广州市国土房管局昨日(30日)公布了2008年—2012年的住房建设规划。今后五年，广州市将总共建设4213万—5530万平方米的住房，其中有7.42万—10.76万套是政府保障型住房，占住房建设总体规模的12%，相比目前的2.6万套存量房源将至少增加280%，最高将增四倍。这份规划为广州实现“住有所居”制定了更为具体的路线图。
保障房调控房要占七成
本次住房建设规划范围包括市辖10个行政区，住房建设规划的期限为2008—2012年。
广州市国土房管局分析指出，未来五年广州住房需求总量预计为4200万—5200万平方米，规划期内将建设各类住房总建筑面积4213万—5530万平方米，与预计的住房需求保持基本适应。根据全市2006年住房抽样调查结果，至2005年底，全市住房建筑总面积22500万平方米。
广州曾在2006年制定过2006—2010年五年住房建设规划，如今新的五年住房建设规划增加了适应市场变化的新表述，将规划目标定位为“有效防止房价大起大落，住房建设和供应规模与区域内居民的实际住房需求相适应，优先保障自住型、改善型住房需求，抑制投机性需求。”
今后五年，广州将采取政府主导建设保障型住房、政府调控普通商品住房市场和由市场调节其他商品住房市场的办法，落实国家稳定住房价格的宏观调控措施。规划明确了三类房的比例结构，其中政府保障型住房建设计划按照城市低收入住房困难家庭的实际需求确定，建设规模占整个规划建设总规模的12%左右；政府调控的普通商品住房根据中等收入阶层的实际需求确定，建设规模占整个规划建设总规模的58%左右；市场调节的其他商品住房用地供应采取公开出让，建设规模占整个规划建设总规模的30%左右。
相比前年规划保障房增80%
根据2008年广州市城市低收入住房困难家庭住房状况调查成果，广州市市辖区内现有符合低收入住房困难条件的家庭77177户，考虑规划期内低收入住房困难家庭新增量，全市辖区约需提供10万套保障型住房。广州市国土房管局在制定这次五年规划中决定“以需定供”，争取在规划期内基本实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。
结合市住房保障办公室提供的2.6万套存量房源情况和住房调查成果，规划期内建设套数不少于7.42万套，建筑面积约为463万平方米；考虑城市旧城更新改造安置房源需要，最多要建设10.76万套，建筑面积约为680万平方米。
住房建设规划明确，未来五年广州建设政府保障型住房7.42万—10.76万套、建筑面积463万—680万平方米。其中，建设廉租住房1.82万—2.16万套、建筑面积91万—108万平方米，建设经济适用住房5.6万—8.6万套，建筑面积372万—572万平方米。
与2006年制定的住房建设规划相比，广州这次明显加大了保障型住房供应力度，五年廉租房总建设面积从原来的60万平方米最高提高到108万平方米，增幅高达80%.规划期内双特困家庭的住房问题将实现当年新增、当年解决。另外值得注意的是，不同于2006年的旧规划，新规划没有将部队和单位自建经济适用房纳入规划体系。
针对广州市城市低收入住房困难家庭多集中于旧城区的特点，规划明确将住房保障工作与旧城更新改造和“城中村”改造工作紧密结合。探索采取购、租存量住房资源用于住房保障的方式，拓展政府保障型住房来源。
商品住宅年均供应近千万平方米
据统计，2001年以来，广州年均批准预售的新建商品住宅(以下简称一手住宅)规模约为700万—750万平方米；一手住宅年均交易登记面积约为800万平方米。据此，预计规划期内每年的商品住房需求约为750万—900万平方米，五年间商品住房总需求约为3750万—4500万平方米。
规划明确，未来五年广州将建设商品住房建筑面积3750万—4850万平方米。其中商品住房的供应高峰将在今明两年出现，最高都达到了年均1000万平方米的供应水平，随后三年供应规模有所回落。但未来五年广州年均供应商品住房最少也有750万平方米。
广州市国土房管局指出，政府将通过掌握商品住宅用地供应规模和时序、控制户型结构比例、发展限价商品住房、培育商品住房二、三级市场、加强房地产市场监管等措施对商品住房市场进行宏观调控。
