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摘要：广州市国土房管局昨日对外发布楼市调控细则，不仅限制广州每户家庭只能新购一套房，限制非常住家庭不得在广州买房，还限制了未满18周岁的人士不得在广州买房。公积金贷款政策也同步收紧，停止发放第三套房贷。
面对难以驯服的房地产市场，广州市政府亮出了前所未有的严厉调控组合拳。广州市国土房管局昨日对外发布楼市调控细则，不仅限制广州每户家庭只能新购一套房，限制非常住家庭不得在广州买房，还限制了未满18周岁的人士不得在广州买房。公积金贷款政策也同步收紧，停止发放第三套房贷。从今日开始，广州各个房屋交易登记部门将运行一套新系统，对购房家庭进行全面登记，严防骗购行为。(南方都市报 www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
措施1
限购令限于广州市辖十区
昨日，广州市国土房管局、广州市地方税务局、中国人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局五部门联合发布《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策，促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，明确要“巩固房地产调控成果，坚决遏制房价过快上涨”。
新政明确在广州市辖十区暂时实行限定居民家庭购房套数政策。具体限购政策分为四类：第一，户籍家庭和常住非户籍家庭（家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在广州市1年以上的纳税证明或社保证明）只能新购1套商品住宅。第二，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。第三，未满18岁的人士不得单独购买商品住宅。第四，外国人、外资企业购房按照住建部2006年171号文等有关政策严格执行。
解读：从国家9·29新一轮调控政策以来，全国已经有10个城市发布限购令，各个城市的具体限购措施虽然不尽相同，但基本可以划分为“限新购一套”和“在已有房产套数上限制总量”两种限购措施。广州最终选择了类似上海的“限新购一套”的方案，并且同时限制外地人和未成年人购房。
广州市国土房管局新闻发言人黄文波昨日指出，“限购令并不存在温柔和严厉之分，而是每个城市根据不同的市场特点和住房消费结构制定相应的调控政策。广州和其他城市不一样的地方是提出了限制未成年人单独购房，我们认为未成年人购房是不合理的，这种超前消费必须得到抑制。”
至于外国人购房，2006年国家出台的171号文已经明确截堵了外资炒房的渠道。其中规定，只有在境内设立分支、代表机构的境外机构和在境内学习、工作一年以上的境外个人才可购买符合实际需要的自住、自用商品住宅。
措施2
三套房全面停贷禁止追加贷款
广州新政要求，各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对第2套房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，第3套及以上房贷全面停贷。
与此同时，广州新政还要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止消费性贷款用于购买住房。禁止各商业银行发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款时，各商业银行不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
解读：亿达按揭市场部主管陈溢溢分析指出，广州这次出台的信贷类金融措施比以往政策的监控更加全面。他指出，在房价上涨明显的2007年和2009年上半年，广州的消费型贷款和抵押追加贷款比较普遍，这部分购房者以改善型买家居多，主要是通过追加贷款套出现金，以解决购房首期款的资金难题。这种贷款间接促进了市场第三套房和投资购房的活跃。
措施3
公积金暂停发放第三套房贷
广州新政还同时收紧公积金房贷政策。住房公积金与商业房贷同步实行差别化信贷政策，对购买经济适用住房和90平方米以下首套商品住房的，首付比例可为2成；首次购房但建筑面积超过90平方米的，首付比例为3成；第2套房贷的，首付比例不低于5成；第3套及以上房贷的，全面停贷。
