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中国高房价问题真的没治了吗？未必，且看下文——
高房价困局的“病根”和“药方”
在中国经济中，房地产业确实是龙头产业之一，新世纪以来的中国经济奇迹在某种意义上说就是“借地生财”战略的成功实践。如果中国要延续经济奇迹，恐怕还得要继续推行这一战略。但是，继续推行存在一些无法回避的困难，首先就是高房价问题，中国的房价实在太高，存在泡沫破裂风险。高房价困局就是中国经济的“达摩克利斯之剑” ，或者说是随时可能破堤泛滥的“地上悬河”。。
那么，如何破解这一困局，为 “借地生财”战略找到“长生不老药”呢？
房地产业作为中国经济中的龙头产业，确实是让人爱恨交加的。一方面，它的经济带动能力确实强大，有些人因此宣称：房价跌下去，GDP就跌下去，云云，甚是傲然。另一方面，它带来的高房价又成为国民经济的定时炸弹和社会关系的不和谐音符，让政府头疼，令民众忿然。
诚然，房地产业垮不得，但这并不意味着就要姑息和放纵唯利是图的房地产商，而是应该严格要求，因为“打是亲热骂是爱”，严格要求恰恰是对房地产业最大的爱护，可以让房地产业健康持续发展。当然，严格要求并不是没有节制的，严而不苛、矫枉不过正是宏观调控的要领。要做到这一点，做好调查研究无疑是重中之重。
中国高房价问题就像一棵止不住疯狂生长的怪树，人人都想问，它的“病根”究竟在哪里？这无疑是首当其冲、不可回避的问题。同时，这又是一个极其复杂的问题，需要抽丝剥茧、寻根究底的科学态度。
首先，从浅层观察，我们不难发现房地产商利润率太高，以致他们资金太宽裕，可以与消费者打价格持久战和心理战，从而导致局部供需关系失衡，使房地产价格畸高。有人雷言：让房地产商公布利润率就等于让男人公布老婆的三围。为何作如此生猛强大的类比？除了说话者本身是高房价既得利益者之外，更重要的是利润率之畸高以致不能示人，否则就难免被含辛茹苦当房奴的公众愤怒声讨，成为众矢之的，最终有可能导致畸高利润率难以维持，计划之中的滚滚暴利不尽富贵鸡飞蛋打。所以，这个利润率实在是特级隐私，宁可烂在肚子里也断不可泄漏一丝一毫的风声，正如老婆高度黄金分割的曼妙身材若为其他血气雄性所知，不亦危乎？如此真情流露之类比实在是恰如其分，入木三分，妙不可言。
供需关系不平衡是各派争论的焦点。一方面左派如水皮先生会拿有多少空置房来证明供应已经大于需求，纯粹是因为投资客炒作和开发商囤积造成高房价，因此对投资客和开发商一味喊打喊杀，甚至呼吁立法禁止炒房，可谓至刚至猛。
另一方面，右派如任志强总裁又说全国的空置率其实并不高，需求大于供应导致了高房价，房地产商比那窦娥还冤。并且他们还利用“出租房” 、“偶尔居住”和“其他用途房”这种文字游戏般的动听词汇混淆视听，企图把大多数空置房轻描淡写地一笔勾销，如此一来那些数载没有租出去的所谓“出租房”、经年人迹罕至的所谓“偶尔居住房”、累月电表不转的所谓“其他用途房”等等林林总总的实际空置房统统都冠冕堂皇地“存在即合理”了。
但是，我们所说的需求大于供应不是指整体上的，而是局部的。关键是，这种局部卖方市场是人为制造的，直接原因是由于房地产商流动资金太宽裕，所以能够在某些时间和空间范围内人为控制房屋供应量，也就是囤积居奇，而中国经济高速增长和农民城市化导致刚性需求旺盛，于是通常在人口和财富增长迅速的大中城市就会出现局部供需关系失衡，逐利而至的炒房客再来个火上浇油，于是导致出现高房价现象。
