温家宝:楼市僵持抓紧治本

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-9-2 8:33:53  兰格钢铁
     楼市僵持阶段,开发商并未急于降价。

    当前楼市所处的僵持胶着阶段,已经成为监管层研究制定治本之策的窗口期。

    9月1日出版的《求是》杂志,刊发国务院总理温家宝的署名文章——《关于当前的宏观经济形势和经济工作》。文章说,“楼市陷入僵持和胶着状态,调控效果全面显现还需要一段时间”,“要利用目前房地产市场相持的这段时间,抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策”。

    文章提出,“目前房地产市场调控正处在关键时期,调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。

    调控治本之机

    关于上半年楼市,温家宝在文章中分析,“房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大,大部分城市房价依然处于高位,买卖双方仍处于观望和博弈阶段”。

    财政部财政科学研究所国有经济研究室主任文宗瑜说,调控的目的是调整房地产行业过剩的情况,主要是为了防范金融风险以及保障房的建设。文宗瑜认为,今年是真正意义上的调控的第一年,今年、明年政策不大可能放松。而房地产调整期将会有5至10年。

    上海城开集团战略发展部总经理王亚民则认为,现在的调控有点偏题,若要调控房价,应当从二级市场限制流动和流动成本。

    “现在是入口堵死了,而本应是宽进严出。该控制的不是入口,是出口。”王亚民进一步说,可以借鉴国外一些做法,比如限制第三套房以上的人五年内不得出让房子,或者提高转让成本。

    楼市调控对开发商的影响不言而喻

    一位国企开发商称,“现在压力很大。以往几天销售一空的刚需房源,今年卖了一两个月才卖掉一半。”该开发商还提到,“现在不仅是小开发商的问题,有的中型开发商都在和我们谈项目转让。这对于有资金实力的企业而言,是个杀价的机会。”

    不过,文宗瑜认为,大房企在这场调控中没有大问题,只是规模扩张不快、利润不高而已。像招保万金这样的企业在现在这样的调控形势下,维持两三年没有问题。

    天津财经大学财政学科首席教授李炜光的担忧是,“治本”的最佳时机是否已经过了。

    “就好比病人已经病入膏肓了,而医生还没有准备好药和手术刀。现在的市场太混乱,政府也没有划定市场界限,职责具体是什么并不清晰。”李炜光称,地方财政利益和房地产太近了。而现有的政策模式根本还做不到治本。

    “税费规范待加强”

    对于楼市治本之策,文宗瑜归纳说,不外乎两点:土地改革和城乡房地产一体化。这两点是相辅相成的,比如土地制度、农村宅基地流转等一揽子问题都要得到有效解决,这才能从根本上调整房地产市场。

    具体到相应政策,李炜光认为,税费制度的法制化规范有待加强。现在税费名目太多,应当彻底清理,就用房地产税取代。税费占比太重导致的结果便是,开发商把税收负担转嫁给了购房者。

    据上海某国企开发商高层介绍,现在开发商基本都要缴的税主要有五种,包括营业税、契税、土地增值税、所得税、房产税。但小的费种加起来有二十种左右。他打了一个比方,如果开发商卖了100元,那就要上交30多元的税给政府。“我们的毛利润在30%至50%,净利润在12%至15%。”该高层说,开发商的利润还不及税费。

    “很多国家只征收房产税。现在我们征收的税种名目多,而且也有重合。”前述国企开发商高层认为,土地增值税和房产税其实是重合的。而且,税费制度有待一体化,现在每个地方对于税种的收取也都是不一样的。

    保障房重点补助中西部

    保障房建设同样被视作“矫正”楼市的重要一环。

    温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》一文中提出,“落实好1000万套保障性住房开工建设计划,是确保房地产市场调控效果的重要举措,也是一项必须完成的硬任务”,“各地都要将保障性住房的建设计划,以及开工、竣工、分配等情况,及时通过政府网站和公共媒体向社会公开”。

    温家宝说,要优先保证保障性住房建设用地,落实好行政审批、税费减免方面的优惠政策,加强对保障房建设的金融支持。温家宝还提到,中央将根据财政收入增长情况,进一步加大保障房补助的力度,重点增加对中西部地区的补助。

    文宗瑜认为,“保障房这块,土地已经有优惠了。相信在未来五年,保障房分配、退出等机制和资金来源问题都能得到解决。”

    此前,参与保障房建设的开发商疑问不少,包括房子卖给谁、政府如何定价等等。

    在李炜光看来,政府还应投入更多的决心和力度去完善保障房体系。“新加坡的组屋制度很值得参考,80%的人居住在组屋里。” 李炜光说。

    新加坡的组屋政策做法包括:所买的组屋5年内不许转让,同一户人家不许买第二套组屋。如果实在要在5年内卖出,必须通过政府的机构,不可以直接在市场上出售等等。(东方早报)
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