6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺，将无法办理房产证。昨天，市住建委会同市发改委、市规划委、市商务委及市国土局联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，对“商改住”痛下杀手锏。业内人士称，这意味着商业用房改住宅，包括目前市场上大热的LOFT项目将被全面叫停。
商业用房不配单独卫生间
《通知》要求，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局，不得采用单元式或者住宅套型式设计。
对此，市规划委相关负责人表示，此举将有效降低购房人对“商改住”的需求，“商业用房的大套间里不单配卫生间。假如开发商想把商业用房改成住宅销售，没有卫生间，买来居住就会很不方便。”他说。
北京房地产协会副秘书长陈志说，限购令一出，“商改住”、50年产权LOFT等擦边球产品成为市场稀缺，而此前相关部门的监管力度并不足。今后要求商业用房规划中不做独立卫生间，首先从技术上控制了“商改住”的出现。陈志表示，这意味着“商改住”行为将被全面叫停，即使是已经开工的项目都可能拿不到预售许可。“既然已经按商业、办公类项目立项，本来就不应该改成居住空间。《通知》下达后，按照法不追溯既往的原则，已经销售的不追究责任，但如果还没销售的应该就拿不到预售许可了。”
分割拆零不发独立房产证
大开间的商业用房销售时，有的开发商就在图纸上随便圈画出一个区域就能出售。但《通知》明确，今后将禁止擅自进行商业房屋分割测绘，商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用并有明确惟一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。
“过去小商品市场中就是用铁丝网一圈，或者用柜台一围就可以当铺面卖，但此后若商业用房想分割拆零地销售，必须有实体隔断墙。区建设房管部门将根据已经备案的测绘结果办理预售许可或现售备案手续，有隔断墙的房屋是办理房产证的前提条件之一。”市住建委市场管理处负责人说。
他提醒市民，如果再买非单独隔断的摊位或铺面，将办不了房产证。
售后包租将从市场绝迹
售后包租，过去几年一直是部分商业项目开发商吸引购房人的噱头。
售后包租是开发商把项目卖给购房人，购房人再委托开发商或者委托代理机构用于出租经营，购房人定期收租金。返本销售即购房人付全款买房后，开发商约定一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。这两种模式都是以“稳定收益”作基础的，主要在销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等项目时采用。
虽然开发商做出承诺，但也会出现经营不善导致租金下降、开发商挪走售房款导致资金链断裂，投资人无法回本的风险。市住建委曾多次发布提示，提醒购房人不要轻信开发企业的口头宣传和承诺；开发企业广告宣传、销售人员口头承诺的事项，如果不写进合同中，会造成购房人维权困难。
而本次《通知》直接要求，开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。
相关负责人表示，开发企业在销售商业、办公类项目前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。
“有些商场先把铺面卖出去，再通过招租揽客，今后这种方式再也行不通。今后，开发商要么把铺面都卖出去，要么统一揽客。”市住建委相关负责人说。 |