当然，我们不应满足于只挖到房地产商利润率这一浅层根源。进一步看，在更深层支撑房地产商高利润率的是房地产业取得开发贷款太容易，因此财大气粗耗得起，没有暴利就是不卖。同时，购房者也很容易获得购房贷款，某种程度上也显示出强大的购买力。据中国央行2010年6月8日晚披露的一项统计数据显示，2009年全国房地元产开发到位资金5.7万亿元，增长44.2%。而截至2010年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，达9万亿元；加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，高达20万亿元左右。可见，银行和房地产业已经形成了利益同盟，一荣俱荣，一损俱损。换言之，银行同时给供应房屋的开发商和需求房屋的购房者提供了充足货币支持，怎能不导致供需两旺？房地产商虽然一路推高价格，但仍然不乏埋单者，这其中凸显银行支持的作用。政府显然也看到了这一点，因此才在“国十条”中重拳限制房地产贷款。
此外，经济长期高速增长确实使中国人腰包鼓起来了，排除银行贷款支持因素的刚性购买力确实也增长了不少。反过来，经济高速增长又少不了房地产业高速增长的带动作用。地方政府对土地财政的依赖不可谓不严重，但财政收入转化成的公共基础设施和社会福利改善确实也为经济发展充当了铺路石，夯实了经济发展的基础，也促进了房地产市场繁荣。这些因素之间有一种相辅相成、相互牵引的互动关系。但是，相比之下，这些方面还不是导致高房价的主导因素，虽然也是与主导因素相互缠绕的重要因素。
主导因素还在于货币方面，那么银行为什么愿意并且敢于扩大信贷呢？在更深层支撑银行的是政府的宽松货币政策。那么，中国经济为什么又能够并且需要实行宽松货币政策呢？在更深层支撑或者要求政府实行宽松货币政策的是国民经济发展的客观需要。
在新世纪以来的中国，茁壮而全面的生产能力、低廉的生产成本和WTO带来的巨大贸易空间导致贸易顺差大幅上升，出口在推动经济增长的三驾马车中曾经长时间占据主导地位，这就导致在中国经济奇迹中宽松货币政策扮演着极其重要的财富兑换和放大作用，试问在滚滚而来的贸易顺差导致的外汇占款面前，人民币能少发吗？商业银行拿着这些要付利息的高能基础货币能不赶紧扩大信贷规模吗？总不能把外国人送来的钱踢回去吧？
当然，长时间的宽松货币政策必然导致经济过热，于是2007年初开始中国政府逐步收缩货币政策，多次提高基准利率和存款准备金率。但是由于出口这个主导性经济引擎依然强劲，国民经济增长并没有减慢多少，消费者收入增长强劲，自然房地产价格就不会大幅下跌，只是在2007年下半年达到峰值后就基本稳定了，当然这也是政府希望的效果。
天有不测风云，2008年10月金融危机来袭之后，贸易顺差大幅下降，从国外抽血的出口经济引擎突然急剧减弱，输血量的减少自然导致身体各部分机能减退，国民经济整体产出能力下降，于是2008年底到2009年初的房地产价格大幅下跌就成为必然，这是经济规律的自然作用结果。但是中国于2008年11月5日迅速启动了4万亿凯恩斯主义经济刺激计划，人为强行使投资和消费代替出口成为主导性经济引擎，宽松货币政策再次大行其道。同时，经济拉动作用巨大的房地产业自然再次成为宠儿，税费、信贷门槛、利率，乃至购房落户等各种优惠政策一起上阵。不长的时滞阶段过后，房地产价格就在2009年第二季度止跌回升。随着各种经济刺激效果达到高峰，2009年中国汹涌澎湃的广义货币发行量甚至超过经济规模数倍于己的美国，达到606225.01亿元之巨。在此背景下，房价也在2009年11月左右一举超越2007年的价格高峰，中国经济增长率理所当然地也在全球萧条的2009年鹤立鸡群，高达9.1%。。
