在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子正在远去。眼下，对地产大佬们而言，尽快找到一棵“救命稻草”以摆脱融资困境成为首要任务。
10月20日，此前停牌并着手进行对资产注入方案和融资方案调整的香江控股(5.43,-0.07,-1.27%)(600162.SH)发布公告宣布于10月21日复牌。原因是“在停牌后次日，证监会网站及各大媒体刊登了证监会落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组的新闻，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请”。
香江控股称，公司认真研究了该政策，并向多方进行了咨询和沟通，认为目前对原资产注入方案以及融资方案调整和优化的时机不成熟，并决定暂缓对公司非公开发行股票方案进行调整，待时机成熟后再继续推进前述工作。
数十家房企并购重组深陷考验
但香江控股的等待并没有明确的期限。中国证监会10月15日在其官方网站上宣布，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
此举措是配合国务院今年4月发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称《通知》)而来，这预示着资本市场对房地产调控政策在进一步收紧。
对于暂缓房地产开发企业重组申请的规定，其实已经不是新闻。早在今年4月，国务院发布的《通知》中，就明确要求暂停批准存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业重大资产重组。
国信证券首席地产分析师方焱和长江证券(15.33,-0.34,-2.17%)房地产分析师苏雪晶在接受《第一财经日报》采访时表示，此前证监会对房地产开发企业通过资本市场融资和并购重组已经在事实上完全暂停，只是没有明确表态而已。
在证监会政策出台后的首个交易日，包括ST国祥(600340.SH)、ST百科(600077.SH)、ST东源(9.16,0.03,0.33%)(000656.SZ)、ST建通(600149.SH)、ST钛白(8.57,0.20,2.39%)(002145.SZ)、ST星美(000892.SZ)等数家房企借壳概念股悉数跌停。
相对于香江控股的资产注入遥遥无期之外，十多家苦苦等待并购重组的ST公司则被逼进生死边缘。苏雪晶说，房地产企业通过这些公司曲线融资的计划将再次陷入困境。
自今年1月份重组申请材料被证监会受理至今，房地产企业上海爱家投资控股有限公司(下称“爱家控股”)借壳*ST德棉(002072.SZ)方案迟迟未被核准。而随着上周证监会暂停受理房企重组的政策出台，爱家控股年内重组*ST德棉的希望变得十分渺茫。
而在1~9月预亏1800万~2300万元的情况下，已连续两年亏损的*ST德棉面临沉重的暂停上市压力。*ST德棉亟须通过房地产公司重组进而获得新生，但政策紧缩无疑打乱了其重组节奏，自我救赎之路将更加艰难。
证监会的最新表态击破了相关企业的最后幻想。证监会10月15日表示，目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策，待相关政策规则推出后，将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。
多位业内人士分析表示，在房地产调控压力不减的背景下，证监会在年内重启受理与审批房地产企业并购重组的可能性并不大。
不仅仅是*ST德棉。根据不完全统计，今年以来有超过60家上市房企发布收购或重组公告，*ST炎黄、*ST远东、ST琼花(6.88,0.03,0.44%)、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务等一批欲转身房地产的公司仍在苦等批复。而没有明显宣布的房地产企业并购重组案例或者远远超过这个数据。
房地产融资四面楚歌
部分上市公司不堪等待之苦，甚至放弃了房地产企业借壳的方案而另寻他路。此前ST兴业(7.00,0.00,0.00%)(600603.SH)在6月份正式撤回重大资产重组行政审批申报材料；S*ST聚友(000693.SZ)在7月份解除了公司与房地产企业中锐控股集团的“重大资产重组之框架协议”。根据当时的公告，上述两家公司的房企借壳重组半途而废的理由均为“国家有关房地产行业政策发生较大变化”。
万科董秘谭华杰此前向本报表示，对房地产行业来说，房地产开发商的资金约有45%来自预收款，自有资金比例为30%至35%，银行贷款约占20%，包括发行股票、债券、信托等所有类型融资在内的资金比例通常不高于5%。
但方焱表示，实际上从去年10月开始，房地产企业通过资本市场再融资和并购重组几乎全部无果而终。而随着银行贷款收紧、银信合作的叫停、IPO遇阻，房地产企业的融资渠道已经非常有限。
根据苏雪晶的统计，前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。其中，国内贷款9398亿元，增长27.2%；自筹资金19123亿元，增长49.7%。开发商资金来源同比持续下降，其中的国内贷款增长幅度也不断缩小。
苏雪晶表示，从6月起，银行对开发商的贷款就日趋谨慎，房地产企业自筹资金部分占比越来越高。“我们认为，二次调控再次强调了房贷的收缩，这不仅会抑制市场的成交，而且持续考验着开发商的资金链。”
在此背景下，境外融资成为部分房地产企业的无奈选择。但目前仅有骏置业和融创中国两家内地房地产企业成功在港交所IPO。而去年三季度之后短短两三个月时间，就有龙湖地产、恒盛地产、宝龙地产、禹洲地产、明发集团、花样年、佳兆业、华南城等内地房企成功在港上市，差距之大不言而喻。
在港上市的恒盛地产，于10月18日公告已通过信托计划成功集资16.7亿元。同时，公司宣布拟境外发行优先票据。而在此之前，方兴地产、龙湖地产、远洋地产、恒大地产、碧桂园等在港上市房企也相继推出境外融资计划，均以数十亿港元计。
据不完全统计，今年以来在港上市房企的境外融资规模已经远超过去3年的平均水平。
苏雪晶认为，相对成本高企的境外融资而言，更多的内地房地产企业则只能选择集合信托产品，即便融资成本同样很高，但他们没有更多的选择。
根据普益信托的调查，上周(10月11日至17日)发行的18只集合理财产品中，有10款应用于房地产领域。8月以来发行的房地产集合信托募集资金规模共291.64亿元，这一募资量已经在快速逼近今年上半年350亿元的募资规模。尤其到了9月份，房地产信托在所有信托项目中占比已上升至57.2%。而房企通过集合信托融资的成本平均超过20%，这不能不说是一笔沉重的负担。 |