解读：由于公积金具有明显的利率优惠，以往楼市调控也大多与商业房贷政策相独立，因此公积金一直被视为房贷“避风港”。目前，5年以上30年以下的公积金贷款利率仅为3.87%，与基准利率上浮1.1倍后为6.534%的商贷利率相比，低了约四成。
据了解，以前的政策没有限制公积金贷款的使用次数，只要还完就可继续申请公积金贷款。这使得不少买楼人在购买首套房时多采用商业贷款，而把购买多套房的贷款押在了公积金贷款上。
措施4
土地增值税最高按4%预征
按照《广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2010年第1号）的规定，实行差别化的土地增值税征收政策，对经济适用住房不预征，对普通商品住房按2%的税率预征，对非普通商品住房按3%的税率预征，对别墅按4%的税率预征。对定价过高、涨幅过快的楼盘，市地税局将会同市国土房管局密切关注，并由市地税局重点对其进行土地增值税清算和稽查。
广州新政同时强调了扩大住房保障的措施，在完成在册低收入住房困难家庭保障任务后，将逐步扩大住房保障惠及面。
解读：目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率普遍在1%—2%之间。调高土地增值税预征税率将加大开发商的资金压力，在一定程度上抑制楼盘价格的上涨冲动，但也有业内人士认为，这种预征不如照实清算土地增值税的作用大，开发商也有可能将新增成本转嫁给购房人。
答记者问
广州市国土房管局副局长黄文波：
房价再涨或出更坚决措施
记者：如何判断最近的广州楼市？根据什么出台目前的新政？
黄文波：今年4月国家出台房地产调控后，广州连续三个月，楼市成交量中不合理的需求得到抑制，成交量出现了一定幅度的下降，有量减价滞的态势。进入8、9月份广州市的传统销售旺季，成交量涨幅比较快，价格也出现了上涨。9月份网签价格环比8月份上升了11%.目前市场还是处于一个比较正常的阶段，今年的销售旺季在成交量和成交价格上，都没有超出往年正常的数据。同时，在广州市住房消费结构方面，是以本市购房人群为主。
记者：有些城市明确年底解除限购。广州市预计什么时候解除限购的措施？
黄文波：这要看政策的有效性，不同城市效果不同。什么时候取消限购，一方面取决于国家整个经济运行大局，另一方面要根据具体的运行情况，每个城市都是有关联的。道理很简单，比如说一线城市都限制购买，如果有一个城市不采取限购措施，就会有大量的热钱进入这个城市的市场，房价和成交量会出现波动。所以停不停限购有各个城市联动的问题。
记者：现在制定的政策只是在广州十区限购，会不会导致炒房群体到增城、从化买房，导致两个县级市房价过快上涨呢？
黄文波：两个县级市有独立依法制定政策的权力，可以根据各自情况制定限购措施。
记者：如果房价还是上涨怎么办？
黄文波：我们的目的是要遏制房价过快上涨，如果调控措施出台后，房价有继续上涨的态势，我们不排除还会采取更为坚决的调控措施。
开发商观点
广州新盘多已抢跑
受访开发商称已有准备，该卖的已卖得差不多了
粤沛地产副总经理黄春：政府出政策，开发商担心的是因时间突然而出现退房的纠纷。但这次广州出细则时间点拿捏得比较好，从9·29新政到现在已经过去半个多月，其间深圳、上海都相继出了细则，开发商和购房者其实都有了心理准备，够不够条件买房消费者也很清楚，而且从购房者认购到网签一般在一个星期内就搞定了，也就是说9月底和国庆购房的合同大部分已经签了，从前几天广州连续日签过千就可以看出来。因此，广州昨日出细则当天就执行，不会引起很大的退房事件。
对于这次新政，其实开发商自己是有准备的，广州的新盘大部分能赶的都已经在9月和国庆期间抢跑了，该卖的也卖得差不多了，该赚也赚得差不多了，十一后的供应量其实不多，加上限购令压制需求，成交量会下滑，但价格还是会稳定。
从开发商角度，感觉这次新政更多是为明年楼市定调，因为8月以来的热销让开发商会有买地冲动，政府可能怕地价被抬高，楼价明年继续不理性上涨，因此出政策稳定各方的预期，给明年的调控做准备。
荔湾一楼盘营销总监：我们国庆开盘卖了100多套，都已经签完了，不受广州细则的影响。据我所知，国庆卖房开发商都会跟购房者讲清楚，看客户是否符合条件买房，我们都吩咐销售人员这么做，所以没什么纠纷。
一节淡三秋，国庆过后本来也是楼市的淡季，现在政策出来，观望肯定是难免的。开发商全年任务指标完成得差不多了，政策一出基本就打明年的主意了。新增供应量不多，自住买家本来打算年底买房的也拖到明年再买了，投资客肯定也会退市，成交量是一定会下来的，即使月均50万平方米以下也不稀奇。(南方都市报 www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