随着世界各国经济刺激计划效果显现，中国的出口迅速恢复，贸易顺差再次上升，2009年12月出口增速转正。这一下，投资、出口、消费三个经济引擎同时高速运行就显得太过强大了，如果不作调整，经济必然迅速走向过热。于是，2009年12月政府大刀阔斧出台多个房地产调控政策。早已洞察天机的机构投资者在此之前就抢先撤出股票市场，2009年11月底12月初筑成的顶部不知道碾碎了多少散户的纸上财富梦想。
但是，由于内需增长强劲、出口继续回升、外资涌入或投资或避险或赌人民币升值等等因素综合作用，外汇储备继续上升，货币发行难以遏止，部分股市资金转战房市，房价当然不愿轻易驯服，2010年3月开始进入又一波升浪，进而甚至已有影响社会和谐大局之虞。与此同时，美国经济重新步入低迷，欧洲陷入债务危机，外需不确定又导致宽松货币政策欲罢不能。在货币政策不可能大动的情况下，看起来就只有依赖行政手段来遏制房价过快上涨，于是2010年4月17日“国十条”的出台就顺理成章了。
但是，号称史上最严厉房地产调控政策的“国十条”却并没有立竿见影地遏制高房价，2010年7月份的数据显示70个大中城市房价仍然上涨10.3%，同时各地租赁价格也上涨不少。进入8月以后，多个城市房地产市场量价齐升，似乎金九银十的传统旺季又要如期而至。很明显，开发商们战斗力很强，原因在于前期多年暴利带来的大量存量资本使他们膘肥体壮，可以经得起较长时间饥饿，尤其是那些龙头企业。更为重要的是，他们之中不乏知识精英，他们号准了中国经济的脉，嘴里衔着国有商业银行这个利益同盟者，眼里还看着地方政府这个利益分享者，认定中央政府不会将他们赶尽杀绝。2010年8月8日著名房地产商任志强接受央视采访时就明确断定，中国房价上涨大趋势是不变的，政府的目的不是想让房地产价格大跌，而是希望房价稳定，不要上涨太快。这不是他一个人的看法，恐怕是全国房地产商的共识。
如今，站在长远全局利益高度为本集团掌舵的大房地产商们最想做的事是什么呢？应该是主动回调一定幅度的价格，以便与政府达成某种和解。于是，就有登全球高峰看透江山起伏的王石主动说房价有下降空间，也有商人骚客戏子样样潇洒走一回的潘石屹频频唱衰下半年房价，还有坐帷幄舞文弄墨运筹风云变幻的任志强突然改口雷言“房价将下降5%，降价关乎政治”。任志强太可爱，总是把许多人想说又不好说的话说得无比生动幽默，看来女孩子都想嫁给他是有道理的。
房价难以下跌，甚至到了要靠大资本家政治觉悟主动降价的地步，荒诞现象背后的宏观经济根源在于“国十条”出台之前的经济趋势并没有根本改变，甚至向不利于调控的方向在发展。内需增长依然强劲、出口继续回升、外资持续涌入，外汇储备继续上升，货币发行难以遏止。甚至由于美国经济再次陷入困境，美联储很可能再次启动宽松货币政策，欧洲大船暂时拿透支的钞票堵住债务危机漏洞，通胀预期日益显著。股市已经开始风生水起，商业银行急于贷出烫手货币的欲望按捺不住，地方政府用土地出让收入填补经济刺激导致的财政赤字的渴望也难以长期压抑。
