11月28日，深圳市中级人民法院对雷胜祖与深圳东部华侨城有限公司(下称东部华侨城)房屋买卖纠纷一案进行终审判决原告雷胜祖败诉。
2009年6月8日，在缴纳了88.8万元“诚意金”之后，因为不能接受开发商的大幅提价，没有买到自己预定的房产，雷胜祖将开发商东部华侨城告上法庭。
“我知道收取诚意金是违规的，但不交就根本买不到房，这是房地产的潜规则。”雷胜祖说，法院的判决结果早在其意料之中，“我心里很清楚，赢的希望不大。这个结果我一点都不意外。”
雷胜祖考虑接下来向广东省高级人民法院提起申诉，等待他的又会是怎样的结果？
住建部等行业主管部门曾多次强调：未取得商品房预售许可证的项目不得非法预售，也不得以认购、认筹、收取预订款等各种形式变相预售。
但是在市场需求的强力支撑下，开发商牟利的欲望在监管缺失的土壤上肆意滋长。
4月17日，国务院“新国十条”中明确提出，加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。
华侨城“诚意金案”表明，诚意金作为行业通行潜规则，既躲过了监管部门所设的重重调控监管，也躲过了法律诉讼的惩戒。没有配套的法律制度，在诚意金“潜规则”的挑战面前，关于房地产市场秩序整顿的行业调控政策势同空文。
88.8万诚意金
2009年6月8日，雷胜祖与东部华侨城签订了申请“茵特拉根天麓街区高尔夫VIP卡”协议，通过这一协议，雷胜祖认购天麓六区28A住宅一套，价格为1500万元左右。雷胜祖预交的诚意金为88.8万元。
双方协议约定，雷胜祖采用“自愿认购”的方式，缴纳88.8万元诚意金获得高尔夫VIP卡，持有该卡便可以锁定房号，并以缴纳诚意金的先后顺序为认购该物业的顺序；同时，项目正式开盘时，诚意金可直接转为定金，享受除发售日折扣以外2%的优惠等权益。
当日，东部华侨城销售人员杨蓉向雷胜祖书面承诺，天麓六区暂定6月28日开盘，房号28A住宅预计价格为1500万元左右(按照建筑面积263平方米计算，折合单价约5.8万元/平方米)。
随后，开盘时间几番推迟，房价也在不断攀升。直至8月8日，天麓六区正式开盘，价格已上涨到近9万元/平方米。该套住宅的价格已被开发商上调至2250万元，雷胜祖放弃购买。
“涨价的幅度太离谱了，实在难以接受。”雷胜祖对《财经》记者表示，“在交诚意金之前就担心会涨价，但售楼员当时说华侨城是上市公司，是央企，有社会责任，肯定不会涨价。”他同时认为，开盘时间一拖再拖，其实目的就是“捂盘”，也是在测试市场的反应。
对于双方对价格约定的分歧，作为天麓项目的销售合作方，世联地产(002285.SZ)一位离职的工作人员向维权业主透露，2009年5月，东部华侨城对所有销售人员进行过一次培训，对项目售价已有明确说明，并与杨蓉告知雷胜祖的价格完全一致。
该人士提供的资料显示，当时天麓六区被锁定房号的住宅单位共有61套，其中双拼别墅仅剩5套。在售住宅1栋-28栋为双拼别墅，价格为5.8万元/平方米，29栋-35栋为洋房，价格为3万元/平方米，36栋-37栋为叠拼别墅，价格为4万元/平方米。
同时，为了更快地实现销售目标，该内部资料还对销售员工的激励政策做出明确解释：如果成交天麓六区的洋房、叠拼，额外奖励3万元/套；成交双拼别墅额外奖励5万元/套。执行时间为开盘至2009年7月31日。
此后，由于房价上涨过快，上述世联地产员工的客户均放弃购买，其近百万元的销售提成和奖励也未能兑现。
“之前没有价格预测差距这么大的情况。因为之前项目的储备时间和销售时间都比较短。我们当时预计销售就是6月，不管是多少价格，6月就卖了。就是预售证一直在拖，从6月一直拖到8月。”一位东部华侨城销售经理对《财经》记者表示。
他解释说，1500万元的售价只是销售员杨蓉个人根据行业经验做出的判断，东部华侨城没有公布过任何价格。他表示，由于政策变化，2009年市场形势变化太快，难以预测。
监管失控
此后一年间，雷胜祖与其他近30位购房者成立“天麓六区认筹人自救维权小组”，向深圳市委、市政府以及深圳市消委会发出投诉函，但都是“石沉大海”。
一位卢姓业主对《财经》记者表示：“对于投诉违规预售和捂盘，我们的投诉都被转给了华侨城。直到今年中秋节前，国土局滨海分局才回复说，捂盘、违规是国土局跟华侨城之间的事情，是否处罚与购房者没有关系。”
