“我们预计明年下半年进军商业地产。”针对恒大涉足商业地产的猜测，8月30日，恒大地产(03333.HK)董事局主席许家印在中期业绩发布会上划定时间表。
但恒大的步伐远非言语间那般保守，他们其实早已进入实操阶段。
此前的8月26日，恒大发布公告，以19亿元收购深圳佳兆业集团位于广州珠江新城的一栋商用物业。
8月29日，恒大成立专门运营商业地产的公司，由许家印直接负责。恒大内部人士表示，该公司将在一线城市及各省会城市寻找相应地块，用于城市综合体开发。而在业绩发布会当天，许家印也证实恒大已经参与竞标北京中服地块。
一如当年住宅领域的“大跃进”，在上半年业绩获得三项全国第一的基础上，许家印显然欲乘胜追击，谋求其商业地产蓝图。但面对更需要现金流的商业地产，许家印能否复制其恒大速度并打破资金魔咒，仍存在悬疑。
三个第一的条件储备
一切似乎都万事俱备。
据恒大半年报显示，2010年上半年，恒大地产营业额同比上升1142%，达到203.7亿元；毛利同比上升800%，达到49.5亿元；净利润由2009年的5.5亿元上升380%，至25亿元。许家印在业绩发布会上不无自豪地说：“每一个指标都是靓丽的指标。”
住宅领域的业绩，令许家印信心满满。他表示，目前恒大住宅地产规模已经达到国内领先，“我们预计明年下半年进军商业地产”。但他也坦言，恒大近几年还将以发展住宅物业为主，以后会发展商业物业，并逐渐增加投入，作为企业的长期战略性投资。
按照许家印的说法，恒大已经在土地储备、同期在建规模及销售面积三项指标上取得了全国第一。报告显示，恒大上半年销售面积为333.9万平方米，超过万科的320.2万平方米。截至2010年6月30日，恒大在建项目增至67个，在建面积增至2306万平方米，新增土地储备2221万平方米，总土地储备增至7238万平方米。
尽管恒大2010年上半年209.8亿元的销售金额远远落后于万科，尽管许家印一再表达进军商业地产的谨慎态度，但从实际情况看，恒大已经迫不及待地要进入商业地产了。
业绩发布会上，许家印证实恒大已经参与竞标北京中服地块：“我们请国际知名的设计公司设计了方案。”但他表示，竞争中服地块只是恒大进军商业地产的一次试验，专门运营商业地产的公司已经成立。可见，恒大对商业地产跃跃欲试的决心不可小觑。
此前收购佳兆业广场似乎更具有信号意义。对此，许家印表示，恒大自成立以来一直是租赁写字楼办公，收购佳兆业项目之后，恒大将用作公司总部。“恒大地产发展已有14个年头，也是上市的大企业，将总部迁往珠江新城佳兆业广场，有助于提升公司的形象和品牌。”据透露，恒大将占用其中1/4办公，剩余3/4出租。
“恒大商业地产的定性就是要做城市地标性的综合体，以省会城市为主，而且是从发达的省会城市开始建设地标性的商业主体。”许家印说，基本定位早在去年就已确定，只是恒大进军商业地产需要在住宅地产开发达到一定规模，即土地储备、开工面积、销售金额、销售面积这4个指标都达到第一，而且是非常稳定地成长之时，再进军商业地产。
2004年扩张，2006年私募，2009年上市，今年基本渡过难关，许家印似乎已经完成了其对恒大发展节奏的梳理与调整，进军商业地产，成为其利用上市机遇早已预备好的棋子。
如何打破资金魔咒
资金问题仍然是许家印绕不过的坎。记忆犹新的是，因为当年的高速扩张，恒大一度陷入财务及资本市场的信任危机。面对更加需要现金流支撑的商业地产开发，恒大显然需要做好更多准备。
“进军商业地产，除去规模指标之外，现金流水平也是核心标准。”安邦首席分析师程功说。由于商业地产资金沉淀大，且回收周期长，更加考验开发企业对自身财务节奏的把控。
恒大中期业绩显示，截至6月30日，恒大持有现金、现金等值物及受限制现金184.9亿元。可动用银行授信额度252.4亿元，可收回合约销售款57.9亿元。“恒大的银行授信额度和现有资金加起来有495亿元。”许家印说。
恒大首席财务官谢惠华也表示，恒大总负债率已调整至31.8%，净负债率调整至43.3%，两个负债指标在同行业中均属偏低，财务杠杆运用合理。
不过，在庞大的现金优势当中，恒大此前颇受质疑的是，其上市前与投行签订的相关条约正在削减。许家印则称，恒大已于6月全额偿还了将于今年10月到期的一笔2.9亿美元的结构性担保贷款，同时其个人目前财务状况良好，将于今年11月6日按期补偿此前上市时与投行签订的股价补偿协议。
同时，恒大2009年上半年贷款总额252.73亿元，较2009年年末增长超过100亿元。恒大方面解释称，这与贷款增长、土地储备增长和在建面积增加相关，并表示恒大的贷款结构已有明显改善。
然而，鲜亮的财务数据并不能全面说明恒大的财务现状。《中国建设报·中国住房》记者在恒大中期业绩总负债额一项中发现，恒大总负债额高达637.68亿元。其中，除去预收客户垫款(大部分预售款即为已收销售楼款，但未交楼的总款项)219.46亿元，恒大2010年中期负债仍然高达418.22亿元。
据悉，香港的报表是以信贷额度计算负债率的，因此恒大计算负债仅计算了信贷与总资产的比率。这就意味着恒大诸多银行贷款外的应付款项未计入负债比率。而事实则是，2010年中期，恒大流动负债(短期负债)总额达398.1亿元，除去预售款之外，恒大仍有178.6亿元的短期负债，其中包括今年内必须付清的65.4亿元未付土地款。
恒大2010年中期业绩所公布的184.9亿元流动资金中，有85.36亿元为受限制资金，现金及现金等值物仅99.51亿元。未使用的银行授信额度多为项目融资授信，仅能用于已开发项目的后续投入，因而即便是加上未收回的57.9亿元合约销售金，恒大手中可流动资金的真实水平也仅在157亿元左右。
如此看来，恒大的现金状况并非那么美。(中国建设报) |
