针对房地产市场的调控措施接连不断。
记者日前获悉，春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
据了解，土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
同时，银监会进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求,明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。
《通知》同时要求信托公司，开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保的真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。
此外，银监会要求，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合有关合格投资者的规定；信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
除了对信托公司的要求，银监会还要求各银监局加强对既有规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，加强对信托公司房地产业务的风险监控。
银监会人士告诉记者，《通知》的出台主要为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。
房地产信托一直是信托公司的重点业务之一。自去年下半年以来，房地产信托产品开始井喷，并持续保持火爆。普益财富数据显示，2009年，共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业纪录；成立181款房地产投资信托，规模为327亿元，规模同比增40%。
房地产“特惠”政策取消金融再紧一扣
中国银监会近日发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(下称《通知》)，要求进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。《通知》还取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策，“四证”齐全再次成为房企获得信托贷款的“铁门槛”。
“其实，房地产信托一直严格要求其投资的房地产项目需要'四证’俱全。只是在2009年楼市不景气的时候，政策稍有松动。此次只是将原本松动的口径重新收紧。”上海一家私募房地产基金负责人告诉记者。
根据《通知》第三条，停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)第十条中对部分房地产开发项目贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。
记者查阅2009年银监会25号文，发现其第十条表述为：信托公司可以向只取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款，条件是信托公司最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的房地产开发项目。“三证”指的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，缺少“四证”中的建筑工程施工许可证。也就是说，在2009年，开发项目没有获得施工许可证时也可以申请信托贷款。
此外，《通知》还要求，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，即向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
“在去年市场不好的情况下，很多政策都是松动的。但从去年底开始至今，楼市政策全面收紧，尤其是房地产金融。信托只是其中一个环节，从上市公司融资到开发和个人贷款，房地产金融的全面收紧将对上半年楼市产生重大影响。”交通银行上海某分行高层表示。
据北京一位房地产业高层透露，北京多家房地产上市公司的再融资方案被叫停或搁置，银行体系的房地产开发贷款则几乎“冰冻”。个贷方面，多家银行全面收紧首套房的7折优惠利率。原本一直称可以对首套房给予7折优惠的交通银行近日传出消息，春节后该政策基本取消，能够申请到7折利率的客户不足总数的1%。
信贷紧缩已经影响到房地产市场成交量。易居中国分析师薛建雄告诉记者，部分上海楼盘出现意向购房者退订情况，主要原因是此前承诺的贷款方案无法实现。“如果购房者的优惠贷款方案被拒，可能他们仍然有能力支付房款，但是因为考虑到政策有变可能导致房价下跌，一些购房者可能退订。”北京中原地产总经理李文杰称。
(来源：上海证券报) |
