|
在微博上，我回应一位网友关于房产税的对楼市未来趋势的影响：“现在的问题在供应上不去。好比目前的需求是井喷，我们只有供应的巨石压迫下，加之别的小块石头与水泥一起加盖，才能遏制住。我们只有碎石，没有巨石。房产税，只是碎石之一！”
而无数消息在印证这个看法。
首先，久久被人关注的中服地块，去年三月准备上市时，当时的预测99亩出让总价100亿。而一年半之后，竞标人出价总价目前已经达到238亿。虽然楼面地价没有预期的那么高，但是上行的趋势十分明显。而中服地块的单位地价也因此对周边地区未来的拆迁安置成本，而16.5的容积率是不可能在周边的住宅项目中体现。那么单位地价被稀释的可能性极小。这一点我们必须要有足够的重视。
据中国指数研究院数据信息中心监测显示，十二月第一周，20个主要城市土地市场交易冷清，土地推出和成交量减少，本周监测的20个主要城市共推出土地107宗，较上周减少71宗，推出土地面积共计681万平方米，较上周减少508万平方米，环比减少43%；共成交土地40宗，比上周减少57宗，成交面积共计276万平方米，环比减少44%。
本周监测的20个主要城市住宅用地入市量紧缩，共推出28宗，比上周减少50宗，推出土地面积297万平方米，环比减少53%；住宅成交量下跌，共成交11宗，不足上周的一半，环比下降68%。成交土地面积67.3万平方米，环比下降74%。
而11月份土地出让的热潮，前提仍旧是出让价格的高涨。《京华时报》报道：记者根据北京市土地整理储备中心的公开数据计算发现，截至11月23日，今年北京通过招标和挂牌的方式共出让了203宗土地，建筑规模共计2137.37万平方米;其中住宅用地和包含住宅用地的地块有52宗，建筑规模共计875.44万平方米，土地出让金达722.76亿元，平均楼面地价为8255.96元/平方米。而去年，北京市的住宅楼面地价为6189元/平方米。去年全年，北京市通过招、拍、挂方式成交的各类土地有247宗，成交额为928亿元。
再看2010年全年数据与前期的对比。中国指数研究院的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，大连以893.28亿元位居第三，去年排在第一位的杭州今年跌出前三，仅收入589.33亿元(详见附表)。值得注意的是，十大城市中，只有杭州和重庆的土地出让金出现了同比下降的现象，其余城市的出让金则大幅增加，增幅最大的是大连，比去年同期增长了297.75%，增幅最小的苏州也达到了26.14%。
而统计数据显示：2010年1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，土地购置费8006亿元，增长79.2%。
这是最根本的市场供需决定的。也是拆迁成本居高不下，土地收购手段很难落实到位，土地出让总量受阻造成房企对土地的抢夺。仅有的几袋子面粉，而想做成面包或者蛋糕的房企太多了。即使在改变单一拍卖方式而大量推出招标方式出让土地的今天，不可能解决的土地价格上扬的问题，中服地块被追捧只是一个案例。
那么只有加大土地供应，甚至加大低价土地的供应，楼市井喷才能根本遏制住。而目前的情况是，土地供应的巨石并不存在，而是被分解为众多碎石，那么，任何调控的政策都不过是一颗颗碎石，那么，遏制楼市井喷的手段是不存在的。而房产税，在很多人眼里将对房价起决定作用的房产税，不过是碎石之一。
对于有效遏制需求，造成新的供求平衡是没有多少意义的。而多年的调控手段，在某些完全脱离实际的专家学者们看来，都是房价大跌的最有力手段，每一次我们都说出史上最严厉的调控手段，但是对消费需求人群来说，一次次的失望是对前述8年手段的屡屡失望。同时，他们失望的是专家们从来就没有分析对过，信唱衰派专家的人们，离本已趋近的住房，越来越远。
我们目前的保障房大建计划，不但不能缓解对商品房的需求，而是通过缩减商品房用地供应，而在一个土地供应盘子中分流。那么保障房大建越强烈，商品房供应的成本越高。真正有效的被地方政府追捧的只有保障房配建至商品房小区，而棚户区改造、危陋房与旧城改造等等给居民的回迁安置成为保障房最主要的方式，事实是，回迁安置越高，可出让土地上的商品房土地成本越高。
一切手段，都在助推商品房用地的成本上扬，而恶果是土地收购环节成本的屡屡暴涨。力压需求井喷的巨石—土地供应的代价太大了。土地竟然贵如黄金。
那么，商品房竟然是建设在满地黄金上的建筑。
（来源：搜狐财经博客 作者：陈宝存）
兰格钢铁网声明：此消息系转载自兰格合作媒体，兰格钢铁网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
|
