编者按：初秋乍寒。“金九银十”一度是楼市暖秋，如今却和天气一样，冷清袭来。老百姓是持币观望？还是无币望梅止渴？半价售楼是销售策划，还是炒作闹剧？房产商和购房者谁能hold赢房价拉锯战？政府调控和楼市捂盘，谁更挺得住？中新网财经中心“金九银十涨跌观察”系列报道，将尝试拨开楼市谜团，剖析房价降势真伪，让你在“金九银十”打好“货币保卫战”!
受严厉的调控政策影响，今年楼市的“金九银十”彻底失去往年风光。“金九银十”期间，北京楼市签约量仅2.7万套，较去年同期逾5万套的签约量下降了46%。与此同时，许多大型开发商对政策和市场也不再抱有侥幸心理，纷纷降价促销，试图赢取市场先机。
网签量创历史新低库存达2009年来最高点
根据北京房地产交易管理网数据显示，截至10月29日，北京10月商品房住宅签约套数为5094套，二手房住宅签约套数为6698套，合计成交仅为11792套，预计全月成交量只有13000套左右，不及9月份13986套的成交低量，创造了2009年实行全面网签记录以来的历史新低。
如果算上今年九月份的数据，预计今年“金九银十”合计楼市签约量只有2.7万套左右，较去年同期50582套的签约量下降了46%。相比2009年的“金九银十”更是下调超过64%。
中原地产张大伟认为，房价下调缓慢，限购政策的持续与贷款政策继续收紧共同影响了北京金九银十的销售。
北京中原的统计数据显示，截至10月底，北京住宅库存已超过11万套，为2009年6月以来的库存最高点。按照目前的销售进度计算，即使在没有新增供应的情况下，北京楼市的库存消化周期也将超过22个月。
巴曙松也在《中国房地产市场正走向大规模行业洗牌与结构调整》一文中指出，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产业正进入去库存阶段。
开发商降价促销成大势所趋
随着房地产调控已经取得一定效果，全行业降价促销亦成为大势所趋。
业内人士认为，在限购情况下，降价的先后顺序可能导致截然不同的后果：先降价就可能先抢到需求拿到钱，后降价则效果不大。
可以发现，在此轮调控中，核心城市的边缘区域都出现了价格松动。如北京通州，在今年年中就已经开始调整，很多项目与最高价时相比普遍下降了20%左右，有些项目的降幅甚至超过了40%。
而在华东市场，由于客户观望情绪浓厚，销售低迷，一些大型开发商迫于区域销售压力则开始选择在上海和杭州降价促销。
今年“十一”刚过，包括龙湖、中海在内的多加大型地产商就开始了大幅降价的攻势，此举也引起许多老业主的不满，售楼处被砸的闹剧四处上演。
中原地产研究部高级经理刘渊认为，此次上海降价的楼盘全部位于远郊区域，特别是龙湖、绿地降价项目所在的嘉定，有几个特点：一是此前上涨过快，二是区域购买力本身就不足，同时今年以来供应量很大。所以，此轮降价是合理回归，还没有对上海整体楼市带来太大影响。
与此同时，买方的市场预期也在发生逆转。世联地产的一份调查数据显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40%，较上季度增加了12.1个百分点。这是2011年购房者预期房价下跌的比例首次超过预期上涨的比例。 |
