零售企业自主开发抢食商业地产

　　近日，某知名零售企业地区负责人张总陷入了一个小小的黑色幽默：一个月内接到十多个不同猎头公司的电话，挖他去大型房地产开发企业，负责商业地产部分的开发与运营，而且开出的条件还颇有诱惑力。巧合的是，就在张总对猎头公司的电话应接不暇时，他所在的公司却正准备自主开发商业地产项目。他正在为是不是需要从一些地产企业挖些懂得房地产开发的人才而犯愁。同时，业界近期爆出，万达长春项目正在招纳总经理，月薪已经给到了18万元的天价。

　　千金易得，一将难求。业内人士分析，当前市场上，既懂得地产开发，又懂得项目招商和后续经营管理人才的奇缺，恰恰折射出当前商业地产大热。零售商与传统地产开发商一样正在加速进入商业地产领域。同时也揭示出，未来的商业地产领域，地产商与零售商之间的竞争将是资本、土地、经验等全方位的竞争，人才的竞争只是一个开始而已。

　　国内外零售巨头发力扩土

　　近来，随着宏观调控的深入，住宅市场呈现明显的抑制状态。与之相反，商业地产风生水起。就在万科、中粮、保利、龙湖等众多大型品牌开发企业高调圈地商业地产，提高其在企业布局中比重时，众多零售业巨头也已经按捺不住野心，悄然却迅速地布局商业地产。

　　世界三大零售巨头之一的TESCO乐购，10 月28日启动其在华南首家买地自建的综合性购物中心——LifeSpace乐都汇购物广场。该公司计划未来一年内将在中国开9家Lifespace乐都汇购物中心。然而，其野心不止于此。该公司表示，将不断自主投建新购物中心。未来5年，预计其旗下将在内地拥有80家左右新购物中心，成为中国最大的以超级市场为主力商户的综合商业购物中心开发商之一。

　　与此同时，沃尔玛、家乐福、易买得、日本永旺也都在低调却有序地进行着他们的圈地计划。宜家在北京更是捷足先登，去年就在西红门斥资7亿元购地。独立开发、独立经营将成为其重要战略方向之一。沃尔玛中国高级副总裁兼首席行政官王培表示，沃尔玛中国除了大部分租赁商业模式外，还将逐步开始自买物业和购地自建项目。

　　同时，国内零售商也不甘示弱。10月1日，国内最大的超市连锁企业华润万家正式启动其商业地产战略并表示，将加大区域购物中心的开发力度，5年内，旗下“欢乐颂 ”区域型购物中心将拓展到15-20家。华联集团近年来也不断收购物业加快在商业地产的布局。今年6月，以百货和超市起家的新华都高调宣称，企业将斥资100亿元进军地产业，商业地产则是重点开发的方向之一。

　　零售商做商业地产优势明显

　　中国商业地产联盟副会长王永平认为，国内外众多零售商进军商业地产，可以说是顺势而为。当前中央政府明确提出“十二五”期间将“扩大内需，促进消费”，加上城市化过程中对商业需求的不断增长，客观上为商业地产的发展提供了空前的机遇。

　　随着近期调控对住宅市场的抑制，商业地产更是风生水起。同时，零售业与房地产开发的利润相比可以用微薄来形容。同样拥有厚实的家底，面对房地产开发的高额利润没有人能够不动心。可以预见，将有更多有实力的零售商加入到商业地产的开发和运作中来。

　　另外，有专家分析，大部分零售企业进入商业地产并非是为了战略转型，毕竟隔行如隔山。而加大自持物业的比例，从“房客”升级到“房东”，甚至成为“地主”，将能够保证其未来的利润不会因为租金上涨而被摊薄，从而在市场竞争中掌握主动权。同时更能够优化自身的资产结构，推动上市等企业战略的部署和完成，可谓一举两得之选。俏江南股份有限公司市场开发部开发经理李杰表示：“俏江南目前的商业地产运营模式已经从过去的购买物业逐渐转变为与开发商联合拿地的方式。这样做不仅可以在早期介入项目的设计开发，更能以合伙人的身份保证后期的顺利进驻，实现企业优化资产结构的目的。”

　　专家表示，房地产企业固然有其在开发领域内的优势，但如果在资本水平相对平衡的条件下，零售商在开发经营以百货、超市等购物为核心的项目时还是有明显优势的。尤其是国外零售商本身就具备丰富的地产开发运营的经验。中国社区商业工作委员会理事长董利向记者介绍：“在美国，50%以上的商业地产项目由零售商开发。其中经营成功的商业项目往往都是由零售商开发的，因为零售商在招商和经营管理方面具有天然的优势。”

　　万达商业地产研究部副总经理杨泽轩直言：“零售商进军商业地产将成为未来地产界的一大趋势。”目前来看，开发商在资金、拿地、开发方面有一定优势，但从长远来看，商业地产后续的收益还是在经营方面，因而零售商在后续招商和经营方面的专业优势则成为其未来在该领域内的核心竞争力。此外，商业地产领域专业性强，相比住宅市场上的饱和与激烈竞争，还有较大的发展空间。

　　零售商做商业地产并非一帆风顺

　　虽然零售商进军商业地产赞同声一片，但其背后也存在着十分棘手的问题。万通地产副总经理周东权认为：“零售商进入商业地产开发，虽然可以在一定程度上保证后期的经营效果，但缺乏前期的开发经验是其面临的最大问题。”

　　同样，由于进军商业地产的大多是以超市为核心的零售企业，很容易在一定层面上忽略其他的业态经营，出现缺乏全盘考虑的弊病。此外，零售商与房地产企业同时进军商业地产难免使局部地区的竞争日趋激烈。加之缺乏地方政府的合理疏导，甚至可能出现业态重复、扎堆的情况，造成资源的浪费。因而零售企业在运作项目时应充分发挥其经营方面的优势，实现区域商业的差异化和实用性。对此，周东权建议：“零售商可以与开发企业联合拿地，创造一种新的合作模式。商务部分由开发企业负责，而商业部分则由零售商承担。这样的强强合作，将有利于项目取得最后的成功。”

　　(商报记者 董家声/文)