楼市调控背景下，房企通过资本市场融资越来越难，而那些未能上市的中小开发商的资金链更是命悬一线。
如何为自己企业救急谋生，成了隐藏在平静水面下起伏波澜，这时候，民间借贷浮出水面。
民间财团勇于向房企放贷
或许我们很难正面看到处在缺钱状态下的中小开发商水深火热的状态，但是从另一个日渐兴起的现象的侧面，我们也能估摸出这一部分群体的集体困境。
民间贷款来了。不仅是出于缺钱而需要贷款，开发商如果需要其他服务，民间机构一样可以做到一条龙服务。在银行、信托等渠道获不到援助情况下，民间资本成为了中小开发商的输血站。
一些以民间财团为背景公司开始络绎不绝地出现在开发商的面前，开发商主动寻求帮助的渴望也在不断上升。这些民间资本打着这样的口号：可以提供长、短期借贷、项目融资、资金过桥、企业摆账显账等金融服务。
企业摆账也就是指企业在做项目或工程时候需要一批保证金或者形象资金，因此摆账款即是形象资金企业。在审批项目、承接工程、注册或上市验资时，企业的关联方会考察企业的资金及资信材料，要求在一定时间内查询企业的存款。
在房企需要从事大宗贸易、进行企业收购、合作业务、注册验资增资、工程招投标、上市融资、项目前期运作、银行做授信、做信贷规模等时候，都要求账户里在一定时间内有大额资金显示。
在这样情况下，形象资金即摆账服务可以在短时间内将大额资金注入账户，以满足企业对资金显示的要求。事实上，筹集形象资金，一般是企业自行解决，但是，对于一般的项目公司和经济实力较弱的企业来说，筹集足够的形象资金比较困难，摆账款形式的融资服务也在这样的环境下自然产生了。
放贷者全力保证资金安全
记者以客户身份电话咨询一间民间投资机构陈先生，大致了解了摆账的操作步骤，“首先你们要和银行沟通好，然后我们要核实贴息，你们那需要提供相关的一些材料给我们保管，包括营业执照、贷款卡复印件等，还有有关原件和印章，之后我们会将资金打入你们的账户。为了防止风险，万一我们资金出了但是你们单方面取消协议之类的事情发生，我们签订协议的时候你们需要支付一定的定金，我们将资金打入你们账户之前，你们将贴息存入我们的一个共管账户，等'形象资金’存款办妥后，我方支配这个共管账户。如果我们不在一座城市，当中产生的差旅费要由你们来承担。我们为你们在银行摆账的时间最长可以达到六个月。”
当问及摆账金额能否被使用时，陈先生告诉记者，“你摆账的目的就是为了做个表面账单给别人看，所以你摆账的资金只能对外作资金证明，不能用于其他用途，这样也是保证了我们的资金安全。如果你想使用这笔钱，而不是'做面子’，那你就问我们贷款，我们短期、长期都做。”
这样“面子功夫”的金融服务里少不了为企业垫资、增资的服务项目，因为注册资本多少在一定程度上代表着公司的实力，注册资金越大，给外界的印象是这个公司的实力越强，从而增加了外界对公司的信任度。如果一个公司的注册资本很小，即使这个公司有能力去做一些项目，但是资本实力印象不佳，该公司甚至会没有资格参加一些招标会，一些合同也难以签订下来。
记者从另一民间投资机构的肖先生的口中得知，“企业注册垫资、增资都是摆账的一种表现形式，只是用途不一样而已，前者是用在企业刚注册时，而增资是企业已经注册完，再增加企业资本金。”
民间借贷年息30%以上
而当记者循着陈先生口气向陈先生询问短期、长期贷款利率大致多少时，对方却含糊起来，只表示，“我们短期的利率很高。利率定多少我们主要是要看抵押物的，具体还要看你们的案子，实际上这个规则很透明，业内行情大家都清楚。获得最常供的利率有两种途径；一种是客户是我朋友，或是我的团队里的股东的朋友，我们自己本身愿意长借；另一种是我们来帮你把你的资产打包到银行去，为你们争取到银行贷款，我们从中收取佣金服务费。但不管怎么样，我都要先看你的案子，如果我估计能做再告诉你利率多少，不能做的话告诉你也没多大意义。”
“我看你的案子其实也是主要看抵押物，因为我这笔钱能否安全回来是我最重要的考量因素，我们在这里商量着利率到底多少并不重要，我们最看重的首先是风险规避，第二我们还会考虑成本，如果你们的要求和我们的期望差距太大的话，也不必谈。在差距不大的情况下我们再来评估你们的案子。”陈先生说道。
虽然对方没有告诉记者其短期借贷利率到底有多高，但是通过另一家民间放贷机构，记者了解到，“短期3-6个月的月息为3%~4%，年息30%以上。”而该房贷机构的人员告诉记者，由于他们是自有资金放贷，所以最长只做一年的贷款。
据悉，目前就一般情况而言，房地产开发企业所获得民间融资的利息成本，最低在月息2%，多数在2.5%~3%，有的在3.5%，最高的可能达到6%。
过桥资金月息最高9%
这样的短期贷款已经接近于过桥拆借。公司间的资金过桥拆借也是企业经常使用的求助途径。过桥资金主要为应急之用，常出现的救急场景有：企业需要赎回抵押率过低的资产再抵押以获得更多贷款，项目运作或并购，需要用小款换大款，贷款时候需要交保证金，办理承兑汇票运作资金，需交贴息、佣金对流等。
因为过桥资金的特点是时间短，少则几天，多则几个月，另一方面又要得急，因此利息相当高，有的日息要千分之七，月息最高可达9%。
据了解，过桥贷款的一般流程为，企业方确定过桥贷款额度与时间，待资金方认可，接着企业方需提供一套企业资料和过桥项目资料，等到资金方给出报价和协议概要后，双方签约，资金方在规定时间内打出款项，并同台贴息，在过桥贷款到期时，企业方归还资金方本金。
即便需要付出如此巨大的融资成本，有的开发商也在所不惜。
相关律师对理财一周报记者表示，民间借贷本身是允许存在的，但根据相关规定，民间借贷的利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。按照上述提到的利率看，其利率明显过高，是典型的高利贷，其超过部分利率不受法律保护。而高利贷属违法行为，一经查实，可追究相关人员刑事责任。
因此，房企在寻求民间借贷时要看清楚利率，避免陷入高利贷的漩涡。(东方早报) |
