新盘预售备案须“一房一价”
■新盘单价超3万元须通过市级房管部门预售审批，而不是由区县进行直接核准
■每一套住房在申请预售时就已确定参考价格，涨价超过一定幅度须重新审批
徐晓林早报资料
早报记者昨日获悉，上海高价楼盘的开发商开盘前将不得不通过市级房管部门的预售审批，而不是目前仅仅由区县进行直接核准。
高价楼盘审批权上移
一家港资开发商在长宁区拥有一处高级公寓。该公司的员工告诉早报记者，公司正准备销售的楼盘申请预售许可证时遇到麻烦，公司被告知，单价3万元以上的新盘预售申请可能被延迟。
早报记者多方采访了解到，并没有明确规定拖延有关高价楼盘的预售申请，但一项内部文件要求，上海最新申请的销售单价超过3万元的新盘预售许可的审批，将送交由市一级部门完成。
早报记者从多家开发商那里确认了这一消息。“我们的开盘时间不能确定。”一家来自新加坡的开发商告诉早报记者，原因就出在预售许可证上报审批迟迟没有完成。
预售备案明确每套房价
除了将高价盘预售备案审批资格上移之外，对预售新盘的定价也将采取最新手段。
早报记者了解到，上海新开盘楼盘的价格信息将采取“一房一价”形式，即每一套住房在申请预售时就已经确定了参考价格，而不是现在所普遍采取的随行就市。
按照目前的预售许可证审批办法，开发商上报楼盘价格信息时，只会提供每一批楼盘的销售均价，以及价格上调幅度等信息。
购房者的切身体会是，往往到了楼盘开盘前几天，还无法明确欲购楼层的房屋定价，开发商往往只透露一个含糊的均价，实际购房价格可能远远高于这个均价。
实际上，9月2日上海最新发布的《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》(沪房管市〔2010〕246号)已经对价格监控有所规定。当时的通知指出，各区(县)房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核。房地产开发企业应按照申报价格对外销售，调价周期、幅度应符合已备案的销售方案。
与此同时，通知还规定，房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区(县)房管部门备案。“也就是说，我们涨价超过一定幅度，就要重新进行审批。”一名开发商说。
政策分析：意在平衡销售均价
分析人士指出，通过上述手段控制高价楼盘比例，带来的最直接结果将是上海销售均价得以抑制。从今年的成交情况来看，高价盘对于上海均价的影响非常明显。
数据显示，单就一手住宅来说，今年5-8月，销售单价3万元以上的住宅月成交量分别是316套、280套、248套和753套；相对而言，5-8月的销售均价分别为每平方米24273元、20091元、19818元以及21990元。
今年5月，由于别墅绿城玫瑰园、四季雅苑，以及超级豪宅汤臣一品(论坛新闻)等楼盘集中成交，使得当月24273元/平方米的均价创造了上海月度价格的历史最高纪录。而随后两个月，随着高价楼盘比重降低，上海均价也逐步下跌。
不过，随着金九银十临近，8月，全市均价在30000元以上的中高端商品住宅成交面积达到了9.6万平方米，是7月的2.1倍，以至于重新让房价站上高位。一定程度上，上海整体房价的涨跌直接取决于楼盘构成结构，而不是个体楼盘成交价格的涨跌趋势。
实际上，平衡短期销售均价之举并不是上海独有。在北京，类似的行为已经被当地开发商证实，SOHO中国总裁潘石屹在一次访谈中表示，在预售价格上报阶段，他们所上报的楼盘均价，被审批部门要求将销售价格调低。
上海一直以来并没有严格限制开发商的定价权利，如今，政府正采取一些非常规的手段平衡销售均价。
上海统计局昨天发布了1-8月上海房地产市场数据。数据显示，今年前8月，全市商品房销售面积1301.26万平方米，下降40.7%。其中商品住宅销售面积1068.53万平方米，下降46.7%。当天并没有公布有关销售价格的官方数据。 |