他认为，政府对此类情况存在监管缺失和不作为的情况，而且对华侨城“还在包庇纵容”。
天麓项目属于东部华侨城生态旅游项目的房地产部分。据深圳市政府批复文件，2003年，华侨城集团计划投资20亿元兴建“盐田林海云天生态旅游项目”(后改名为“东部华侨城”)，并以协议出让方式获得6.6平方公里土地。
由于是深圳市2003年的重点工程，该项目的地价低廉。其中，高尔夫球场用地(约2平方公里)地价按110元/平方米计收，球场内允许兴建不超过2万平方米的球场配套设施，不另计收地价。生态主题公园用地中，坡度大于30度的非建设用地，按征地成本计收毛地价；坡度小于30度的可建设用地按60元/平方米计收地价。
目前东部华侨城已建成拥有旅游景区、度假酒店、高尔夫球场、旅游地产等多种产业形态。天麓项目此前也曾被商业机构评为“中国十大豪宅”之一，项目总建筑面积达15万平方米，共分为七个区域组团开发，于2008年正式对外销售。
据深圳市规划和国土资源委员会最新统计显示，天麓项目最低成交均价为5.3万元/平方米，而最高价已达12.8万元/平方米。
“(天麓六区)我们只公布过一次价格，价格都在盐田区物价局备过案。”上述东部华侨城销售经理表示：“不是所有企业都会去物价局备案，我们是国有企业，所以严格按照这个执行。”
对于购房者提出的违规预售问题，该销售经理表示，收取诚意金是行业内通行的做法，并不能算做违规行为。“收取诚意金是今年9月1日之后才被定为违规。之前深圳有过一个条款规定是禁止收筹，但对筹金的概念，每个人的理解都不一样。现在规定更详细了，任何形式都不行。”
“相关部门来检查过，没有问题。”他说，“这是行业内的通行做法，不是我们一家在这样做。”
在深圳市国土局网站，有关整顿房地产交易秩序的内容仍赫然在目。
灰色地带
盐田区人民法院一审判决书指出，原告雷胜祖缴纳88.8万元诚意金并不能证明被告有将该房屋出售给原告的意思表示。杨蓉手写便条只载明了暂定开盘时间和预计价格，同样不能证明被告有将房屋出售给原告的意思表示。
根据双方约定，原告认定涉案房屋的交易价格应以发售日为准，由于发售日涉案房屋的交易价格大幅提升，原告未能认购，被告也因此按约定将诚意金返还给原告。原被告之间并未成立房屋买卖合同关系。88.8万元诚意金并不具有定金的性质，不适用于定金法则。
11月28日，深圳市中院二审维持了一审的判决。
对于这一判决，海派律师事务所合伙人刘南平认为，法院对协议没有任何认定，对合同要件是否确定也没有给出答案。“判决书上没有谈要约和要约邀请，也是没有说服力的。”
“这是最明显的捂盘，目的是抬高价格。但这种设计很不完善，开发商已经踩到了红线，跌进法律的陷阱里了。”刘南平对《财经》记者说：“雷胜祖后面有那么多人排队，无非就是想看多少人对这个房子有兴趣，如果每套有三五个人感兴趣，肯定就要提价了。开发商不知道这已经是合同了，他以为还是诚意金。”
刘南平认为，在本案中，标的物确定(天麓六区28A住宅)、购买者确定(雷胜祖具有优先购买权)，价格也确定了(售楼员书面的价格承诺)，当雷胜祖缴纳88.8万元“诚意金”之后，便构成了一个不可撤销的要约。
“不可撤销的要约就是合同。”刘南平说：“开发商承诺诚意金可以自动转为首付款，这说明诚意金和定金可以画等号。这只是文字游戏。”
刘南平认为，华侨城在此前的销售过程中，多采用先付诚意金、再抽签、选房、签订正式协议的流程。在这个流程中，抽签是要约邀请，看房是要约，签协议就是承诺；但房子是不确定的，购买者也是不确定的，因而可以规避法律上的风险。
雷胜祖的辩护律师唐卫军认为，双方之间存在预约认购合同关系。“东部华侨城在二审的辩辞中否认雷先生与自己之间有合同关系。如果双方之间什么合同关系都没有，雷先生为什么要支付80多万元的诚意金呢？东部华侨城收钱的依据又是什么呢？”
“这个高尔夫VIP卡申请函里，哪有一点高尔夫的内容，这和其他要件组合在一起就是一个预约合同。”唐卫军说，“你不得不佩服他们动了脑筋。这就是房地产商为了逃避法律责任而设置的种种障碍。”
唐卫军表示，希望雷胜祖的案件能够为社会带来一些“示范效应”。目前，东部华侨城已停止对新入市项目收取诚意金的做法，并要求销售员对客户沟通时，不得提供价格导向和预判。当下，雷胜祖看好的那套房子已经上涨到4000多万元。(本文来源：财经网作者：慈冰王宁宁) |
