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早报记者 徐晓林 图
摩根士丹利正在清理上海物业池。在外资纷纷加码内地的背景下，作为“在沪最大的全球地产投资者”，大摩此举意欲何为？
早报记者发现，2010年，大摩已经接连转让了浦东莎玛世纪公园服务式公寓及马当路项目三分之二股权，加上2008年、2009年已经抛售的四个项目，大摩七年前在上海构建起的庞大物业池已所剩无几。目前大摩手中持有项目仅有上海环球金融中心10%股份、上海世界贸易大厦、上海金桥国际商业广场等。
据不完全统计，近两年通过不断抛售上海物业，大摩已轻松赚得40余亿元人民币。
持续抛售
早报记者从第一太平戴维斯获悉，2010年12月份新加坡嘉茂信托投资基金在上海卢湾区马当路与徐家汇路交界处的项目中取得了三分之二的股权，项目包括一栋6层购物中心和31层办公楼。
该项目转让方正是大摩。2007年2月，大摩与永业集团投资近13亿元获得该商业用地，这是大摩首次直接参与项目开发。可惜苦等四年，项目至今未能上市。据称，此次转让，大摩以38.6亿元出手，相比于购地时投入的13亿元，翻了近4.5倍。
此前在2010年7月，大摩将浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目以12亿元转让给摩根大通旗下基金。项目原叫陆家嘴中央公寓，2006年5月份，大摩先后通过两次收购其4栋住宅，耗资共计7亿余元。
美国城市土地学会和普华永道对全球280多名房地产投资者调查访谈做出的《2011年亚太房地产市场新兴趋势》报告显示，中国内地，尤其是上海的房地产投资与开发仍然深受青睐。在其他知名投行图谋加紧进军内地楼市之际，大摩屡屡抛售优质物业，这让业内感到诧异。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对早报记者表示：“2008-2009年抛售是受金融危机影响。但现在抛售就有点反常，现在投行一般不会抛售物业，毕竟人民币正在升值并且将继续升值。”
狂赚40亿
早报记者发现，通过近两年的接连抛售物业，大摩也赚得盆满钵满。据不完全统计，进进出出之间，大摩已经狂赚40余亿元。
2010年通过上述两大交易，大摩共计已经有30亿元入账。而在2009年，大摩还曾先后通过整售或者散卖的方式，接连抛售手中持有的四个物业项目。
东海广场转让便轰动一时。2009年8月大摩成功将东海广场转让给SOHO中国，交易价格为24.5亿元。在业内看来，“这一价格也较为合适。毕竟握在手中近四年时间，租赁并没有太大起色。”2006年7月大摩以19.6亿元从绿城财团手中购得东海广场，整售之前只有30%出租率。锦麟天地的商铺部分已在2009年10月以4亿元价格转手给了一家新加坡基金；2005年以8．46亿港元取得的商业项目无限度广场，在2009年以14．2亿元价格出售给浙江开发商红楼集团。
杨红旭指出，投资机构都是以赚钱为目的的。2010年两宗交易可能达到了大摩的预期收益水平，并且还有其他外资机构积极接盘，价格谈判也相对容易，因此便毫不犹豫地转让。
“一般情况下，大摩会将项目持有约3-5年时间，然后开始寻找新买家。”杨红旭强调，“这也与他们一般是以基金的形式在海外募资有关，融资周期一般都是五年左右。到期时，大摩需要给投资者一个交代。”
早报记者也发现，上述几宗被大摩转让的物业，大摩持在手中的时间确实是3-5年。徐汇永新城服务式公寓SHAMA（莎玛）最短为3年时间，以无限度广场代表的商业项目持有5年。
莱坊房地产经纪（上海）有限公司研究及顾问部董事杨悦晨指出，大摩从前几年大规模购入转至现在的大规模售出，其投资策略确实有所改变。当然，从市场趋势来看，目前房地产基金公司对于投资物业的持有周期正在进一步缩短，在投资市场上，“快进快出”将成趋势。
以退为进？
在业内看来，大摩虽然接连抛售上海物业，但不会退出内地市场。
盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示，转让马当路项目可能与资金短期短缺有关。“其海外市场或许只有中国区域还在为其盈利。”
杨红旭认为，“这或与大摩判断房价将下跌有关。”大摩最新研究报告预计内地今年楼价将下跌15%，认为仍有选择性的吸纳机会。
雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗认为，大摩从2003年进入中国以来，在中国的很多项目上都倾向于3-4年升值就转手，加上金融危机，母公司急需把资金调回。同时，大摩的很多基金是不同财团支持的项目，不少机构投资人可能也受到金融危机影响，需要周转，迫使基金经理考虑处理在中国的物业。
而有人看来，大摩此举是在“以退为进”。一方面，此前建起的物业池已建仓3-5年，到时间需要清仓了，另一方面，抓住其他投资机构加码内地和国内企业和投资机构崛起扩张的热情，更容易高价转手。
值得注意的是，近期接手大摩物业的确是此类投资机构，如外资投资机构的新加坡嘉茂信托投资基金、小摩，国内本土企业如SOHO中国、红楼集团等。此外，国内保险资金也在积极寻找合适的项目。
“一线城市竞争越发激烈，大摩今后战略有可能转移到二三线城市。”杨咏诗强调。
“大摩可能会倾向于那些房地产价格相对还处于低位的二、三线城市。”杨悦晨强调，根据大摩以往投资偏好，其关注的物业类型估计还是集中在已建成的、目前表现一般，但是他们有信心通过改造提升品质的项目，包括商铺和写字楼在内的商业地产也将是大摩的关注点。
而这已有迹可循。在疯狂抛盘的同时，摩根士丹利却在南京做出了一个大手笔的交易：巨资参与了曾三度停工的南京国际广场，极少在中国公开露面的摩根士丹利房地产基金亚太区董事总经理Robert Naso亲自向媒体推介南京国际广场，同行的还包括大摩房地产基金中国区执行董事Denise Lau。 |
