岁暮天寒，现金为王。在房地产严厉调控的当下，楼市步入寒冬，毋庸置疑的是，谁拥有充足的现金流，谁拥有便捷的融资渠道，谁就能在寒流中逆流而上。2月1日晚，证监会首次发布IPO申报企业信息显示，截至1月底，排队等候A股上市的515家企业中，有三家房企———大连万达商业地产、富力地产、首创置业赫然在列。
3家房地产企业排队IPO，这是否意味着2012年房企上市融资的闸门已经悄然开启？实际上，从2010年4月楼市调控开始，A股市场对房企直接融资已经关上大门。以申万行业标准划分，最后一家房地产企业南国置业在深市中小板完成IPO的时间为2009年11月6日。而今三房企冲刺A股，这如何不震撼市场的神经？尽管市场猜测颇多，但富力地产知情人士昨日向南都记者表示：“我们实际上2007年底就已经基本完成了所有的准备，但一直在排队，这次列入名单并不说明任何问题，证监会也只是例行公事予以公布。”
楼市寒冬中的“兴奋”
刚刚过去的春节楼市只能用一片惨淡来形容。相关数据显示，截至1月27日18时，假期前6天杭州仅一套房源成交，且无预定记录。而从除夕到初四，广州全市包括增城在内总共只有大约12套单位进行了网签。
此外，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，春节期间，虽然北京房价有明显回落，但是价格的回落并未打破北京节日期间住宅交易市场的冰冷局面，新增客户量和看房量均降至近3年来新低，而随着假期的结束，部分新房项目和部分急于出售房屋的二手房业主，进一步调低报价，降价出售的意愿更加强烈。根据过往经验，很多地方春节期间往往会有一波返乡购房潮的出现，但今年同样遇冷。作为中国著名侨乡的福州，1月22日除夕之日至今，福州楼市成交一派冷清，地产商盼望“侨资及省外资金救市”的期待未能实现。
春天来了，但楼市寒冬依旧，3房企候列IPO的消息一出，如何不让市场浮想联翩？
证监会2月1日披露的IPO申报企业名单显示，大连万达商业地产、富力地产和首创置业的IPO申请跻身其中。据披露，大连万达商业地产、富力地产、首创置业均拟登陆上交所，万达商业地产处于初审状态，后两家进入落实反馈意见阶段。其中，万达商业地产、首创置业的保荐人均为银河证券，富力地产的保荐人为中信证券。
“3家房企皆属于前20名的房企，企业的经营基本面与上市资质，已经经过所处行业的市场检验，完全具备A股上市条件，因此从市场层面上讲，通过的概率较大，除非政府行政性切断房企A股上市之路，但目前在各大文件中，并没有此明文规定。”在中原地产三级市场总监张大伟看来，此次证监会释放的信号非同一般，3家房企通过的可能性较大。
更有市场人士认为，中国证监会的意图就是贯彻中央对宏观调控“预调微调”的指示。全经联研究院副院长陈宝存向南都记者表示：“对于稳定成长的房企，需适当放开融资条件，以保证目前的新投资量、新购置土地量和新开工量，从而引导企业在未来增加更多的商品房供应，平抑供求关系。中国证监会此举就是向外释放房企融资政策微调的信号。”
富力：今年上市不抱希望
相比较市场的兴奋，3家房地产企业则显得冷静得多。也许，常年的排队等候已经使他们学会耐心。
公开资料显示，首创置业早在2004年就递交过回归A股的申请，但最终被中国证监会驳回，此后首创也曾多次传出回归A股的消息。而富力地产2005年在香港上市后，于2007年高调宣布回A，彼时富力地产董事长李思廉还表示“富力地产将铁定在12月底回A股。”
而2006年之后，王健林就开始筹划万达上市的相关事宜，但在两度海外上市未果的情况之下，万达后来又将上市的计划安排到了国内的A股市场。2010年底，万达发言人石雪清曾表示，尽管万达地产的上市已经进入了国家规定的程序之中，但从当前中国政府有意收紧房地产融资渠道的意图来看，万达地产上市的前景还很不明朗。
“我们并非最近才提交上市申请，而是一直在等待，没什么新的进展。公司也急，但只能被动等着。”万达相关知情人士向南都记者表示。而富力地产知情人士在接受南都记者采访时更是直言：“2007年到现在，几乎每年我们以为快要上了，总该轮到我们了，但即便是在2009年，我们也没有成功回归，今年调控还在持续，我们认为今年上市的希望不大。”无独有偶，首创置业相关人士也认为，“就目前的A股融资市场来看，由于受政府政策调控的影响，房地产整个板块的融资暂时是很难推进的。”
值得注意的是，3家房企中，相比较启动IPO计划已经多年的富力和首创，万达商业地产公司的申请仍在接受初审，而万达电影院线正在落实反馈意见中。在房地产业务申请上市多年未果的情况下，万达电影院线的申请上市被认为是另辟蹊径。
去年2月，万达影院上市就已经曝光于公众眼前，北京环保局网站披露了万达电影院线股份有限公司的上市环保核查公示。当时，万达院线上市的事情因此成为了房地产和影视产业相关人士的关注焦点。在诸多业内人士看来，相比较严受调控的地产业务，处于第三产业生活性服务业的院线公司上市可能性明显更大。
2012年房企融资困局难改
3房企IPO引发市场关注的背后，是调控下岌岌可危的房企资金链。在楼市调控背景下，贷款难度的加大，促使房企融资成本加大：2012年1月30日，央行发布2011年金融机构贷款投向统计报告，从数据上看，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减，这其中，保障房还占去了一半。
“即使2012年银行贷款额度或出现一定的宽松，并且保障房对于银行信贷额度的占用会有所减少，但由于房地产调控政策的不动摇，房企的贷款难度将会增加。“链家地产首席分析师张月向南都记者表示，主要原因是房企的负债率在2011年大幅攀升，并且由于年内降价，存量价值降低，银行贷款的风险增大，所以年内房地产开发贷款将很难增加。
开发贷难以增加，同时由于销售不畅，楼市库存积压不断增多，而更可怕的是，大量资金流入房地产行业，其形成的债务将于2012年陆续密集到期，这势必考验房地产开发商的短期偿付能力。
“目前中国A股的资产负债率平均是71%，H股是66%.”世联地产研究部吴志辉向南都记者表示：“按照2011年三季度来看，行业均值是0.92，手上的现金还可以覆盖短期的非流动性负债。0.92和2008年最差的时候比，这个值是1.96，所以说明在2011年房地产企业的资金紧张情况没有2008年高。但是我们可以预期它在2012年偿付债务密集到期以及销售不畅的情况下，这个比值还要上涨。”根据世联的测算，信托资金中，2010年约3.6万亿以及2011上半年约4万亿，这其中，约有2/3流向了房地产，并将于2012年到期。此外，民间借贷去年共4万亿，约2万亿流向房地产，也将于今年到期。
“即使2012年的货币政策有稳中有松的预期，在楼市继续调整的过程中，房企融资形式仍然严竣。”张月表示，限购政策比较严厉的一线城市，房企所面临的选择较为有限。虽然不排除部分房企能够从信托、私募基金、民间借贷甚至以出售土地和股权等方式得到融资，但是对于大部分房企来说，降价可能是唯一的选择。
(本文来源：南方都市报) |
