目前全国七个城市已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。商品房预售款监管将被陆续在各个城市提上日程，这一规定或成为楼市新政“核武器”，预售款一旦锁定全国各个城市，开发商的资金链将受到什么考验？不少业内专家认为，预售金监管会勒紧开发商的钱袋子，将有近四成房地产开发资金自由度受限，开发商在资金调配方面立即捉襟见肘。信息时报记者罗莎琳
新规预售款监管将专款专用
据悉，此次商品房预售款监管是将预售款直接升级至账户由政府“托管”，即楼盘预售款将由当地房管局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需经过房管部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。
对于开发商预售款的监管办法出台，地产人士分析认为，旨在通过银行监管预售资金，加强收紧力度，督促开发商将项目贷款专款专用于项目工程，从而杜绝捂盘惜售的现象，并增加商品房的供应量。
据悉，所谓商品房预售款，是指房地产企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。一般来说，除自有资金外，开发商的两大主力资金来源就是预售款和开发贷款。以往，预售款则在房子预售时就基本上一次性打入开发商账户，提取时间和方式之前均由开发商支配。
经纬行研究中心主任曾英杰表示，预售款是开发商在项目未完全完工前进行预售所得的款项，一旦开发商挪为他用，很可能导致项目后续开发商资金出现问题，最终导致项目工程停滞，甚至当资金链流动性出现问题的时候导致项目烂尾。
广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫也表示，开发商挪用预售款导致无资金投入到已在施工的项目，或者是因资金不足够，导致债务加重，最后公司破产，项目被银行收回，或被法院查封，买家或是准业主需要面临巨大的资金被套甚至血本无归的危险。信息时报记者罗莎琳
影响开发商资金链或严重“吃紧”
不少业内专家认为，由于开发商的主要收入来源是预售款，一旦收紧，或使开发商的资金链严重吃紧，更不排除资金链不怎么充足的开发商面临被淘汰的风险，对目前持续走低的楼市也将会雪上加霜。
谢逸枫指出，从开发资金来源来看，房地产项目的预售款包括定金、预收款及个人按揭贷款。其中，首付款在项目开盘销售时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。进入2010年后，因为房企融资渠道不断被收紧，银行、资本市场等低成本融资渠道几乎完全关闭，只剩下如信托、民间资本、海外资本等少数高成本融资渠道可以获得资金，预售款对于开发商的现金安全显得更加重要。从另外一个角度来看，监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接，对开发商造成的资金压力更大。
经纬行研究部主任曾英杰认为，预售款是开发商资金主要来源之一，也是开发商能实现资金滚动式开发的原因之一。监管预售款，对开发商的影响是比较大的，因为这将在很大程度上影响开发商资金的流动性。
在资金链受制的情况下，开发商必然会降价促销，更不用说还要捂盘惜售了。北京华远集团总裁任志强也表示，商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流，促进开发商加快推盘，防止囤地、捂盘和烂尾等现象。信息时报记者徐凤
不足广州预售款制度存有漏洞
尽管此次预售款监控广州没有在内，但其实广州是最早实行该政策的城市之一。据记者了解到，2006年，广州市商品房预售款监控全额全程系统启用，16家商业银行与该系统联网，对广州市商品房预售款进行实时监控。实施至今，广州尽管没有出现大规模的“烂尾楼”、开发商携款潜逃等现象，但逾期交房、房屋质量缺陷、虚假广告等问题依然存在。
曾英杰表示，这说明该政策存在一定的漏洞。首先，虽然16家商业银行与该系统联网，但开发商和银行之间存在千丝万缕的联系，监管力度有限；其次，广州的政策依然是将预售款交到开发商手里，根本的环节没法做到防范。
据悉，预售资金是房产开发商将建设中的商品房在竣工备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款。一旦出现预售款使用不规范，就容易导致逾期交房、延期办证、质量缺陷等一系列问题，严重的还会出现“烂尾楼”等问题。
因此曾英杰认为，买家的商品房预售款不能交到开发商手中，必须交由第三方手中。据悉，深圳在2006年11月23日出台《深圳市房地产条例》规定：预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。
探讨不如彻底取消商品房预售制
不少业内人士表示，此次预售款监管是取消预售制度的信号。在当前商品房预售款环节出现的乱象难以得到有效监管的情况下，与其不断出台种种规范商品房预售行为的规定，不如彻底取消商品住房预售制度。
曾英杰认为，应该取消商品预售制。因为相对于买房者，开发商本身就处于强势地位，而商品预售制则把开发商的强势地位进一步强化，这对买房者不公平。
谢逸枫也认为，商品房预售制是一个本该作废的制度，“开发商拿购房人的预售款囤地捂盘，推高房价。若房价下跌，必定会出现烂尾楼，购房人的购房款就有去无回。”谢逸枫认为，开发商之所以敢死扛房价，根本原因就是手中有钱，而其中大部分就是购房人的预售款。
针对部分地产人士所担忧的，如果取消商品房预售款会造成短期内供需失衡的问题，曾英杰认为，长痛不如短痛，“只需给出两三年的缓冲期，然后加大土地供应，要求拿地房企准时动工，这种供需失衡的情况很快就可解决。”
谢逸枫认为，商品房预售制度在楼市起步阶段的确起到推动开发商投资热情的作用，但随着2000年以后黄金十年的开始，房地产市场投资急剧膨胀，早期的开发商融资渠道大为扩宽，商品房预售制度对其缓解资金压力的正面意义已日趋减弱。相反，由于预售制度的存在，开发商不断加速扩张，一旦楼市进入冰冻冷却期，其负债式的扩张将会给企业持续运营产生巨大的压力。
专家视点
楼市“核武器”下房价难有上涨动力
在采访过程中，不少业内专家认为，预售金监管是楼市新政“核武器”之一，一旦锁定全国各个城市，将有近四成房地产开发资金自由度受限，开发商在资金调配方面立马捉襟见肘。
中地行传播事业部总监吴荣超认为，商品房预售资金监督管理的重要目的，是为了强化开发管理，防止房地产市场风险向实业领域扩散，避免开发企业因为现金流出现问题而影响到项目开发，“个人认为，同时开发多个项目的中型开发商受影响比较大，但实质的影响还要看操作的执行力度。”
谢逸枫认为，监管预售金会勒紧开发商的钱袋子。“预售款在房地产开发资金来源中占据的重要性不言而喻。2006～2009年，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。”相比之下，谢逸枫认为，今年房地产预售款额度仍快速增加，说明目前中国房地产开发企业当年资金来源中，有40%左右的款项是通过定金及预售款方式获得的。随着房地产开发信贷政策的进一步严格，这一比例在未来还会提高，商品房预售已成为绝大多数企业发展中不可或缺的手段，“一旦预售款项受到限制，开发商的资金来源将受到很大的影响。” |
