和记黄埔在上海的御翠豪庭项目。
继瑞士信贷（Credit Suisse）于11月11日发表报告指出和记黄埔有限公司（以下简称“和记黄埔”）旗下的内地房地产业务或注入旗下子公司和记港陆之后，名不见经传的和记港陆一时间被推上风口浪尖。
之后，市场当即作出反应，和记港陆有限公司（00715.HK）股价由0.86港元涨至1.43元，11月12日，其成交达流通量的48%，虽然一度冲击涨停，但随后股价回落。不过，一向在资本市场上长袖善舞的和记黄埔董事局主席李嘉诚捻着和记港陆这一个棋子，似乎是在思量着其旗下地产业务的重新规划布局。
地产业务借壳上市？
实际上，和记港陆早前从事物业投资、消费产品的特许经营及采购业务，然而，近两年以来，和记港陆频繁出售业务，于2008年先后出售了位于上海长乐路的世纪商贸广场以及从事玩具制造业务的港陆冠越。至今年，考虑到科技业务的营商环境竞争激烈，于3月出售从事买卖及制造移动电话配件及其他的电子产品业务的i.Tech，时隔半年再次出售从事消费品特许经营的PMW Holdings，从中估计获得收益200万港元。
和记港陆称，此举为其提供良佳机会，在进一步加强其稳健之流动资金状况之余，亦可使其得以审慎发掘其他机遇。言下之意，和记港陆对“其他机遇”或许早已势在必得。
目前，和记港陆持有的业务资产仅有地产及财务投资，即价值9亿港元的上海两座商厦及商用物业，45.8亿港元的现金及存款，以及12.3亿港元和黄2014年到期的债券。如此看来，和记港陆可谓是名副其实的壳股。就当前稀缺的壳资源来看，和记港陆难免引人遐想。
不过，对于几近空壳的和记港陆，李嘉诚却是重兵部署，空降大将，11月1日委任徐建东执掌和记港陆董事总经理一职，而此前在位4年的陈云美则调任屈臣氏实业董事总经理。根据公告，现年51岁的徐建东是和黄地产副董事总经理，对地产业有超过30年的经验，对中港两地的地产市场有深入认识。此番人事调动更添疑窦。
为此，瑞士信贷大胆推测：这是和记港陆获得母公司注入房地产业务，让和记港陆成为和记黄埔物业上市旗舰的一个机会。
该报告表示，和黄房地产占据其资产净值近21%，其中包括在香港中区拥有甲级写字楼300万平方米、零售商铺和厂房货仓各700万平方米，以及内地占其 50%的房地产资产，土地储备达到2200万平方米，仅内地地产市值已达250亿港元。而目前和记黄埔持有和记港陆71.5%股权。和记港陆可能会通过供股集资或发行可换股债券融资向和记黄埔收购其旗下资产。倘若悉数注入，涉及资金最多高达425亿港元，和记港陆将成为香港又一中间地产商。
针对瑞士信贷的报告，以及市场的异动，和记港陆随后声明，不知悉导致股价及成交量上升的任何原因，且近期概无买卖任何公司股份，亦不悉按例预予披露或可影响股价的事宜。随后，股价大幅回落，截至11月29日收盘，和记港陆股价跌至0.99港元。借壳上市一说方才偃旗息鼓。
和记港陆或是整合棋子
目前，和记黄埔旗下的和黄地产，持有包括香港黄埔船坞有限公司（黄埔船坞）、和记地产有限公司（和记地产）及嘉宏国际集团有限公司（嘉宏）等公司的地产权益。在内地房地产项目开发上，与李嘉诚旗下的地产旗舰长江实业多是共同持有项目股权。
值得注意的是，和黄地产目前的规模已相当于和记黄埔旗下的赫斯基能源及长江基建的合并价值。根据“综合企业折让”的说法，即综合企业的市值低于旗下附属企业的估计内在价值，那么，且不说当前的房地产调控形势，和黄地产与其他业务可以说是互为掣肘。
为此，和记港陆一度被视为分拆上市的壳资源，尤其是目前和记港陆持有物业仅限于上海物业，注入内地物业并非没有可能。