再加上天公添乱，2010年以来极端气候高发，自然灾害频现，严重影响农业生产，导致农产品价格上涨，通胀预期加剧。各种由于股市下跌和房市调控而无处可去的游资热钱蜂拥而至，这些人都堪称经济学家，选择的炒作对象莫不是耐储藏、体积小、价值量集中的好东西，例如绿豆、大蒜、生姜等。3月份还在5元左右的绿豆，8月份已经翻了一番。还有些人涌入收藏品市场，推高拍卖价格，或者干脆开发新产品，例如把云南一种据专家说根本不是玉的所谓“黄龙玉”从砖头价炒作成钻石价。正如卖玉者所说“疯子买，疯子卖，还有疯子在等待”。这是怎样一种浮躁喧热的经济怪象？
不得不承认，不正常的市场对房价有不正常的召唤，但中央政府遏制高房价的行政决心也还足够坚强，双方暂时难分高下，但前景耐人寻味。
归根结底，中国高房价困局的“病根”是非常复杂的一把“根须”，有些“根须”连着国际国内的经济大局，牵一发动全身，投鼠忌器，无法动弹，例如宽松货币政策就是如此。因此，我们只有寻找可以进行局部外科手术的“根须”对高房价问题进行治疗，别无他法。
那么，可以局部治疗的那支“根须”是什么呢？笔者认为，是局部地区严重不平衡的供需关系，它的外在表现是局部地区房地产高利润和高价格，这种局部就在北京、上海、深圳、杭州、广州等大型城市，正是这些中国经济中心城市的高房价带动着整个中国的高房价。只要加大这些中心城市的房屋供应量，就可以改变这种局部不平衡，进而就能压住高房价兴风作浪的龙头，并且目前也只有这条路可以有效通行而不影响国民经济大局。也就是说，要通过在开发商可能制造局部供需失衡的中心城市提高非开发商的供应能力，增加非开发商的供应渠道，从而维护正常的、可持续的市场供需关系。这一光荣任务只有政府能够完成，因为政府是维护现代市场经济健康发展的“定海神针”
那么，怎样加大中心城市的房屋供应量呢？换言之，治疗中国高房价困局“病根” 的“药方”是什么呢？
在中国的房地产宏观调控中，经常出现一些令人头疼的情况。比如，地方银行私自或变相松动房屋贷款，导致政府宏观调控效果不知不觉地打了折扣。又如，房地产商和购房者经常处于脆弱而微妙的相互观望状态，就看谁熬得住。而后者往往处于劣势，因为他们大多有不得不买的刚性需求。例如要结婚的购房者就不可能老等待，因为找老婆不容易，不赶紧金屋藏娇，谨防夜长梦多。所以，一旦出现风吹草动，他们往往就一拥而上，跟风追涨。财大气粗的开发商则煽风点火，不时制造点动静，比如跟地方银行合作“维护“一下市场，松动一下信贷闸门，从而可以借机集体哄抬，导致房价失去控制。实际上，出现这些怪象的原因就是没有抓住问题的关键，没有找到一种让开发商可以敞开卖、让购房者可以敞开买、让银行可以敞开贷的办法。
现实纷繁复杂，令人迷惑，我们不妨以史为鉴。60年前的解放初期，上海滩上一些投机商人曾经采取囤积居奇的方式人为制造粮食危机，企图从中牟取暴利，同时给他们眼中没见过世面的共产党“泥腿子”来个下马威。当时崇尚苏联式计划经济的中国政府并没有大动干戈，强行打击“投机倒把”，而是秘密调入大量粮食，等到“弹药”充足之后，突然集中发射这些经济“炮弹”，敞开供应，低价冲击市场，结果用最市场经济的方式击败了投机商人的挑战，稳定了社会经济，巩固了新生政权。时任上海市市长是看上去只会打“军事仗”的陈毅老总，投机商人们做梦也想不到他还会打“经济仗”。
