地，另外是节时，就是每天交通通勤的时间减少；另外节能，再有一个节费用，你买房子的费用会大大节约。
网易房产：关键是，五百多亿的投资，你们预计收益会是一个什么样的情况？
冯仑：这个预计的收益我不能告诉你，因为我们叫“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”所以肯定是挣得到钱，这是硬钱。另外确实这个财务模型非常复杂，有好多主体，所以不能按一个传统的房地产项目来讲有多少（收益）。因为不同的主体，比如说我们会引进有自己的直接投资，还有一些基金的投资，还有一些其他的上市公司、银行，各种各样的财务组合。我们现在跟中金公司讨论，请他们来做一个详细的财务规划。
这些东西实际上在不同的主体，财务的回报是不一样的。
网易房产：有没有一个时间表，预计什么时候能够开工，什么时候能够建成？
冯仑：按照我们的计划，一旦开工，七年内要建成。所以现在我们在工程上最大的一个研究就是快速施工，另外一个就是边施工边使用，这项技术现在全世界最好的在日本和韩国，美国也有一些。我们现在把这些专家全部组织起来，现在在和设计团队配合。
就是说你设计什么形态的建筑，这些东西，他告诉你怎么样快速施工。目前地球上已有的技术是完全能做到这一点的。现在已经在建的最高的楼是在吉达，做的一千一百米。这个楼现在在施工，它就是三年第一期人就入住，五年、最后到八年全部交付，在过程中实际上已经在使用了，所以这样的话，施工和使用互相不妨碍。这样会使立体城市的建设更加有效。
其实现在也是这样，比如北京的国贸CBD不是建一部分，使用一部分，大家也容忍有一部分工地，其实是一样的。
网易房产：关键是，如果前期进展顺利的话，您预计最早能在什么时候开工？
冯仑：我觉得是明年年底能开工，因为我们现在跟一些政府的部门在讨论。我们认为是省地，所以我们需要做一个规划来把土地的问题能够尽快的达成一些计划，才能开始实施。但是我们的设计，其他的研究都同步在做，因为这个项目非常明确的优势就是，拿北京来比，北京的望京用了二十年的时间建了七百万平米的建筑，占了十七平方公里的土地，装了二十五万人。按我们的立体城市的规划，我们只需要一平方公里的土地，花七年时间，建六百万平米，装十五万人。所以地方的领导一听完以后都说非常好，第一你不是来圈地的，你是来替我省地的。所有的地产商来都是要圈地，都要尽可能的多，但是你要尽可能的少。第二，不光是土地用的少，你还是节能，另外更重要的是不光是做住宅，你是产业和城市都帮我做了。
因为我们在立体城市里，比如装十五万人的话，我们要安排百分之六十的人在这个城市里就业，所以我们做了产业规划，目前最重要的产业就是医疗、健康产业和立体农业，这是我们最重要的两个产业。这样的两个产业能保证百分之六十的人在这个城市里就业，有百分之四十的人会不定期的出去。比如有一些老人一个月可能才出去一趟，还有一些人一周出去一趟，有个别的人在外面上班，每天都出去。这样我们尽量减少就业、生活和交通的矛盾，这一点是非常重要的。
另外我们这个立体城市还会带来一千六百亿的GDP，还会有五十到八十亿的税收。整个对一个地方的经济发展，我们认为这是真正的科学发展，同时这样的社会才是和谐社会。
网易房产：您预计未来立体城市会占万通业务一个怎么样的比例？
冯仑：你这个都是传统的思维了。我们现在这样的立体城市一旦开动，它不是一个房地产项目，要做多少公建，做多少，它是做一个城市。我们把城市当成一个产品。所以未来的万通可能整个的产品就不是一套住宅，就是城市。
我们现在大方向上的研究扩大到很大，我们请了全球十大建筑院校的研究人员，要连续五年帮我们做各种地形地貌上的立体城市的研发。比如说沙漠上怎么做？草原上怎么做？丘陵（地区）怎么做？山地怎么做？海边怎么做？高密度旧城很多的地方怎么做？新城怎么做？五万人怎么做，十五万人怎么做？九万人怎么做？二十五万人怎么做？我们把这些全做完了，未来是一个什么概念？中国在快速城市化的过程当中，市长来了就像到超市一样，你点就行了，根据市场对这个城市（的要求），你给我建一个八万人的新城，比如说像鄂尔多斯这样的一个地方，或者是像重庆这样的丘陵的地方，你跟我说了（要求），我可以告诉你，我这里有五个这样的东西，你可以选。
