6月上海楼市成交趋热势头遭遇“回调”。
金丰易居&佑威联合研究中心11日提供的数据显示，上周(6月4日-6月10日)上海市商品住宅成交面积为19.53万平方米，环比(较前周)下跌8.87%；成交均价也环比下跌7.56%，至22529元/平方米；但新增供应面积却大涨95.52%，至23.99万平方米。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，虽然近期楼市利好不断，市场对未来的预期正发生转变。但是对于开发商来说，高库存及高负债背景下，其眼前面临的实际压力仍然较大。黄河滔还提醒，此前楼市的回暖是建立在以价换量的基础上，所以部分开发商盲目涨价并不明智。
6月成交或创一年新高
虽然上周上海楼市成交“量价齐跌”，但佑威机构执行董事黄志坚说，19.53万平方米的成交量仍不算低。
德佑地产数据显示，6月前10天，上海市商品住宅成交面积已达27.7万平方米，较5月同期上涨12.9%。德佑地产研究主任陆骑麟称，如果维持这种成交势头，6月的成交量有望再创近一年的新高。
此前的5月，上海市商品住宅成交面积为80.63万平方米，创下近12个月以来新高。
但黄志坚担心，由于实际成交量有一定滞后性，随着天气变得越来越热及黄梅雨季的到来，后市成交会逐步变得不容乐观。
黄志坚判断，6月上海楼市周成交量总体回落应该没有悬念，但回落的幅度仍取决于价格普降楼盘的数量和优惠幅度。
在黄志坚看来，长风地王项目中海紫御豪庭是逆市营销的一个典型的案例。
佑威数据显示，中海紫御豪庭上周成交了55套房源，合计14746平方米，位列成交面积榜首位。
黄志坚说，市场再不好，价格低开、高性价比的项目仍可以取得很好的销售业绩，中海紫御豪庭舍得让利，“壮士断臂”，值得深思。
据佑威统计，上周上海市商品住宅均价回落，主要是高端楼盘成交量大幅下跌所致。
佑威数据显示，上周上海别墅类产品成交量环比大幅下跌59.10%，单价4万元以上的公寓成交量环比跌幅亦达到40.61%。
优惠减弱阻碍回暖
眼下，开发商的推盘热情依然高涨。
佑威数据显示，上海最近4周的商品住宅周均新增供应量在23.02万平方米左右，比年化周均17.57万平方米的供应量高出31.03%。
高端项目也不例外。据21世纪不动产统计，上周上海新增供应的9个住宅楼盘中，报价在4万元/平方米以上的就有4个。
黄志坚说，这既表明开发商有比较强的推盘意愿，又表明商品住宅库存量依然在攀高。
截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市一手住宅库存面积为1000.55万平方米，处于近期高位。
黄志坚认为，只要调控不放松，后市对开发商的压力在继续加大，项目价格总体下行难以避免。
黄河滔则相对乐观。他认为，随着市场氛围的长期积累及政策的变动，购房者的入市信心正在增强，上周央行降息及土地市场出现高溢价成交地块，给成交回暖预期提供了支撑。
在黄河滔看来，在经济保增长的前提下，当前的调控政策底部已经显现。但库存量依然较高，且限购未见实质性放松，政策面的见底并不意味着房价会随之回暖，短期内房价急速反弹的可能性并不存在。
陆骑麟也认为，降息的利好趋势相对明显，加快了购房者的入市步伐，但房价优惠幅度减弱，必然会成为楼市回暖的阻碍。 |
