年初至今的楼市调控正在对房地产行业产生深刻影响。
限购、限贷、加息、预售款监管、暂停上市房企资本市场融资和并购重组、叫停银信合作等一系列政策，无不在收紧地产商的资金链，房地产行业资金面受到空前的压制。
本报记者获悉，近期万科、保利、招商、佳兆业等房企均进行了资金影响的内部分析，结论是短期资金无忧，但对全行业来说，资金杠杆率上升和融资成本大幅提高，已是不争的事实。
货币紧缩和传统融资方式受限的大变局中，即使是万科、保利等看似业绩飘红资金充裕的房企，也在寻找新的融资路径，而更多的中小型房企，则在海外高息发债、信托高利率、私募可转股债券的风险中狂欢或挣扎。
机构看空房地产
在记者获得的一份某券商房地产内部调查报告中，通货膨胀抬头、货币政策收紧被列为房地产行业近期的最不利因素。
其称，截至目前货币累计供应规模高达70万亿，加上外围发达经济体实行低利率和量化宽松政策，流动性泛滥，控制通货膨胀的压力与日俱增。
“年内央行已5次上调准备金率，1次加息。”该券商调研的大型房企认为，未来央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，行业资金全面趋紧。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，加息周期已经到来，而加息将直接提高开发贷款和个人房贷的融资成本，对楼市形成利空。
此前，中国政府已经采取了严格限制开发贷、暂停资本市场融资、严查囤地等手段，调节地产商的现金流。
“中国开发商经营所处的政策和信贷环境已趋于不利。”瑞银证券分析师章海云认为，鉴于银行贷款越来越难，且资本市场不看好房地产行业，中国开发商的现金流压力将加大，因为多数上市开发商曾在市场高峰时大举扩张。
章海云表示，中国房地产板块一直都是一个高换手板块，而非投资者可在买入后长期持有的板块。那些四年前买入某些房地产股并持有到今天的投资者将陷入亏损。随着调控的继续和融资压力的加大，上述因素明年可能甚至更为重要。其认为投资者在未来数月不会给房地产行业较高的估值，但仍看好商业地产开发商。
江海证券分析师付豪杰相对乐观，他认为，地产股目前估值相对偏低，未来有修复需要。地产板块中期走势取决于政策，政策则取决于调控效果。政策预期缓和是行情启动的基本前提，否则可能处于持续低估状态。
他预计，2011年或将成为行业的兼并整合年。经营节奏准确、资金充裕的公司，将在本轮调整中提升竞争优势和市场占有率。
房地产融资变局
上述调研报告认为，中国现行的产业结构调整，将使房地产行业在国民经济中的地位和影响力下降。
“国内银行和其他金融机构也不会像过去那样支持房地产。”深圳一家大型房企的负责人说，房企需要未雨绸缪，为自己寻找新的出路。
本报记者获悉，包括保利、中海、金地、复地集团等公司在内，都在积极探讨成立房地产基金，以拓宽公司的融资渠道。
此外，在国外，长期看好内地房地产的资金和机构还很多。尤其是在当前国内外汇差背景下，热钱积极涌动意欲流入内地楼市。
很多在香港上市的房企告诉本报，近期有许多外资机构前来洽谈合作事宜，他们提出的发债、可换股债券等投资形式很诱人，但其成本相对较高。
“国内的钱今年全线收紧，明年会更紧。”一家在香港上市的大型房企内部人士对记者称，资金将成为明年行业的关键。
而在金地董事长凌克看来，国内现在几乎没有好的房地产金融产品，去把资金吸引到房地产的开发环节，而过量的资金只能在需求环节进行炒作。他认为，未来PE和持有型的房地产基金，都将是房企开发环节的重要融资通道。
上市房企各显神通
截至三季报的数据显示，万科、保利、中海等主流房企，在严厉的宏观调控中，都实现了令人惊异的销售额，截至昨日，万科年内销售已过千亿。
上述公司人士均对记者表示，公司目前资金相当充裕。以保利为例，年内公司主要开支包括累计支付地价505.7亿及还未支付的52亿，工程支出均150亿，总资金支出为708亿元；而公司前10月销售回笼410亿，净增银行贷款310亿，尚有银行已审批未发放额度160亿，资金总收入为880亿。总收入大于支出，截至10月，公司账面结余资金128.4亿。