但限购是暂时性的，也许后两个月成交惨淡，明年就放开了，开发商面临的市场环境又会好转。
专家点评
“限外”会打掉
三成市场需求
这次广州楼市新政影响非常大，这几年非广州户口购房比例要超过广州户口。这种“限外”措施会让市场需求大幅下降，估计至少要减少30%.这次调控打出的一系列组合拳是抑制需求。(南方都市报 www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
房价会不会下降，还要看供应量。如果今后几个月供应量没有降低，市场将出现供大于求的现象，楼价会跌。但如果开发商同时降低开发量，楼价还会比较稳定。
限购对市场会带来副作用。市场需求被行政干预抑制，购房者心态会发生变化，再买房的人可能要考虑一步到位，改善型客户更倾向购买大户型。而投资型公寓的开发商将面临很大挑战，加大了市场的投资风险。预计限购措施时间不会很长，只是阶段措施。
———广东省房协理事赵卓文
整体温和
无实质杀伤力条款
广州整体政策还是属于温和，不如深圳严格，目前还看不出对房价有实质杀伤力的条款，预计对市场的心理影响大于实际影响。压抑购房需求解决不了本质问题，要提高供应量，要稳定政策。
“现在政策只是缓兵之计，权宜之计，不调不行。”黄韬担心，这一轮调控会在数个月后激发市场反弹。今年4月份的宏观调控给广州带来了3个月的楼市成交低迷期，但随后就是压抑已久的需求爆发，在今年金九银十的传统销售旺季形成了量价齐涨的局面。
黄韬建议，政府应想办法使房地产脱离投资品的性质，回归到房子原本的价值。他呼吁出台房屋交易增值税，对于房屋出售环节的增值部分收重税，让人们不愿意靠投资房地产赚钱。
———广东中原房地产项目部总经理黄韬
市民心态
“房价会降，
不那么急买“
从事服装批发生意的揭女士，已经在广州生活了十年。1995年时，她在棠下买了一套二手房。最近，她开始考虑购买第二套房，“因为家里的小孩长大了，不够用。”今年国庆期间，揭女士着急看房，她怕房价会涨到她无力购买的程度。但由于房价太高，揭女士在国庆期间迟迟没有下手，她觉得8000-9000元/平方米是她能够承受的心理价位。
昨日，揭女士第一时间收到限购政策出台的新闻信息后，松了一口气。“现在不会那么急想买房了，政策出来后，我觉得房价会降一点。”但她同时也认为，房价不可能降很多，也不会涨太多。新政策出台之后，揭女士留给自己的考虑时间更多了。
正申请公积金
好担心被拒绝
国庆黄金周过后，郭小姐刚刚买下自己的第三套房，目前正在申请公积金贷款“现在房管局和银行要一起审查资料，然后才递交到公积金中心审核，我担心最近递件购房的人太多，堆在那里排长队会不会因为新政就办不下来了？”
郭小姐购买第三套房主要是想接外地的父母来广州居住，她认为新政策对合理的改善型购房需求考虑不足，“独生子女在广州大多希望父母退休后来广州居住，可以互相照顾，限外政策导致父母不能在广州买房。”
广州调控(南方都市报 www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
四方面措施
限购政策分为四类：第一，户籍家庭和常住非户籍家庭（家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在广州市1年以上的纳税证明或社保证明）只能新购1套商品住宅。第二，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。第三，未满18岁的人士不得单独购买商品住宅。第四，外国人、外资企业购房按照住建部2006年171号文等有关政策严格执行。
实行差别化的土地增值税征收政策，对经济适用住房不预征，对普通商品住房按2%的税率预征，对非普通商品住房按3%的税率预征，对别墅按4%的税率预征。
对第2套房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第3套及以上房贷全面停贷。
住房公积金与商业房贷同步实行差别化信贷政策，对购买经济适用住房和90平方米以下首套商品住房的，首付比例可为2成；首次购房但建筑面积超过90平方米的，首付比例为3成；第2套房贷的，首付比例不低于5成；第3套及以上房贷的，全面停贷。
广州新政同时强调了扩大住房保障的措施，在完成在册低收入住房困难家庭保障任务后，将逐步扩大住房保障惠及面。
（来源：凯迪网络 作者：南方都市报 王卫国 詹奇岳 实习生 黄舒暖 ）
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