每经记者叶书利发自北京
北京中服地块今年初出让流产之后，近期被拆分后重新推向市场。12月7日，中服地块分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6等4幅地块以及CBD12地块中的另外两幅地块Z14、Z15，共计6幅地块将进行第二轮竞标。
《每日经济新闻》记者在采访中发现，业内预计，中服地块最终成交价可能从年初的80亿元~100亿元，冲高至约170亿元，其中或还将产生“地王群”。此举或将进一步推动周边地块拆迁成本的上升，从而推高地价、助涨房价。
新一轮竞标：或现房企联合体
根据7月4日北京市土地整理储备中心公布的《CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标答疑备忘录》的安排，北京CBD核心区12宗商业金融土地的招标工作将分两个阶段进行：第一阶段为规划设计方案投报，满分为20分，占比20%；第二阶段为综合内容投报，满分为80分，占比80%。
第一阶段的结果已于11月16日公布，而12月7日，中服地块分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6连同Z14、Z15等6幅地块将进行第二轮竞标。
在接受《每日经济新闻》记者电话采访时，北京市土地储备中心副主任叶向忠介绍说，12月7日率先进行的6地块第二轮竞标，考核主题为综合内容投报，即综合考核竞标企业的土地出让金报价、假设中标后的付款进度设计、竞标企业的背景实力以及后期对物业的使用规范等。他认为，在这个阶段，招标方案中提出的金融业背景、持有物业不得开发后散售等规定，或将成为评委眼中的考核重点。
由于招标方案中规定，第二轮竞标中，竞标单位可以单独参与竞标，也可以联合参与竞标，链家地产市场研究部首席分析师张月向《每日经济新闻》记者说，以联合体的形式参与竞争可能更具优势，因为第二轮的竞争一定会很激烈，在地产大腕扎堆的背景下，竞争者在规划设计及开发实力等方面的差距可能较小，真正的比拼最终会体现在经济实力上。以联合体的方式抱团参与竞标，不管从资金实力还是资源整合能力上，都会更胜一筹。
因此她分析说，第二轮竞标中，“信心不足”或者“优势较低”的单位可能会寻找帮手，共同参战，以增加竞争筹码。
最幸福：中信集团
“无论从第二轮评标的倾向性还是资金实力上考虑，有金融业背景的竞标单位或联合体都将更具竞争力，更易受青睐，因为其资金雄厚度及后期融资能力都更强。由于包括中服地块在内CBD12地块皆为商业金融用地，竞标拿地只是第一步，后期的开发与运营，也都需要资金实力做后盾。”张月分析说。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，不少专家认为，具备金融业背景的中信地产与远洋地产或将成为最后的大赢家，尤其是中信地产具备巨大优势。
身处北京CBD区域的中信集团，也早已对包括中服地块在内的CBD12地块虎视眈眈。
由于CBD12地块的招标方案中，特别强调竞标单位或联合体的金融业背景，因此本次直接参与竞标的是中信地产的母公司中信集团，而不是中信地产。中信集团旗下有中信证券、中信银行等金融企业，更契合招标方案。中信地产战略发展部一位经理对《每日经济新闻》记者说，中信集团出面参与竞标，只是一个身份象征，真正参与操作此事的人基本都来自中信地产，因为中标后，真正从事开发工作的还是中信地产。
在第一轮竞标结果公布后，有相关人士向媒体透露，中信集团在参与竞标的8个地块中，5个地块拿了20分的满分，成为第一轮竞标中的最大赢家。但该消息没有得到当事单位与官方的正面回应。
最争议：远洋地产