然而，看似不差钱的保利，负债率也在悄然升高，公告显示，保利三季度负债升至79%，高于年初的72%，也高于2008年的71%；另一家龙头万科三季度负债率也升至74%，高于年初的67%，也高于2008年三季度的72%。
此外，即使对于万科、保利这样的优质公司，传统的融资——商业银行开发贷也不再容易获取。“对于开发贷大家目前都很谨慎，中行和建行在互相观望。”深圳一家商业银行内部人士对记者说。
保利地产有关高管曾对本报表示，预计此轮调控的时间会很长，公司会做好多种准备；据接近保利的人士透露，保利地产已发起设立私募房地产基金，首期规模30亿元人民币，目前募集基本完成，募了26亿，保利出资6亿。目前主要是投入住宅，已经投了4个房地产项目。
“以房企为主体进行募资挺多的，通常是借助第三方金融平台，企业和金融平台联手一起做房地产基金。”上述人士表示，房地产基金在未来会成为房地产投资的主要方式之一。
其余如华润、复地等房企，也在筹备房地产基金。招商地产证券事务代表曾凡跃对本报记者透露，招商目前也在研究房地产基金的可行性。
10月中旬开始，随着国内CPI再创新高，人民币升值预期强烈，海外热钱集结于香港资本市场，内地房企在香港掀起了一波融资潮。
记者统计显示，一个多月内，包括中国海外、人和商业等公司在内，募集金额近百亿美元。
除中海外，其余公司的融资年利率都在10%以上，佳兆业集团董秘张鸿光对记者表示，此融资成本太高，公司虽然接到很多投资机构的合作邀请，但近期没有发债行动。
不过，佳兆业在11月份还是融到了一笔3900万美元的香港银行无抵押贷款，利率要低于上述发债融资。
除了发债、银团贷款外，一些海外私募基金也在进入房地产业。11月24日，福建房企明发集团公告称，公司向美国私募基金华平((WarburgPincus)投资发行15.52亿港元的可转股债券以及3.88亿港元的认股权证，募集资金将主要用于公司购买土地、收购和日常经营。
此次可转股债券，年利率仅为5%。但香港资本市场人士分析，虽然年利率较低，但按之前有些私募进行股权投资的惯例，也很可能附带其他条件，甚至包括“对赌”协议。
一家外资投行人士表示，高息发债和可转股债券各有利弊。发债利息高，但条件相对简单，一般不用担心股权被稀释；而可转股债券虽然利率低，但条件比发债更严格，要求公司每年的盈利能力及负债率等指标要达到一定水平，如果有对赌协议，则公司股权有被稀释等风险。
11月中，监管层要求信托公司严控房地产信托业务风险，多家信托公司均称，房地产信托业务将被暂停，这将会对小型房地产开发商产生影响。
但诸多房地产业内人士表示，作为一些中小型房企的“救命钱”、以及信托公司重要的业务，房地产信托并没有全面停止，“监管层不会像对待银信合作业务那样，全面暂停房地产信托业务”。一家信托公司经理对记者称，银监会目前只要求四家信托公司暂停房地产信托。
统计显示，2010年5月份至今，通过信托方式融资的房地产企业大幅增加，共有中航地产、香江控股等数十家进行了房地产信托融资，均为中小型房地产企业。
相对其他融资方式来讲，这类企业通过信托的融资成本相对较高，如中航地产的融资成本比商业贷款要高出54%。
一家总部位于北京的信托公司有关人士表示，今年其用于房地产信托部分的资金至少为总投资的40%，是公司的主要投资业务，一些大型房企也有针对个别项目的信托融资。鉴于对市场和政策提前做出了判断，公司上半年发行的比例远高于下半年。下半年公司对房地产信托业务一直持谨慎态度，目前按监管层要求进行了自查，但并没有全面停止。
中融国际信托有关负责人则表示，公司已于11月下旬暂停了房地产信托业务，未来将根据房地产市场情况，决定何时重启。
但上述人士也认为，随着调控愈加深入，房地产市场的不确定性增加，对于那些过于依赖信托融资而又销售不畅的地产公司来说，风险正在逼近。 |