网易房产：相当于是一个“城市产品库”。
冯仑：对。随便可以选。然后我都会告诉你里头安排什么，我们的研发是要一直研发到任何一个，其实里面有一些都是大同小异的。但是建筑形态不一样。比如说待会儿你去看这个展览，我们针对一个矿坑设计了一个立体城市，就是这个城市是往下长的，不往上长，因为矿坑不是都下去的嘛，你把它填成平地再盖，还是接着这个地势，贴着这个边儿往下做这个城市，又有交通，也很舒服啊，这就是我们的一个研究。
另外你待会儿可以去看展览的时候，在隔壁还有一个是在沙漠上怎么做一个立体城市，这些东西我觉得未来就像你讲的，我们最后把一个城市当成我们的产品，所以万通主要做的产品就是城市。大家可以不管什么样的地区，不管多大的城市，都可以来这儿像超市一样跟我们订，我帮你做。
网易房产：您预计“立体之城”现在来看，它实施的难度在哪儿？
冯仑：难度在大家的心里，就是我刚才讲的“心里的这堵墙”所以我们最近为什么搞这些活动、展览，我们还要全球展览，就是要不断的把（人们）心里的这堵墙推掉。为此我们还请了作家写了小说，大概有两个月我们会出版这个小说，叫《立体城市》，另外我们还在开发网游，将来你通过网游的体验，就知道立体城市其实是非常简单的。当然，它积分要赢了…
网易房产：也可以换套房？
冯仑：不是，有“万通币”，你也可以打折，另外可以支付在立体城市里头的各种费用，这样的话我们已经跟一些网游公司在讨论了
网易房产：这次为什么选定在廊坊市，是因为廊坊市给了你们很大的支持吗？还是说这样的实验产品…
冯仑：因为我们第一个立体城市希望建在廊坊，而且过去半年我们跟廊坊也在不断的讨论，现在也初步确定了一个选址，所以我们这次的展览是在廊坊，同时召开这个研讨会，也希望更多的人来关注这个未来的立体城市。
网易房产：这么大的一个资金量对你们来说，是不是一个挺大的压力？
冯仑：对我们来说压力不大，因为我不是做一个简单的房地产项目，然后自己去，我们这个现在是叫“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”。实际上我们是强调了我们是软体开发，万通这次在软体上下很大工夫，这样的研发是持久性的，然后我们会跟各方面合作，形成一套流程，所以我现在的理想就是把房地产作成微软这样的企业，把城市变得非常简单，又很美好。
最终我们在做的时候是跟各方面合作的，所以万通出万通的钱，但是各方面有各方面的钱，让大家都来赚钱。大家都在万通研发、创造的立体城市这样一种构想、系统和操作的流程以及法律的约束范围内，有一整套的赚钱模式，这样大家都可以来赚钱。最后也可能我们是跟很多公司合作。
比如我们最近已经在第一、第二个立体城市上，现在已经有相当多的企业来合作了，合作的时候研发这部分的工作他们不用做了。就像你们网易一样，大家就在这个平台上赚钱就行了。所以实际上，这五百多亿不完全是万通一家来做，所以是相当于一个操作平台，有很多人在这儿做，很多人赚钱，他们可能都赚钱，所以我们也赚钱。我们赚我们这部分的，大家赚其他应该赚的，这和传统的房地产项目完全不一样。
网易房产：“戴绿帽”又是什么意思？
冯仑：做节能环保。
网易房产：之前采访冯总的时候，您就说过，像这种绿色节能产品，在每平方米的成本上要增加七百块钱？
冯仑：不，是三百到六百块钱。
网易房产：这次的立体城市是不是在成本方面也会考虑到一些关于低碳、绿色？
冯仑：现在这个跟以前相比，最大的一个颠覆性的思维，就是说到了立体城市以后，我想的事儿跟市长想的事儿现在是一样的，所以我算的账跟他有一样的地方，也有不一样的地方。我们不是按照一个项目算的。比如我们整体算，我要算整个六百万平米的成本怎么算，所以不是算一平米住宅要增加多少。