一甲子后的今天，面对高房价困局，本质差别究竟有多大？难道已经转而崇尚社会主义市场经济的中国政府只能用这“条”那“条”的行政手段来遏制房地产价格这头怪兽吗？严格至极的条条款款出台后，其调控效果经常让购房者“等得花儿都谢了”，买房的钱转成租房的钱，直到把房屋租赁市场都炒火了，那房价却还在天上挂着，让人看得到吃不到。新闻里每天都在说还有一个月就要降了，一个月后又说最多还能再扛一个月，让购房者心里急得像猫抓似的。另一方面，如果一味加大用药量，不断提高攻击力，最终当然有可能泻掉房地产行业的价格水分，击溃房地产商的心理防线，但同时也泻掉了国民经济的元气，击溃了国内投资者的驱动力，从而可能导致经济发展一蹶不振。
其实，政府作为现代市场经济的“定海神针”，其作用不仅只有宏观调控，还有战略性参与，何必偏爱一方呢？为什么不能大规模投入廉价房冲击市场，平抑房价，同时辅以必要的行政手段，把“看不见的手”和“看得见的手”结合起来，以达到标本兼治的目标呢？
说起来容易做起来难，那我们不妨就设计一个具有可行性的行动方案。政府可以在各大城市预留一部分备用土地，预先做好建筑设计，制作好户型效果图和比例模型，修好售房部，但并不动工。等到一旦商品房价涨势过猛，就立即开盘低价预售，迅速遏制涨势。一旦房价回到合理区间，就立即停止预售。政府信用担保的房屋应该不需要建成半现房才准预售，因为绝对保质保量。当然，也可以建成现房，但并不长期开门销售，而是只在调控期临时营业。
需要说明的是，这并不是现在广泛采取的保障性经济适用房模式，因为这种模式不限制购买者身份，而是在调控期内敞开供应。这可能让人不好理解，人们会问：不限制购买者身份岂不是会让富人占了便宜？会不会让穷人买不到房子？即便是限制购买者身份的经济适用房模式，不是还有富人鱼目混珠和腐败分子徇私舞弊吗？
其实，出现那些问题恰恰是因为限制购买者身份，你越当它是个宝贝，藏着掖着，就越是抬高了它的身价，就越是有人要打它的主意。反之，如果以平常心待之，愿意要的都给，反倒没有那么抢手了。年轻人谈恋爱，“越是难以得到的，就越想得到，越是容易得到的，就越不珍惜”，也是这个道理。
敞开供应才能真正抑制房价。试想，陈毅当年在上海打“粮食战争”的时候，如果限制只有穷人才能购买低价粮食，那还能控制住粮食价格吗？绝不可能，因为一旦限制购买者身份，人们就会认为政府要么底气不足，没有足够的存货，要么就是有意给投机商留下部分空间。那么，市场价格就会反映出这种预期的供需关系，而且会夸大地反映，因为投机商是无孔不入的，也是敢于赌博的，正所谓“给点阳光就灿烂”、“给点颜色就要开染坊”。于是，商品价格就不可能降到正常水平。
在世界各国苦于找不到市场需求来推动经济发展的时候，中国居然还有那么多愿意消费并且有能力消费的购房者，这是极其难得的，政府绝不应该用过于严厉的这“条”那“条”来限制他们买房，绝不应该浪费这些真实的市场需求，只要政府实行以上的战略性参与方案，管他有几套房，有多少购买力都可以让其尽情释放，总比逼着富人去购买进口奢侈品和滥炒收藏品要强，因为不管是开发商还是政府卖的房子都是增长的国民财富。至于那些曾经让人恨之入骨的炒房行为，随着房价的稳定，都会自行消亡的。
政府有一个难处，就是在保障性经济适用房建设中，总是感到缺少资金，心有余而力不足。其实，这个问题在我们的战略性参与方案中完全不是问题，因为我们可以采取预售房形式，也就是借购房者的钱来建房，政府甚至可以不用投入一分钱。根本原因在于政府与开发商不一样，政府不会卷款潜逃，老百姓放心，愿意把钱预先交给政府。这相当于采用了集资建房的融资形式，但是建好之后，政府却可以按廉价商品房价格销售，获取正常利润。这并非不公平，实际上政府卖的是自己的信用，购房者买的也是政府的信用，两情相悦，童叟无欺，公平得很。
