新年伊始，上海市房管局网站上公布了上海公租房实施细则，即《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》。该细则规定的申请条件相比之前的经适房申请条件宽松了不少。
业内分析人士认为，由于目前公租房推出的体量较小，对商品房市场交易的影响非常有限，但随着保障性住房的加速建设，未来可望形成市场的价格基准。上海市以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置住房为重点的保障房体系已粗具雏形。
准入条件宽松
根据规定，上海公共租赁住房的申请条件包括：具有本市常住户口或持有《上海市居住证》两年以上，并连续缴纳社会保险金(含城镇社会保险)达到一年以上；已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米；申请时未享受本市其他住房保障政策。
但细则并未对申请人的户籍、收入和财产作出限制。
实施细则一公布，立即引发了热议。“办公室都在讨论公租房的事，按照现在这条件，我们办公室有一大半人都能申请公租房。可是有没有这么多房源满足我们的需求呢？”市民小陈表达了她的担忧。
上海知名房产专家蔡为民也在其博客中提出了质疑，“上述实施细则条件对于公租房适用对象过于宽泛，以此条件，月入万元以上的海归人士也符合申请资格。”
确实，如此宽泛的条件下，公共租赁住房供应是否能够跟上也是业内关注的焦点。
目前，上海第一批由市级统筹的公共租赁住房房源已基本确定，分别位于徐汇华泾地区和杨浦新江湾城，由原来的经济适用房项目转化而来，可提供超过5000套房源，将面向全市供应。预计最快今年上半年就可开始接受申请。
中国指数研究院华东分院研究副总监杜丙国向记者坦言，“此次公布的公租房申请条件比较宽松，基本无户籍限制、无收入限制、无财产限制。但是由于公租房目前推出的体量较小，且所处位置较偏远，所以能发挥的作用并不大。”
或形成价格基准
“房管部门已明确表示，公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。”杜丙国指出，这一说法要比之前对于公租房的租金预期要高，申请人从工作便利性、居住环境和租金三个方面综合衡量，不见得会舍近求远去租赁每个月便宜10%~20%的公租房，所以在租金方面对于市场的影响相当有限。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，“实施意见中所覆盖的非沪籍人士是目前上海租赁市场的重要群体，但租赁需求者一般对目标房源的交通条件、地域范围有着不同的要求，加上公租房的租金水平仅仅是'略低于市场租金’，未必能够吸引到大量的租客，对整个租赁市场的影响不会太大。”
21世纪不动产上海锐丰华泾分行经理夏文杰告诉记者，华泾板块内约88平方米的毛坯二房租金在1800-2000元/月，已属于较低水平。公租房对板块内租金的影响会很有限，但或许能起到积聚人气、配套优化的作用。
上海中原研究咨询部经理龚敏表示，由于目前公租房体量较小，对市场影响较小。但随着公租房的推出量不断增加，势必分流一部分租房需求，配合对应的投放规模，其低于市场价的租金也会对周边普通商品房租金水平起到基准定位作用，间接化解区域房屋买卖需求压力。
上海市住房保障和房屋管理局近日称，根据制订中的《上海市住房发展“十二五”规划》，“十二五”期间上海将建设筹措公租房(含单位租赁房)1000万平方米、约20万套(间)。加上目前已投入使用的各类单位租赁房项目，到2015年末，上海公租房总规模可望超过1500万平方米。
杜丙国表示，“十二五”期间，保障房的供应会持续放大，管理层对保障房的资源倾斜力度也在逐步加大。
保障房建设全面提速
据媒体报道，2011年中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。计划新增的400多万套住房中，公共租赁房将占主要部分。这意味着2011年保障性安居工程投资将超过1万亿元，占全国房地产投资规模的20%。
2010年12月22日，上海市长韩正向上海市人大常委会介绍，2011年全年，上海各类保障性住房将新开工和筹措1500万平方米，上市供应1150万平方米。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“这一系列数字都表明，中国保障房建设开始驶入'快车道’，并将落到实处。”
杨红旭坦言，“虽然保障性住房的政策在地方落实得不够彻底，但管理层对于保障性住房的工作抓得很紧，所承诺的开工建设量基本上能实现。”
去年12月的中央经济工作会议中也提出了“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”业内人士指出，这意味着房地产行业将从目前的几乎完全市场化向适度市场化转变。
全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵曾在媒体上公开表示，“'十二五’期间，全国各地的保障房，包括公租房与经济适用房建设量一定会全面加速。”
杨红旭强调，在上海市以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房为重点的四大分支构成的保障房体系已粗具雏形。
“随着保障性住房建设的提速，对于商品房市场可能产生分化的作用。由于分流中低端商品住宅需求，保障房建设对于中低端市场是利空，但同时又挤压中高档、大高户型、低密度住宅用地供应，对这部分市场略偏利好。(东方早报) |
