04年的土地招拍挂政策,理论上是很公正的。但是为了程序公正,我们付出了极大的代价。这其中的原因很复杂。但是,客观上造成了土地供应速度严重下降。而且房企个数急剧增加,特别是07年之后央企国企大量进入地产领域,完全没有土地储备的上述企业,抢夺土地成为土地市场的必然。
房企为了生存,获得土地是第一要务。所以我们说土地是面粉,面粉的严重缺乏,使得面粉价格高于现阶段面包的价格。当然,面粉价格最终影响到了新上市面包的价格。这是地价房价双双被推高的根本原因。
说到底是土地供应出现极大的问题。那么,05年之后尝试非净地出让,也就是未拆迁项目的出让。最近公示的2800余块闲置地,大部分是05年立项的闲置地,这些土地主要原因还是拆迁难题。
早在2008年年初,国土资源部、财政部、中国人民银行就联合制定《土地储备管理办法》,其中规定,土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后,纳入储备的土地进行必要的前期开发,必须达到“净地”要求。
但是做到这一点谈何容易?在最早的征地拆迁过程中,由于土地国有概念,土地征用与拆迁难度较小,价格也比较低廉。尤其是没有公开的数据,土地价格与拆迁安置补偿标准没有信息的支持,老百姓对于拆迁安置补偿的心理预期也是很低的。而集体土地的征用,决定权在土地部门而不在土地使用者——农民。
农民惜地与城市拆迁补偿越来越高的局面已然形成,我们在关注强制拆迁恶性事件的同时,还要关注的是“种房子”和“拆迁拆迁一步登天”的事实。实际目前的拆迁安置土地征用的不合理补偿标准,使得失地的一方收益大大不同。规划中的道路高速高铁工业项目等等用途的土地,征用土地与拆迁安置价格低廉。只有商业性拆迁安置征地才能产生价值。这种方式是十分不公平的。所以我一直称公益事业拆迁征地也要按市场方式运作。
随着新的土地管理法与新的拆迁安置补偿条例的出台,失地一方的权利会得到更好的保障。但是同时征地拆迁将更加艰难。如果把拆迁安置与征地的行为完全交给企业完成,土地收储成本将是很难抑制的。
但是我们不能为了土地供应虚假完成供应而采用“非净地出让”的方式。为什么不说“毛地出让”而用“非净地出让”这个名词?实质是拆迁改造前的所谓“三通一平”是最低水平的水电路通。为了新的项目配套,以往的旧“三通一平”必须拆除,以完成新的“七通一平”。这个过程的拉长,使得土地供应短时期虚胖,这对市场的影响是极为负面的。
实际我们在关注土地供应的时候,没有分辨土地出让的形势。今年上市供应的土地今年能完成报建开工的过程吗?这才是关键的问题。如果未执行拆迁的土地混在其中,我们的市场供应也就不可能是准确的数据。而05、06、08年的土地欠债,我们又如何弥补?
中指院数据:在全国10个重点城市中,上海、重庆、天津、成都、广州五个城市,2010年前三季的住宅土地供应量同比上升,其中以上海和重庆上涨幅度最大,为142%、63%;而另外5个城市北京、南京、武汉、杭州、深圳,住宅土地供应却在同比下降,其中杭州、深圳下降最多,超过20%,北京也下降了9%。然而,北京、南京、杭州、武汉这4个城市,同期却收获了大量的土地出让金,总额进入前十,并且同比大幅增长。那么土地出让环节的价格还是在直线上扬。
然而决定商品房上市量与保障房上市量的住宅用地供应情况,在今年4月开始急转直下。1—3月土地供应量同比增幅分别为267%、126%、260%,从4月起增幅下落至60%以下,7月至9月,降至11%以内。
2010年的住宅土地上市量,还是欠账的局面。那么一线城市的土地供应竟然在05年之后六年中有四年是欠债的局面。如何抑制商品房用地出让价格,也越来越成为难题。在新政的严控局面下,土地出让仍旧是高价的局面,原因是房企必须生存,只能抢夺土地。
《北京商报》报道:一改国土部此前频频表态称招拍挂制度问题多多、将尝试新型土地出让方式,该部土地利用管理司地价处处长刘彦日前表示,招拍挂是截至目前最好的土地出让制度。业内专家分析认为,国土部改变口风,与此前“综合评标”、“限地价、竞保障房面积”等改革措施在试点城市遇阻不无关系。
如此摇摆不定,解决土地出让现有问题是不可能有空间的。土地问题无解是我一直坚持的。而现有的土地供应一个出口两样需求,保障房挤压商品房是情理之中的事,然而,双双作用以推高地价,是很难避免的。
(来源:和讯财经博客 作者:陈宝存)
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