前面我们讲的是传统的做法，这样的话，比如我们整体的立体城市里面，能源系统是单独设计的，就不是一个住宅来设计，这样能源系统单独设计，单独去算它的平衡和投资、产出以及它的能耗成本。这样的话，比如我们是三万五到四万套住宅，这些人住了十到十五万人，他们生活的垃圾，这些东西我们如果按照传统的做法，这些就是城市的负担，我们现在在这个系统里面把它们全部整合、搜集起来，比如用垃圾发电，资源的再循环利用，和立体的农业配合。我们在立体农业里面可以种经济作物，草莓、西红柿、可以全世界各种的西红柿都种，另外可以养猪、养牛，都可以。这样算下来比传统的方式要大大的节约了，就不是每平米增加三百到六百，整体算下来，我们现在做到低碳甚至零碳城市，我们是一个城市。
就像刚才美国的专家讲到的，实际上我们是一个低碳和零碳城市，这样的话比原来的城市的功能要大大地方。打个比方，原来的收音机你可能都没有见过了，电子管的收音机，巨大，后来变成晶体管，变小了，但功能变好了，半导体收音机，现在又变小了，变成是集成电路，只有指甲盖这么大，功能更好了，我们也是这样的，看着压缩了，但是功能一定是更好了，所以你可以放心的在里面过你的后半生。
网易房产：对立体城市来说，您差不多是中国“第一个吃螃蟹的人”您的朋友包括像任总，潘石屹还有很多的开发商，包括你们万通的投资方，有没有对您的这个想法产生过疑义或者是质疑的。
冯仑：开始的时候都有疑义，现在都说靠谱。我第一次讲的时候是我和王石去哥本哈根开气候大会，我们在气候列车上我开始讲，王石听了以后说“这像童话”然后在路上我们就讨论，大概在一个月前王石又打电话给我说“这事儿靠谱”所以说越来越靠谱了。
我就说要把心里的这个墙一点一点拆掉，其实这事儿没那么复杂，有多复杂呢？你想，人类现在已经做的是建筑综合体，最多是已经做到七十万平米，也有做到一百万平米的了。里面的功能由原来单一建筑的一种功能，现在大的功能划分，最多都是七种。一个城市有多少种功能？一百二十多种，我们放进来多少功能？五十多种，其实人类就是这么变的。
过去七十多年以前，纽约建第一栋摩天大楼的时候就一种功能，现在不是这么多功能放在一起不是挺好吗？所以你有什么可怕的呢？这件事不复杂。就相当于人，你原来也很简单，不戴眼睛，可是你挂个眼镜，你不是也活着吗？对吧？你又穿件衣服，戴个首饰，这不是都在增加吗？可是你还是人啊，你的功能什么也不影响，该生儿子生儿子，该吃饭吃饭，该睡觉睡觉，对吧？所以我们这件事极简单。
所以最后小说出来、网游出来，甚至我们可以鼓捣人去拍电视剧，你们就会知道非常简单，一点都不复杂。比如说立体城市的农业，现在做农业，一亩地种草莓种出来的产量可能我们两层楼就解决了，而且比你赚钱还多，质量还好，你信吗？我二十四小时生产，他（传统的）就是白天生产，晚上不生产。
我们做过一个详细的测算，根据现有的技术，跟农科院合作，比如我们用这间屋子种草莓，这一间屋子现在是三十平米，可能就抵得上外面五亩地的产量，我又减少了运输，又有质量保证，所以价格也还好。经济上也可以算得过来，这就是，你作为一个白领每天进来伺候草莓就完了。实际上我们是整合了地球上都是成熟的技术，这次我们做的，第一成本是中国的成本，我不做成地球上最高的；第二是适用技术，全世界的技术把它整合好，没有什么问题。包括物联网，包括云计算。
今天有几个做云计算的基金也来了，最后我们都要把它整合进去，一点都不复杂。这些技术现在地球上早就有很多人用了。所以今天比如我告诉你要再给你配一个眼镜，你一点都不会恐惧，因为这是别人都用过了，我们也是采用这样的思路。
因为毕竟我是一个企业，往小里说我是一个买卖人，往大里说我是一个企业家。我们是追求理想，顺便赚钱。我们在“人生有梦，铸梦踏实”在今天这个现实环境中，我怎么样踩在地上一步一步的接近我的理想，这是我们要做的工作。最终，我们要做到大家都开心，住进去的人成本低，政府省地节能，我们实现理想，其他跟着参与的人赚到钱，这都挺好。
网易房产：我们也希望冯总能够尽早的“梦想照进现实”
冯仑：对，也希望照进你的现实。 (本文来源：网易房产 作者：江卉) |
