2010年又是一个可以载入中国房地产发展史册的年份。
密集调控是最显著的特征之一，前后两轮房地产调控贯穿了市场发展的全过程。“政策调控”与“房价过快上涨”两者之间互为因果，相辅相成，成为中国房地产行业发展过程中的一个奇观。
房地产调控从此前的一年一调，变为一季一调，调控的手段也逐步从经济手段向行政手段转化。这种变化不能称之为正常，但政策的频频出台也向社会释放了明确的信息：政府不希望房价大幅上涨，哪怕相关政策有负面影响。
实际上，政府对楼市的调控已经走过了最艰难的阶段。调控手段不但有短期的限购、限贷政策，还有体制方面的根本性变化。住房保障工作的大力推行就是最大的变化。
住房和城乡建设部部长姜伟新日前透露，今年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户；均超额完成年初国务院部署的任务。
根据规划，“十二五”头两年，保障性住房的建设量在1800万套左右。李克强副总理更是在公开场合宣布，2011年保障性住房要建设1000万套。种种迹象表明，未来我国住房市场唱主角的是保障房，商品住宅的份额将逐步缩小。
在这样的大格局下，所谓房价过高，上涨过快的问题迟早将得到解决。此前由于政府忽视住房保障责任，导致的居民低收入与高房价之间的扭曲关系将得到校正。
从市场发展情况看，2010年正处在保障房供应量还不足、市场化商品住房依然占主导、各项法律法规依然不健全的特殊阶段。商品住房依然是满足大部分人自住需求和部分投资需求的产品。因此，我们可以发现，无论房地产调控政策多么频繁、政策措施多么严厉，房地产市场，特别是住宅市场总体上依然呈现供不应求的态势。
从全国范围看，70个大中城市房价同比增幅都在7%以上，个别月份增幅在两位数以上。从区域看，东部地区依然是房地产市场的热点，北京、上海、广州、深圳等一线城市尽管在个别月份受到调控政策的影响，出现了销量下降，但价格方面却始终保持稳中有升，特别是在年末两个月，房地产市场再次进入了兴奋阶段，地王重现，楼市成交量环比暴增。按照今年的逻辑，接下来市场可能再次面对严厉的政策调控。
2010年的楼市毫无疑问打上了浓重的“调控”烙印，对于明年的走势，笔者认为要从以下几点着眼：
其一，货币政策紧缩，房地产市场将面临缺钱困境。12月份的中央经济工作会议确立了明年宏观经济政策基调是宽松的财政政策和稳健的货币政策。对应2010年“适度宽松”，“稳健”的实质就是紧缩。
年底央行接连提高存款准备金率和年内二次加息就是紧缩政策的实际表现，相信这仅仅是紧缩政策的开始。在这样的背景下，明年新增贷款将会收缩，融资成本也将继续提高。无论是开发信贷还是住房消费信贷规模都会下降，这将直接影响开发企业的资金链。房地产市场整体会面临缺钱的困境。
其二，房地产调控政策依然会延续2010年的风格。今年宏观调控是季度式调控，从实际执行效果看，短期效果还是比较积极的，在没有更好的长期稳定政策之前，明年房地产政策调控依然是以短期应急政策为主。只要房地产市场出现了非理性的繁荣，局部或全局的政策调控就有可能出现。房价与政策之间的联动关系依然会频繁上演。
其三，住房保障真正进入实际运行和分配阶段。2010年是新时期保障房大规模建设的元年，2011年则是保障房大规模配售或配租的元年。与此同时，保障房建设和供应结构也日趋合理，公共租赁房在2011年的建设比例将大幅度地提升，并有可能成为今后一段时间我国保障住房的主要供应形式。
其四，房地产企业发展模式发生重大变化，明年必须要有方向性的选择。由于未来住房市场的结构发生变化，保障房的比重将占住房建设比重的六成以上，相应的房地产开发企业、代理企业和中介企业业务结构和业务战略必须进行调整，否则将跟不上时代的发展和市场的变化。(作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监) |
