核心提示：数据显示，2011年12月全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降或持平的范围继续扩大。全国各地以限购、限贷、限价为主导的调控手段有效“控制”了房价。
新华08网上海1月20日电(魏宗凯朱而皓)国家统计局发布的数据显示，2011年12月全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降或持平的范围继续扩大。
全国各地以限购、限贷、限价为主导的调控手段有效“控制”了房价。
涨幅收窄
在限购、限贷等调控措施影响下，2011年商品房销售价格涨幅持续收窄。在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。
瑞银房地产分析师李智颖称，全国范围内的房价收入比约为7.5倍，较健康，但一线城市和部分领先的二线城市房价收入比风险依然较高。
开发商较为看重的销量并不乐观。从历史数据看，2011年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑。
从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强中有15家业绩同比增长，仅4家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳，有10家房企没有完成销售目标。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，这轮下行周期将超过上一轮。
存量增多
李智颖认为，未来6个月，房地产政策仍将保持不变。2012上半年，如果建设不放缓，或将出现供应过剩。根据瑞银测算，建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。“2012年，开发商的销售下滑幅度如果超过30%，则大部分公司现金流将有压力，”李智颖说，那样的话，可能有更多的中小开发商将退出市场。
世联地产(10.36,0.23,2.27%)集团市场研究部总监吴志辉研判，2012年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转压力下，快速消化库存将成为地产企业当下要务。
在严厉调控政策下，不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发投资。
从国家统计局公布的开发企业资金来源构成看，2011年以来，国内贷款比重持续下降，企业自筹资金比重上升。另外，定金及预收款比重小幅上升，利用外资和个人按揭贷款比重有所下降，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观。
事实上，在房地产调控政策不放松情况下，房地产开发企业融资环境更为严峻。为了加快回笼资金，不少开发企业降价促销，但难以改变整体局面。
灵活“过冬”
专家认为，2012年楼市调控政策不会放松，但会更加灵活。
近期，一些城市调整普通住房标准，将住房总价提高。普通住房标准提高后，将在营业税、契税方面给予购房者更多优惠，也将进一步刺激刚性需求，增加消费。
一些专家认为，调整普通住房标准，不能误解为政府“救市”措施，也不必担心会助推房价上涨。
杨红旭说，短期看，房地产企业必然会采取“开源节流”方式“过冬”，即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，另一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，降低开发业务比重。
中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，大型房地产开发商能够度过市场低迷期，但小型开发商可能会遭受财务压力。
在楼市调控政策未放松前提下，未来房企面临的降价压力将更大，会有更多的房企加入“以价换量”的竞争。 |