“长和系有几种做法：一个就是将资产注入壳中，一个就是分拆上市，分拆的话必须有一个特殊盈利，肯定需要比账面值要高。注入壳比较方便，因为分拆必须走一趟程序，启动IPO整个程序，会比较麻烦。从灵活的角度来看，借壳上市的可能性比分拆上市高。因为注入资产的话，可以灵活地注入若干个项目，而不是大规模注入，可以慢慢再注入。”中银国际副总裁白韧对时代周报记者表示。
他表示，和记港陆本身比较小，注入几个项目的可能性比较高，但是真的打造成和记黄埔的一个地产旗舰，还仅仅是一个预期。
但是，和记港陆是否具备打包和黄旗下地产资产的资质仍待考证。“和记黄埔分拆房地产的预期是有的，但是通过和记港陆就没有必要，因为和记港陆没有这个能力把地产业务兼并过来。”海通国际证券研究部主管麦德光对时代周报记者表示。
“和记港陆以前只是被动投资，后来才成为子公司，但是经过发展，我觉得和记黄埔不太情愿，因为和记港陆原本股东出现问题之后，和记黄埔才开始接手，不是企业发展战略的一个重要部分，而且科技部和特许经营业务都陆陆续续出售，反而显得和记港陆是一个多余的公司。”他补充道。
他表示，和黄其他业务比较适合通过和记港陆来分拆，比如制造行业，和黄也可能将和记港陆的地产项目从子公司搬到母公司，“这样反而更加简单”。
因此，和记港陆的另一个选择是私有化。不过，部分业内人士认为，和记港陆持有大量现金，厘定条件时可能导致现金流失，因此私有化次于注资和记港陆。和黄旗下涉及地产业务的嘉宏国际已实施私有化。从事石油投资和地产的嘉宏国际同样面临着盈利增长缓慢、投资回报率不理想的问题。因此，和记黄埔于1992年逢低吸纳将其成功私有化。
和记港陆会否与嘉宏国际殊途同归仍是个未知数，但是可以确定的是，在李嘉诚整合地产的棋局上，和记港陆或是一个棋子。
分拆不是最佳时机
倘若和记港陆真的晋升至李嘉诚旗下的又一地产旗舰，不得忽视的是与长江实业同业竞争的问题。长实持有和记黄埔49.97%的股权，在和黄地产内地的项目中，长实大多以不超过50%的参股方式进行合作开发。长实高层同时表示将会以更加独立的姿态开发内地项目。
“首先，如果将地产资产整合进和记港陆，和记港陆和长江实业如何划分是需要考虑的问题，”招商证券投资银行董事总经理温天纳对时代周报记者表示，“另外一点需要考虑的是，如果将资产互换，第一是时间是否合适，第二是在分拆业务的情况下是否有更好的机会、有融资交易上的配额。重组配合融资要看准时机，但是现在来看不是一个很好时间。”
如果从时机上来看，太古地产的分拆上市可谓是前车之鉴。鉴于内地楼市调控政策已经波及港股，原本计划上半年上市的太古地产不得不搁浅上市。
“不管是国内地产板块还是香港地产板块，现在的价格不是最高的时候。按道理来说，这个时候分拆不是最好时机。”白韧表示道。
不过，这或许仅仅是李嘉诚整合地产业务的前奏。和黄地产与长江实业的共存目前还是常态，但并非最终状态。
“其实我们觉得和记黄埔与长实分开两家来投资地产没有很大的效益，以后有可能将整个集团的地产业务整合到同一平台上，也就是说和黄和长实都会分拆自己的地产业务。”麦德光表示道。
“和记黄埔是一个多元化企业，它希望将旗下每个业务都分拆上市，这个可能是最终目标。和记黄埔也曾经考虑将地产业务分拆上市，但这是一个非常敏感的问题，因为这不仅仅是和记黄埔本身的问题，可能牵涉到跟长实的合作，而将整个地产业务上市的可能性更大。”麦德光补充道。
目前来看，且不论是否借壳和记港陆上市，理顺和记黄埔与长实之间共同持有项目股权的关系同样是一个漫长的过程。
时代周报
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