华润置地:净负债率难以明显下降

 http://www.lgmi.com    发表日期:2012-8-23 11:26:53  兰格钢铁 王英杰
    8月17日,华润公布的2012年中期业绩显示,上半年累计实现合同销售233亿元,已达到全年400亿元目标销售的58%。上半年,集团于期内共实现营业额79.19亿港元。其中,住宅开发业务实现营业额港币53.84亿元,同比下降4.7%。合同均价按年降低7.8%至每平方米10958元人民币。来自京华山一的分析称,华润上半年2.2%的利润率增速未达预期,是由于采用了降价手段以加快资产周转率。

    事实上,上半年华润在部分地区有小幅降价。今年2月,华润置地旗下的泰州“华润国际社区”项目向外界发布了80套特价房限时抢购的消息,粗略计算,此次推出的特价房单价降幅接近六成。其部分上海项目在今年年初也有降价,降幅在20%左右。但到了4、5月份,价格已经上调了一些,3、4月份的楼市低迷造成的影响已经好转。

    受此影响,管理层表示全年毛利率將低于2011年的水平,但利润率萎缩情況仍应较同业平均值更为缓和。

    投资物业成为华润业绩的一大亮点。香港CHIEF研究部认为,利润率萎缩为行业普遍现象,但华润可透过投资物业对其进行缓冲。上半年,华润置地投资物业收入大幅增长33.2%至14.14亿港元。投资物业(不包括酒店业务)的2012年中期毛利率维持在64.7%的高位,较物业销售高。预计全年毛利率將为36.9%,较2011年的39.6%略有下滑。

    去年,公司净负债率猛增至逾73%,今年上半年努力改善回落至66.3%。公司目前债务总额为657亿港元;未来一年期有息负债占比28%,资金成本为4%,手持187亿港元的充沛现金。但辉立证券预计,2013年由于投资物业的大量资本支出计划,将导致华润置地的净债务权益比率难以明显下降,维持在60%上方。

    华润今年到目前为止在购地方面行动保守,合同销售额中仅6.2%用于添置土地。但华润的扩张战略却没有停止,而是把更多砝码压在了旧城改造中,以谋求更多的投资物业项目。

    今年6月,华润集团在山西晋城市顺利签约五大项目,涉及医药、地产、水泥、超市零售和风电开发领域,其中的“地产业务项目”更是赋予了华润在南大街、新市西街等繁华地段的进行旧城改造的权利。去年3月,华润又顺利拿下山东省淄博市华润中心项目,该项目位于淄博市中心城区,是迄今为止淄博最大的旧城改造项目。

    此外,华润置地在内地开发的成都二十四城、北京橡树湾、武汉中央公园、沈阳万象城、苏州平门府、上海滩花园、合肥幸福里、重庆二十四城等也都是由旧城改造演变而来。

    以上多个项目均源自于华润置地独有的“旧城改造”模式。华润置地依靠该模式取得城市核心区域的土地,在此基础上打造的万象城等项目,已成国内商业地产标杆。

    据悉,华润继续将更多的精力投入旧城改造,尤其是深圳,其更是积极介入了多个城市更新项目。已进入施工阶段的深圳的大冲村旧改项目,近期更是陷入“内定”传闻。华润置地董事总经理吴向东透露,该项目的拆迁工作现已完成,回迁建设也已展开,预计可售的商业和住宅项目将在明年开工。

    吴向东同时表示,大冲村项目还在华润集团层面,未来会寻找合适时机注入到上市公司,而深圳的另外三个旧改项目尚在前期接洽过程中,存在不确定性。但其中的银湖旧改项目因土地及建筑等已由华润买下,肯定可以顺利获得。

    业绩会上,管理层指出,华润今年将延续均衡销售策略,并计划未来公司的投资物业和住宅销售能够达到4:6的比例。“六成住宅,四成投资物业。”华润置地主席王印说,华润拥有2900万平方米土地储备,其中除了已经运营的150万平方米的投资物业之外,还有450万平方米的投资物业土地储备。
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