21世纪经济报道
田新杰
调控之年，地方土地财政反而呈现“井喷”，令人惊讶。
根据官方公开信息统计：截至9月8日，上海通过公开途径出让的各类土地成交总金额已是去年同期的1.8倍，达到去年全年土地出让金额的近93%；其中住宅部分，目前的业绩是去年同期的2倍以上。
“从调控的角度，努力增加土地供应量，是从供求关系的角度，调控房价的正确路径。”中房信分析师薛建雄坦言，如果增加土地供应同时带来这种地市“井喷”，在心理上给市场带来的负面冲击，不容忽视。
业内人士称，土地出让收入大幅增加，有利于地方政府进一步推进保障房建设，最终利于房价的调控。
但问题在于，地方土地财政的爆发式增长，并非完全依靠供应量的大幅增加，居高不下甚至继续攀升的地价，也成为土地成交总金额突增的重要因素。截至今年9月8日上海宅地平均价格在去年新高的基础上已再度上涨超过12%。
地方土地财政在调控关键时刻的“双刃剑”特点显露无遗。中国社会科学院财政与贸易经济研究所10日发布《中国财政政策报告2010/2011》指出，中国不能过度依赖出售国有土地或其使用权来获取财政收入。
“疯狂”的土地
根据中房信提供的统计数据，截至今年9月8日，上海全市总供应土地387幅，占地面积1596.395万平方米，对应建筑面积2233.251万平方米，已成交349幅，占地面积1561.685万平方米，对应建筑面积2155.04万平方米，成交总价高达946.9742亿元。
这样的土地市场战绩，和去年史上最为疯狂的2009年相比，居然有过之而无不及。2009年全年，上海土地成交总额418.7914亿元。
仅仅8个多月的时间，上海今年的土地出让收入几乎已是去年全年的93%，更是2008年的2倍多。
“几乎可以肯定，还在陆续推出大量土地的上海，土地出让收入将创下历史新高。”沪上开发商资深人士柴一峰指出。
至今为止刚刚创下国内住宅单价地王新高的上海地市，更是另一个更为疯狂的表现。
截至9月8日，上海住宅地块共成交61幅，占地面积559.0592万平方米，建筑面积751.7661万平方米，成交总价605.00166亿元。去年同期，上海住宅土地成交面积307.7633万平方米，住宅(含住宅地块中带的商、办部分)291.9147亿元。
今年至今，各类土地成交总额已超过去年同期近80%，而宅地成交金额更超过去年同期约107%。
去年上海土地出让成交已呈逐季递增的趋势，而今年至今的月度成交数据，则突破了往年的规律，出现罕见短期压抑后的爆发式反弹。继年初1、2月份疯狂成交121亿元和399亿元奠定了今年土地成交飙升基调后，突然而至的调控令今年3-8月的月度成交金额分别为24亿元、9亿元、81亿元、11亿元、80亿元、93亿元。
柴一峰指出，地市在短暂的观望后迅速反弹。截至8月25日，上海今年土地成交总额已达816.15596亿元。换言之，在最近的短短半个月内，上海土地市场再掀高潮，成交总额高达130.81824亿元。
“调控年”下，上海土地市场出现的意外还不止上述整体层面的疯狂，地王记录屡被刷新，则是疯狂的另一个集中爆发。
9月8日下午5点，黄浦江沿岸E18地块(9-3)最终以创下国内住宅土地楼板价新高35490元/平方米成交。这一单价已经刷新了去年最疯狂时期出让的上海新江湾城单价。
众多业内人士认为，新地王的另一个标志性意义在于，它开启了上海世博会后土地盛宴的序幕，同时奠定了这个盛宴的“地王”基调。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，根据初步设想，世博会结束之后，5.28平方公里的土地将有40%用于新的规划开发，后续土地开发具有良好的升值预期。“世博地块已透出极为高调的地价预期值，依托与陆家嘴(17.67,-0.25,-1.40%)(17.92,0.37,2.11%)的产业对接、商圈及高端生活圈的融合，世博地产将成为上海市中心区最后的土地盛宴。”
保障房建设成本加大
类似上海在调控年下土地出让井喷的情况，并非个案，在国内的其他许多城市，已经存在或陆续出现类似的迹象。众多房地产企业择机启动新一轮土地储备，也直接推动了上述土地出让的井喷。
另一个更值得注意的情况是，仍以上海为例，今年土地单价仍在继续上涨。数据显示，去年同期，上海公开出让住宅土地的平均楼板价为7116元/平方米，2008年同期则为4099元/平方米，而今年截至9月8日，平均楼板价高到8647元/平方米，比去年和前年同期上涨分别超过21.5%和111%。
“地价涨这么厉害，土地财政的压力应该不会太大，主要还是房价因素。”薛建雄坦言，让房价过快上涨的局势稳住，避免泡沫化，但正常供应也同时受到压抑，对后期较为不利，所以政府只能加大调控力度，千方百计增加供应。
增加供应带来的还是价格继续上涨，甚至涨得更猛。
《中国财政政策报告2010/2011》报告指出，如果“十二五”期间房地产市场进一步升温，而政府的调控政策不能落实到位的话，则土地出让金的收入将会进一步上升，其占政府收入的比重将有可能接近20%。反之，如果房地产市场形势恶化，或者相关调控政策发挥实际作用，则土地有偿使用收入占政府收入的比重将有可能在2009年的基础上回落，接近2008年的11%。 |
