住宅开发商齐转身商业地产 业界警示回款难题

 http://www.lgmi.com    发表日期:2010-12-9 9:38:08  兰格钢铁

  商业地产开发热度还在发酵。主营住宅开发的上海景瑞地产集团昨日宣布,旗下首个纯商业项目——上海景瑞生活广场已经投入运营。

  虽然现在有意转型商业地产的传统房企不少,但业内人士提醒,商业项目开发难度不小,“对于开发商而言,拿到如意的商业地块是首要难题。”

  商业地产开发潮

  景瑞并非首家计划发力商业地产的住宅开发商。此前,以住宅开发为主的万科已宣布了向商业地产进军的计划。根据公开资料,除了上海七宝的项目,万科东莞长安、西安曲江以及北京嘉中心项目,正在紧锣密鼓推进,投资总额据称超百亿元。2010年深圳将有5家万科酒店拔地而起,而整个万科商业地产规模,将在三年内积累到200万平方米以上,万科持有型物业和销售物业的比例也将达到2:8。

  此外,重庆的龙湖地产也有进军商业地产的计划。有报道称,未来三年,龙湖地产旗下将有超过120万平方米的商业地产项目建成开业。

  有开发商分析,之前开发商的盈利模式是“开发-销售-开发”的简单滚动模式,技术含量有限。随着调控的深入,未来房企依靠住宅销售实现大幅度利润增长已不可能。另一方面,国内商业项目和住宅项目价格倒挂,海外资金纷纷到中国寻找商业项目的投资机会,也让不少国内开发商从中嗅到了商机。

  对于景瑞的商业地产布局,景瑞集团营销总监杨子江说,房企未来的利润增长将更多依赖于租金回报,以及持有物业的增值。

  据悉,上海景瑞生活广场是景瑞首个纯商业项目,总面积达16万平方米,其中部分办公楼和商铺已出售完毕。景瑞目前在开发的商业项目,还包括上海景瑞嘉城、常州景瑞曦城和舟山景瑞豪布斯卡。

  景瑞目前持有的地产项目中,累计商业面积达22万平方米。景瑞集团商业负责人江青松称,上述持有的商业项目资产价值超过8亿元,年租金可达2300万元。

  杨子江说,开发商业项目已经成为一种趋势。截至2010年12月初,该公司的全年销售指标已提前完成,现在正在冲击40亿元。

  杨子江称,作为一家主营房地产企业,每年的利润增长必须达到15%以上,才可以跑赢大市。

事实上,从去年35亿元到今年40亿元的销售额提升,对景瑞而言已显得十分困难,拓宽开发物业的种类,对企业的长远发展是必需的。

  转型难题

  但转型商业地产也非易事,尤其是对很多长期以住宅开发为主业的房企而言。

  普华永道合伙人孙颖也表示,开发商尝试商业开发,对于提升行业本身的层次也有帮助。但是,如果缺乏经验就盲目投入,可能会遭遇一些卡壳和失败。

  新鸿基房地产(上海)有限公司租务总监文志峰指出,成功的商业模式要素包括地段和招商等。而对于许多有意投身商业地产的开发商而言,拿到如意的地块是首要难题。纵观目前的商业地产市场,普通开发商拿到手的商业地块,大多并非位于传统的市区地段,而是社区商铺项目。

  对此,有业内人士分析,不是说非中心区域就开发不了成功的商业地产,但难度很大。以江桥为例,那里的人气足够,但商业形态层叠,层次相对较低,租金预期也相对较低。

  资金是另一个不能回避的问题。杨子江表示,一个成功的商业模式应该是一个产权单一的模式,但由于商业项目耗资大、开发周期长,因此不少开发商在开发之初不得已出售一部分物业回笼资金,这就为后期的整体运营带来难度。此外,如何把握项目周边的人口结构变化,实行精确的商业定位,也需要长时间的调查和琢磨。

  有开发商承认,在商业开发上,大部分国内企业都还停留在初级水平。在这种情况下,国内房企可以通过和海外资金合作的模式,借鉴其开发经验。(东方早报)

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