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转眼之间2010年即将逝去，这一年房市历经两轮严厉调控而未低头。虽然市场氛围曾经一度风声鹤唳，但是房价泡沫的膨胀并未发生实质性转向。过去7年，每一轮房地产调控都遭遇了类似的悲惨命运。
近日，中国社科院相继发布房地产蓝皮书和绿皮书，从数据计量上对泡沫程度做了严肃的测度。整体来看，资产泡沫较之09年又有了不菲升幅。
不过，中国房地产市场的命运或许将开始发生悄悄的变化。以1998年房地产市场化元年计算，本轮房地产周期已经进入第十二个年头。而很多迹象也恰恰与英国经济学家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈发相似。
哈里森曾准确地预见美国和英国最近三十年的数次泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来，完整的房地产周期维持在18年左右。如1974年，1992年和2010年可以看成是美国房地产市场每轮周期的最低点。
哈里森的研究结论是，“房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。最后是历时4 年左右的崩溃。”他认为这个规律目前依然在起作用。
按照这个模型，目前的中国房地产市场应该正是处于“胜利者诅咒”的癫狂状态。那就让我们一起来观察，接下来的3年到6年的中国房地产市场的真实走势。
的确，在经历了长达12年的长周期之后，促使房价泡沫不断膨胀的多重因素都开始呈现强弩之末的趋势。虽然看涨房价的因素林林总总，但重大因素无外乎刚性需求、土地财政和货币泛滥。如果刨除这三点，房价泡沫也就失去了存在的基础。
一是刚性需求经过这几年的不断透支，已经难以支撑房价的继续攀升。当房价已经远远偏离居民收入，且以加速度继续拉大二者的差距，动辄就是20倍以上的房价收入比之际，刚性需求还能维持多久。高房价恰恰是阻碍城镇化进程的最大拦路虎。房价早已经进入了买泡泡阶段，房价上涨到3万，还是5万，与大多数老百姓已经完全没有关系。因此，可以说刚性需求不足以成为房价反弹的动力。刚性需求支撑起来的买方，完全不可能逆转房价调控。
二是货币井喷格局必然终结。过去两年，中国放出来近18万亿的新增贷款，随之使得广义货币投放量急速暴涨。货币恶性超发的后果已经随之显现，今年下半年通胀水平的快速走高，足以引起中央政府对于货币超发的警惕。中央经济工作会议对于明年货币政策转向的暗示，以及近期央行频繁的货币调控，都使得接下来货币增速势必回落。
按照过往经验，年度新增贷款额度维持在3万亿到5万亿的水平，完全能够保证经济8%以上的增速。这在2004年前后经济过热的年份，也仅仅维持在三四万亿的信贷增量。2011年新增贷款规模能维持在5万亿就不错。虽然较之这两年明显回落，但对于中国经济常态化而言，这依然是天量的规模。
而接下来一旦高通胀时代重新席卷全球，全球央行就会全然不顾其他，只会将全部的精力用于对付通胀的恶化上。其中，美联储持续升息的赖力和速度往往超过预期，在短短一年到两年内，将联邦基准利率从0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基准利率到4%左右的时候，中国央行势必也不得不进入加息周期，比如贷款基准利率接近8%，甚至更高。那么，如此力度的货币紧缩对于房地产投机势力的打击将是巨大的。
三是土地财政。尽管目前我们还看不到国家改革分税制的可能，地方政府沉迷于卖地的积极性有增无减。不过，土地财政模式正逐渐走向穷途末路。城市土地总是有限的，规划面积不可能无限度扩展。
根据我的观察，近几年全国各个城市随处可见的开发区、房地产、城市扩容的热潮此起彼伏，并最终表现在房价和地价的暴涨上，这一过程已经出现了全国化特征。一旦未来几年这一现象得不到遏止，那么十多年后大部分城市的土地资源将已经被卖的差不多了，到时候地方政府还能卖什么，难不成真要触动耕地红线，真打算大规模实施农地入市不成？越来越多的人已经意识到，土地财政正在掏空中国的未来发展空间。
近期有媒体报道称，上海即将正式开征房产税，这固然是为了完善税制结构，同时起到遏制房价的作用，但在我看来更为重大的意义，此乃是为启动分税制改革的第一步。只有让地方政府找到新的财源，土地财政才具备终结的基础。否则，分税制改革怎么也不能启动。种种迹象表明，土地财政在未来十年的某个时间点，逐渐终结是大势所趋。
整体看来，房价泡沫再想怎么的疯狂已经不大可能。之前一度鼓吹房地产超级泡沫的金岩石已经倒了，看样子超级泡沫也将随之不可能在中国出现。尤其是当支撑房价泡沫的最关键三大因素，都渐渐消失之际，房价泡沫慢慢泄气也就只是时间问题了。
如今，大多数人都已经意识到房地产泡沫，是中国经济未来最大的风险，随时可能成为拖垮经济崩溃的定时炸弹。房价长时间的违背经济规律，“只涨不跌”也到了该回归正常的时候。
如果货币紧缩周期不再因房地产萧条而再度放松，如果中央政府在“十二五”转变经济增长模式的决心够坚决，那么接下来三年内房地产泡沫泄气必是趋势。哈里森的魔力也会作用于中国房地产市场。
（来源：搜狐财经博客 作者：倪金节）
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