与中信地产类似，大股东为中国人寿的远洋地产同样具有深厚的金融背景，该公司也成为第一轮竞标中的又一赢家。有媒体报道说，该公司在一些地块中也获得了20分的满分。
不过，远洋地产此前在中服地块的竞争中背负着不少争议。
今年1月末中服地块推向市场时，出让公告中明确要求“该地块的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中金融机构注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元”，SOHO中国董事长潘石屹炮轰称全世界只有一家企业符合此竞标条件，并直接将矛头指向了远洋地产。迫于压力，8月中服地块进行初次招标前后，远洋地产董事长李明对外声称：对于中服地块，公司并不一定志在必得。不过，这更像是一种缓解舆论压力的措辞。
最落寞：潘石屹
潘石屹对包括中服地块在内的CBD12地块的偏爱是路人皆知。作为北京CBD区域最后的黄金地块，CBD12地块正符合他喜欢在一线城市核心位置打造商业项目的选址偏好。
正因为如此，年初中服地块出让公告发布后，首先站出来且高喊“内定论”的人就是潘石屹。
不过，潘石屹或将成为CBD12地块竞标中最落寞的人。
11月16日，北京市土地整理储备中心网站上公布《朝阳区CBD核心区第一阶段评标结果公示》，虽然公示中只标明“单体递交编号”、“名次”和“总得分”，未公布详细投标单位信息，但有参与竞标的业内人士向媒体透露，编号为A44的竞标企业就是SOHO中国。
据此，记者详细核查后发现，SOHO中国参与了所有12宗地块的第一轮竞标，但成绩惨淡。如在中服地块分拆出的Z4、Z6两地块，以及另外的Z9、Z11、Z12、Z13、Z14和Z15等共8幅地块中，皆以5分位于最后一名，在Z5和Z10两幅地块中，以5分位列倒数第二，而在Z8地块中，则以5分位列倒数第5名。SOHO中国的最好成绩来自中服地块分拆出的Z3地块，但也仅以10分位列第4名。
一位不愿透露姓名的业内人士向记者说，SOHO中国采取的散售方式，在商业地产圈内一直被专业人士所诟病。他继续分析说，SOHO中国在第一轮竞标中全面落败，而第二轮竞标更注重金融业背景与物业开发后不得散售的评标倾向，似乎招招刺向没有金融业背景与以散售模式著称的SOHO中国的心脏。因此他认为，潘石屹作为最渴望得到包括中服地块在内的CBD12地块的人，他最后可能会最为落寞。
闲置一年，增值一倍
在“竞标选手”中，自然会几家欢喜几家愁，不过北京地方政府或许将从这些地块的拍卖中，进账不菲的土地出让金。
以中服地块为例，早在去年7月上旬，叶向忠就向媒体透露，“中服地块的规划已经上交了，近期就会批复”，此后，不少专家推测，该地块将于当年的第三季度入市，且推测入市价格将为80亿元~100亿元。后来中服地块被推迟到1月末上市，但由于受到“内定论”影响，该地块于2月22日正式挂牌竞价后无人捧场。
后来北京市国土局将中服地块分拆为Z3、Z4、Z5和Z6等4幅地块，并于8月初进行了初始招标。后来一直盛传中服地块将于9月进行首轮竞标，后因8月底开始的房价反弹，被迫再次推迟，并最终于二次调控后进行了首轮竞标。
不过，被搁置近一年后，中服地块或将拍出更高的价格。北京中原三级市场部研究总监张大伟向记者说，这6幅地块中可能会产生单价或总价地王。而潘石屹则推测，鉴于该地块的优越位置，其楼面价或将达到3万元/平方米。照此计算，本次竞标的中服4幅地块总建筑面积共57万平方米，那么总成交价或将冲高至171亿元，比近一年前的近80亿元~100亿元增值近倍。
潘石屹同时指出，3万元/平方米的楼面价，加上后期的建安费、设计费等，其成本价可能高达5万元/平方米。这或将在北京CBD区域投下一颗炸弹。张月说，时下北京CBD区域的商业地产房价在2.5万元/平方米以上，这或许只相当于中服地块的楼面价。