规划还特别谈到了中等收入阶层的住房问题，指出将根据中等收入阶层的收入水平和本市商品住房价格，合理确定限价商品住房的供应对象范围和价格限定标准，灵活、适度地发展限价商品住房。但规划没有进一步明确未来五年限价房的建设规模。今后广州还将进一步深化住房货币分配改造，加快建立与经济社会发展水平动态适应的住房货币补贴标准，着力提高住房公积金在支持住房消费的作用。
■用地规划
到2010年后缩减供地规模
5年土地供应量最多将达2190公顷
昨日公布的《广州市住房建设规划(2008—2012年)》还明确了广州未来五年的住房建设用地规划。未来五年，广州居住用地供应总量为1482—2190公顷。今明两年供应量最多，后三年的土地供应量将有所减少。
严控低密度大套型居住用地
规划明确，广州将合理抽疏老城区过于集中的人口和建筑密度，改善老城区人居环境；在发展新区住宅建设的同时，加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设，提高新区宜居程度，进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。
在谈到土地调控的策略时，广州市国土房管局指出，将在不提高建筑密度和增加绿化率的前提下，适当提高住房建设开发强度，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型居住用地供应。
新增居住用地集中七大地区
未来五年，广州金沙洲地区、白云北部地区、萝岗中心区、番禺北部地区、南沙中心区、广州新城和轨道交通站点周边地区等为新增居住用地主要地区。
在居住用地供应结构方面，政府保障型住房用地：规划期内，供应232—340公顷政府保障型住房用地。其中：廉租住房用地46—54公顷；经济适用住房用地186—286公顷。商品住房用地：规划期内，商品住房用地供应总量1250—1850公顷。其中，通过“三限双竞”适度、适时地供应限价商品住房用地，限价商品住房的套型建筑面积控制在90平方米以内。
分年度来看，今明两年都是供地大年，年均供应居住用地总面积最高值接近500公顷。但从2010年开始，广州将缩减供地规模，年均供应居住用地总面积最高值仅为405公顷，供地规模减少约20%.
■专家点评
合富辉煌首席市场分析师黎文江
今明两年供大于求会很严重
新规划必然要造成今明两年供大于求的情况非常严重，会造成市场住房空置量增加，开发商资金链紧张，整个市场会更加糟糕。今年上半年广州一手住宅成交量只有200多万平方米，成交量萎缩得厉害，今年能有600万成交量就不错了。建议2008年和2009年不要供应那么多土地和房子，因为经济现在处于下行通道，不能按前两年的情况计算。
去年广州开展了入户调查，现在住房保障计划更准确了，比以前模糊的好很多。但如果和旧城区改造结合起来，还要考虑拆迁成本很高，比如恩宁路的补偿达到9000元/平方米，涉及成本控制问题。
广州大学房地产研究所所长陈琳
首次将保障房结合旧城改造
新的住房建设规划在住房保障方面用的笔墨更多，有两大亮点值得关注。一是首次提出将住房保障和旧城区改造结合起来。以前广州的廉租房和新社区很多都分布在城市周边地区，配套相对滞后，其实低收入家庭对旧城区的依赖更大，对交通成本的提高特别敏感，而新的规划使今后的廉租房可以分享老城区的成熟配套。
另一方面，广州首次在住房建设规划中明确经济适用房可以租售并举。此前开展的住房调查，我们就发现有很多困难家庭不符合廉租房的条件，又买不起经济适用房，希望政府推出可以租的经济适用房。
未来五年广州将建设商品住房建筑面积3750万—4850万平方米。其中商品住房的供应高峰将在今明两年出现，最高都达到了年均1000万平方米的供应水平。
———广州市公布的住房建设规划
新规划必然要造成今明两年供大于求的情况非常严重，会造成市场住房空置量增加，开发商资金链紧张，整个市场会更加糟糕。
———合富辉煌首席市场分析师黎文江(来源：广州日报) |
