树欲静而风不止。对上海楼市来说，即将过去的2010年，房产税之风频吹，而“靴子”落地，似已越来越近。
日前，住建部相关负责人透露，明年将推行房产税试点。联系韩正市长在上海市经济工作会议上“做好房产税改革试点准备”的表态，以及重庆市人民政府公开表示“积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，可以预见，上海与重庆两地，极有可能被列入首批试点城市名单。
有消息称，上海和重庆上报的房产税试点方案，很有可能不一样。重庆是从高档房开始征收，上海可能先从新购住房征收。
“人均面积”或成要素
过去数月，上海市房管局的一个机构，颇引人注目。这就是被认为“为征收房产税铺路”的上海房屋状况信息中心，该中心目前正逐步完善。这可被视为一个搜索系统，通过它可以掌握上海目前所有的房屋状况的信息。这一中心的成立，既能“摸清家底”，为房产税何时出台、如何征收、怎样调整税率，提供决策参考，又能为房产税实施“落地”，提供一定的保障。
专家们认为，上海房屋状况信息中心的成立，弥补了此前房屋信息统计的“短板”。更重要的是，通过这个中心，可以比较精确地计算出不同情况下的“人均面积”，而这被视为征收房产税的一大要素。
如果房产税先从新购住房征收，那么除了“人均面积”，还有一些要素也是关键。比如，如何定义“家庭”，又如何确定“新购房产”的截止日期。对此，目前尚无官方说法。不过按此前“沪十二条”调控细则，“家庭”主要是指夫妻双方和未成年子女，如果成年子女买房算两个家庭；而网上签约日期，即为判断是否“新购房产”的截止日期。
存量房未必高枕无忧
目前，上海房产税方案中央并未批复，“沪十二条”的调控效果，还需时间验证。因此，沪版房产税具体条款仍可能出现变化。专家透露，即便上海房产税先从新购住房征税，也不意味着存量房产可以“高枕无忧”。如果初步调控效果不佳，存量房也可能被征税。
房产税试点主要是为了遏制房价快速上涨，使楼市健康稳定发展。从调控手段来看，房产税出台不是一成不变的，政府可根据市场情况，通过税率调节等“持续调控”。如果仅对新购房产征收房产税，不会起到积极效果。是否能像重庆那样，拟对存量高档房征收房产税，或许能调节房价。
当然，这其中存在“评估力量不足”的问题。一般而言，存量房征税是以“评估价”为计税基础，如果一套房“精准评估”需3个工作日计算，则“精准评估”出上海所有存量房的价格，需要数年甚至十几年。而高达总房价0.5%的评估费用，也是一大困扰。针对此，也有专家提出“模糊评估”，即以地段、房屋类型等为标准，按不同档次征税。
避免误伤自住消费者
在上海试点房产税，还有一些细节，值得关注。
近年来，上海完善住房保障体系与房地产市场体系建设，坚持的原则是“三个为主”，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主。因此，历来一系列房地产调控政策，都避免“误伤”普通老百姓。如果试点房产税，可以肯定的是将遏制投机性需求，普通市民不会受到太大影响。
而房产税税率，也有可能根据不同状况，累进变化。有消息称，根据拥有房屋套数的不同，年税率可从0.8%至20%征收。拥有房产越多，税率越高，以遏制投机性需求。
上海易居房地产研究院的报告显示，从国家层面来看，今年我国已经将房产税改革纳入发改委的年度工作计划，并明确表示要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。目前中央在选择出台时机，若明年春季房地产市场出现过热趋势，房产税出台的可能性较大。
保障房比房产税靠谱
12月26日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝走进中央人民广播电台直播间。在回答“房价总理说了不算，总经理说了算”的说法时，温总理明确表示“总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题”。
由此可见，落实保障性需求，才是调控楼市的“根本之道”。限购、限贷只是治标，只有着力推进保障房建设，才是楼市健康平稳发展的长久之道。从这点来看，保障房比房产税更靠谱。
上海这几年，也正在全力建设保障性住房。上海的保障性住房体系是“四位一体”，分别是廉租房、经济适用房、动迁安置房和公共租赁房。按照发展思路，保障性住房之间还将设置“旁通道”，相互转化。上海今年将有200万平方米经济适用住房竣工、403万平方米经济适用住房和806万平方米动迁安置房开工，明年将建设和筹措1500万平方米的保障性住房。
出于种种限制，可能试点的房产税方案，或许相对宽松，只是代表一种方向，未必会成为开发商们的“噩梦”。但可以肯定的是，如果上海能够完整建立保障性住房体系，那么房价调控的局面将彻底改观。
(本文来源：新民晚报) |