政府官员们往往有一个认识误区，就是认为一旦干预了房地产市场，就会影响房地产商的投资热情，进而就会影响房地产产值，影响经济全局和GDP增长率。因此，他们往往瞻前顾后、投鼠忌器。也正是因为如此，房地产商们有恃无恐，心里总是认为政府会在最后时刻维护房价。
其实，在现代市场经济中，经济增长的本质就是国内投资者对国内外市场需求的有效占据量的增长。就房地产业来说，利润合理、绝对数量更大的产值就是对市场需求的最佳有效占据方式。整个房地产产业链是依靠可持续的产值增长来推动的，绝不是靠短命的暴利。暴利只能给极少数人带来巨额财富，而根据凯恩斯的边际消费倾向递减规律，在收入的增加量中，个人用于增加消费的部分会越来越少。也就是说，高收入阶层的收入虽然增加了，但他们对市场消费量的贡献却呈下降趋势。中国进口奢侈品市场和收藏品市场的狂热说明了什么？不就是因为某些人钱多得花不出去了吗？这些产值与老百姓生活消费品产值对国民经济的贡献哪个更大？相反，合理利润保障的可持续的房地产产值增长惠及广大中低收入阶层，他们才是推动国民经济前进的真正动力。
政府调控房价的核心应当在于牢牢盯住开发商的利润率，既要打击暴利，又要留下合理利润，以免“一管就死，一放就乱”。比如设定15%-25%的合理利润标准，高了就管一管，低了就放一放，这与汇率方面曾经的8.30和6.83有多大差异？
高利润不是现代市场经济的本来特征，现代市场经济的本来特征应该是高竞争，低利润、高产销量。房地产利润减少并不会导致房地产业崩溃，因为把目前30%-50%的利润率压缩一半仍然不低，现有房地产商一个也不会跑。
政府官员们还有一个担忧，就是怕过于打压房地产商，会让国有土地使用权拍卖会出现冷场，从而影响政府财政收入。其实，大可不必。一是上文已经说过房地产利润降了还是不低，不嫌钱多了扎手的开发商们都还在。
更为重要的是，为什么要完全依靠开发商？中国不是社会主义国家吗？社会主义不是强调国家的经济资源调节作用吗？政府的战略性参与难道不能产生利润和GDP吗？即使是政府只赚15%-25%的利润，那也完全有可能超过卖地的收入和开发商的税收，因为低利润使消费者得到了实惠，必然导致供需两旺，房屋总销量和房地产总产值都会飙升，更会把高房价造成的经济死棋彻底盘活。况且这种形式赚取的利润可以直接进入政府财政，用来弥补国有土地使用权拍卖可能出现的“损失”。
政府也不必担心会陷入企业管理的繁琐事务中去，因为建筑、营销、物管都可以交给专业公司去操作，政府只管计算利润率，决定何时进行调控就足矣，这种工作量绝不会大于焦头烂额地开无数的会，绞尽脑汁地想无数的“条”，那才真叫累呢！
当然，我们并不是说不要房地产开发商，相反我们热情欢迎他们留下来，在更高的产值中赚更多“健康长寿”的利润，也就是人们常说的“薄利多销”。在未来的中国房地产业中，房地产商当驱动者，政府当“定海神针”，各展所长，各取所需，珠联璧合，相得益彰，何乐而不为？
最后，稳定合理的房价和总量增长的房地产“蛋糕”虽然不能给投资者带来暴利，但是就业和税收所代表的国家产业利润是不是更加丰厚？经济增长是不是得到更大保障？宏观经济的巨大隐患是不是可以迎刃而解？
（来源：天涯社区 作者：黄伟）
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