上海开发商在2007年扩张、2008年谨慎、2009年一季度观望之后，隐藏的拿地热情也许很快会被激发。昨天，来自方方地产咨询机构的最新研究显示，上海品牌房企的土地储备可供开发年限平均仅6年，一些企业已经快“弹尽粮绝”，对这些开发商有利的是，经过去年以来的大力促销回笼资金，大部分企业并不缺钱。
方方地产调研了在上海楼市已有土地储备且年销售额位居前列的15家房企，其中包括绿地、大华等上海本土企业，也包括万科、金地等上市公司，还有和黄、新鸿基等外资企业。数据显示，这些房企土地储备的总占地面积达到2146万平方米，但绝大部分是2007年及之前拿的地，今年一季度更是没有一家拿地。
处于土地储备量第一梯队的属于万科、大华、绿地和合生创展4家企业，均超过200万平方米，其中万科以299万平方米位列第一。而以各家2008年的销售面积计算，这些企业的权益土地储备面积可供开发年限平均在6年左右。其中，和黄可持续开发时间最长，可达19.5年；金地可持续开发时间最短，仅1年不到。如果按照这批企业去年的平均销售能力计算，除了绿地、万科、大华去年加大销售力度的3家，其他企业可持续开发时间更为缩短。
“一些企业是到了需要拿地的时候，比如上月在上海青浦高价拿地的金地，前两年其上海的销售额有77亿元，却一幅地也没有买过，所以此次出手情有可原。”方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘认为，“今年尤其是大开发商有非常强烈的拿地意向，我们年初曾针对20多家开发商的土地需求进行内部调查，绝大部分企业都有这一想法。并且，别看一线城市土地成本可能更高，但开发商今年多持大城市策略，情愿在一、二线的重点城市拿地，不愿去发展潜力并不突出的三线城市。”
在资金方面，其实大开发商也已做好了准备。“大部分企业的购地资金是充分的，因为他们近两年的销售回款多于土地购置款。”方方地产资讯部经理赵豫川介绍。如2007至2008年在上海买过土地的10家企业，需要支付的总土地款约312亿元，而他们前两年的总销售额达到545亿元。其中，手头最“宽松”的属万科、和黄等，前两年万科在上海的销售回款为125亿元、土地购置款为47亿元，和黄的销售回款和土地购置款则分别为56亿元和12亿元；当然也有“入不敷出”型，如中海的销售回款和土地购置款分别为23亿元和30亿元，招商的分别为6亿元和18亿元。
从拿地的特点看，品牌房企在上海拿地的成本略高。如2007-2008年上海公开出让市场住宅用地楼板价平均为4006元/平方米，而上述品牌房企所获得的住宅用地楼板价平均为4028元/平方米，两者相当接近。不过，品牌房企的上海储备用地有60%源自二手市场而非公开出让市场，如2006-2008年，这些企业共拿了80多幅二手地，只拿了30多幅一手地。(来源：上海证券报) |