全经联研究院副院长陈宝存在接受《每日经济新闻》记者采访时，进一步解释了该地块入市后对CBD区域的影响。他认为，首先，该地块以高价入市后，必将促使周边地块的拆迁安置补偿成本预期大增，提高土地一级开发成本，从而推高周边地块的出让底价，进而推动房价上涨；其次，影响周边一手房开发商与二手房业主的心理定价。
CBD12地块部分竞标名企
◎最具优势中信集团
第一轮竞标：在5幅地块上拿了20分满分第二轮竞标：集团实力雄厚且旗下有金融企业
◎最有争议远洋地产
第一轮竞标：在一些地块上拿了20分满分第二轮竞标：大股东为金融央企，实力雄厚
◎最为落寞SOHO中国
第一轮竞标：在多幅地块上得分倒数第二轮竞标：没有金融业背景、喜采取散售方式
龙湖地产重金顺义拿地调控下低容积率遭质疑
龙湖地产近日宣布于11月上旬提前完成248亿元的全年合同销售目标，11月24日，又以11.9675亿元中标顺义区牛栏山镇居住项目用地。据记者粗略统计，同在顺义区，土地价格已经比四年前涨逾7倍，楼面价在不到两年时间里飙涨4倍。
2年间楼面价涨幅逾4倍
2006年11月28日，龙湖地产曾竞得顺义牛栏山镇张庄村南部旧村改造住宅项目，粗略计算，折合楼面价约1907.59元/㎡，地价约913.11元/㎡。
2009年4月7日，龙湖地产又以45810.47万元成功竞得顺义区牛栏山镇张庄片区旧村改造二期地块，粗略计算，楼面价约2036.02元/㎡，地价约2440.62元/㎡。
2010年11月24日，龙湖地产以119675万元竞得顺义区牛栏山镇居住项目用地，土地面积为17.94万㎡，建筑面积不大于15.34万㎡，住宅容积率为0.85。据悉，此地块中有3万㎡将用于建造公租房，政府以6000元/㎡购买。此地块招标底价为7.8亿元，最终由龙湖地产以53.46%的溢价竞得，折合楼面价格超过9000元/㎡，土地价格约为6670.85/㎡
很明显，这4年里，顺义土地价格飙涨7倍，而在调控最严的不到两年时间，顺义区牛栏山的楼面价格也已经上涨了4倍多。昨日，记者从龙湖地产相关人员处得知，此次竞得地块与龙湖地产推出的香醍漫步和香醍溪岸项目临近。而对于顺义区土地价格飙升7倍的原因，该人士解释为是由于土地市场的大环境所决定：2009年上半年土地市场一片冷清，而如今顺义地区已经今非昔比，地方政府一系列产业规划和地铁线的开通使得土地价格上涨理所当然。
新地块或进行别墅开发
中邮证券分析师接受《证券日报》记者采访时表示，龙湖地产此次拿地容积率为0.85，在现行政策环境下有“逆势”而行之嫌。
2010年9月，国土资源部、住建部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理的通知》明确指出：要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
《证券日报》记者就此问题向上述龙湖地产相关人员进行询问，他表示对容积率小于1一事是招标书上规定，具体原因则并不知情。而对于该地块将如何开发，该人士称由于地块刚刚拍下，还未进行详细规划。但是，他也指出上述地块临近龙湖香醍漫步和香醍溪岸项目，而这两项目均为“类独栋别墅”。
东兴证券分析师郑闵钢则从顺义地区发展规划角度来间接表示未来房价上涨可期。而中邮证券分析师在接受记者采访时则认为，自2007年以来，政府一直严格限制低密度住宅的开发，甚至一度出现户型限制。而近两年来，他认为北京地区基本上没有新增别墅用地出让。当然，不排除个别低密度用地出让情况，不过，他也表示北京“能出这样的一块地，还挺奇怪的”。中邮证券分析师表示，与配建公共租赁住房并无关系。(记者谢静) |
