国资委严令之下，央企炮制“高价地”的时代刚刚渐行渐远，但由央企开启“楼王”时代却由远及近，进入人们的视野。
2010年12月28日，央企中化集团旗下中化方兴开发的金茂府项目正式面市，这个未来售价恐将在4.5万元/平方米左右的“豪宅”项目，即是脱胎于北京昔日的广渠路“高价地”。2010年，中化方兴在40亿元以上的不断加价，最终让信心满满的潘石屹败兴而归。
中化方兴的金茂府并非惟一心向“楼王”的央企。在重庆，与香港开发商九龙仓联手拿下江北嘴地块的中海地产，也正试图将这块曾创下重庆江北嘴土地价格纪录的地块，打造成属于整个中国的“滨江豪宅”，其售价可想而知。在北京，另外一家央企中信集团和旗下的中信地产，则以北京截至目前最高的超过60亿元的价格，拿下了备受瞩目的中服地块，成为又一任“高价地”桂冠的享有者。
在集体退却了“高价地”的热情之后，央企的“楼王”诉求，似乎正在形成一个新的轮回。
“高价地”变楼王
时隔一年，曾经的北京广渠路“高价地”，终于面市。2010年12月28日，中化方兴地产对外宣布，脱胎于广渠路“高价地”的金茂府项目，将于2011年4月开始陆续对外销售。在金茂府售楼处对外开放的仪式上，中化方兴相关负责人表示，金茂府的未来销售价格还未最后确定，但基本会以4.5万元/平方米的价格起售。
北京市住建委批准预售的相关信息显示，金茂府可预售房源为982套，其中包括廉租住房为332套。中化方兴地产于2010年拿下该地块，总价40.6亿元，按照控制性规划计算，其楼面成本价已经超过15200元/平方米。
2010年是各一线城市“高价地”纪录被频繁刷新的一年，北京、重庆、南京、杭州等地的“高价地”纪录相继被刷新。世联经纬房地产研究机构董事总经理孙玉飞告诉记者，一块公开出让的净地从拿地到面市销售，基本需要一年零三个月的时间左右，因此，2011年，将是“高价地”项目的集中销售阶段。
“2010年很多'高价地’的得主都是央企，因此，2011年在由'高价地’转化成楼王的现象中，央企将占有很大的比例，甚至央企从追逐'高价地’到追逐楼王，可能将成为一种'现象’。”孙玉飞向记者表示。
中化方兴并不是惟一的将“高价地”转化为楼王的央企。2009年，央企中国海外下属的地产企业中海地产，与香港地产开发企业九龙仓联手以40亿元的创纪录价格在重庆江北嘴拿下A\B\C三块地块，一度为重庆“高价地”。当下，借势重庆两江新区获批的利好，2011年4月开始，该“高价地”项目将分别以“国金中心”、“寰宇天下”“紫御江山”的名称，进入市场销售。
重庆地产界普遍认为，以寰宇天下的豪宅物业类型分析，结合其楼面成本价，其售价应在25000元/平方米，这一售价，将成为重庆豪宅的新标杆。“在此之前，重庆豪宅的最高售价，在18000元/平方米左右。”孙玉飞告诉记者。
区域房价控涨压力
“央企'高价地’在2011年集中进入销售期，有可能会进一步拉高区域内的房价。”杭州萧山房地产经济公司副总经理周波向记者分析。依照他的经验，“高价地”出炉之时，周边的二手房价一般会迎来10%～20%不等的上涨，而当“高价地”项目进入销售期后，一旦定价超出区域内的平均价格，通常会导致区域内的新房价格再次上涨。央企的“高价地”亦不例外。
北京市房地产交易管理网的统计显示，目前，北京CBD区域内的主要标杆项目，销售价格在35000元/平方米至39000元/平方米。万科蓝山苑从2010年11月25日获得预售许可证至12月9日，成交22套，成交均价39990元/平方米，相比5月份的38597元/平方米有轻微上涨。
“在目前北京市政府落实楼市调控的背景下，CBD区域内以及周边的房价，在过去5～8个月的时间中，并未有大幅度的上涨。比如万科蓝山苑项目，5个月的时间，房价上涨只有在1000元左右。”联达四方经济公司总经理杨少锋向记者表示。
然而，随着中化方兴金茂府项目逼近入市，一度稳定的区域房价，再次面临压力。“如果金茂府以45000元/平方米的价格入市，日后销售价格还有上涨的空间，届时，仅这一个项目的对整个区域房价的上涨的拉动作用，就不可小视。”一位不愿具名的房地产经纪公司老总向记者表示。
记者向三位准备在2011年在北京东四环、东五环开盘的开发企业询问其定价策略，他们都表示，将要参考金茂府的开盘定价和他给区域房价带来的上涨幅度，而目前，金茂府周边的房地产经纪公司门店均反映，近期二手房的挂牌价格，已经出现的略微的上涨。
中海地产和九龙仓在重庆江北嘴的项目定价，也超出了目前江北嘴乃至重庆的住宅平均价格。“寰宇天下和紫御江山都将把重庆的住宅价格带入一个新的阶段，江北嘴对于投资者的利好，将通过这两个项目的定价，彻底释放出来，从而使整个重庆的房价进入新的阶段。”
央企逐利冲动
2010年，由于央企在当年第一季度，在土地市场上的攻城略地，迫使国资委出台非主营业务央企退出地产业务的行政命令。此后，国务院分别在国十条、国五条中相继提出，严禁非主营业务的央企进入房地产市场。
此后，中石油、中石化、中远集团等央企，相继退出房地产开发业务领域，央企的“高价地”生涯也自此告一段落。“但是，对于历史已经遗留下的央企手中的'高价地’出口问题，将使央企从'高价地’追逐转向楼王追逐成为一种现象。”杨少锋向记者表示。
他认为，央企追逐“高价地”所导致的手中土地拥有的较高楼面成本价，将会与目前国务院、国资委一直在房地产领域强调的央企社会责任形成矛盾，从而使央企在房地产的问题上，陷入进退维谷的境地。
记者了解到，中化方兴拿下的总价40.6亿元的北京广渠路“高价地”，其楼面成本价已经超过12500元/平方米；而中海地产和九龙仓在重庆江北嘴拿下的“高价地”，其楼面成本价，也已经超过8000元/平方米。
然而，尽管如此，央企房地产定价与社会责任定位的所产生的矛盾与冲突，也十分明显。“通常房地产的楼面成本价之外，建安成本5000元/平方米已经很高了，那么即便如此，也不会有超出地价3倍以上的定价。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
“4.5万元每平方米还算保守？”金茂府周边某中介公司人士表示，周边几个高端楼盘二手房房价售价才3万元/平方米左右，“金茂府”将再度推高区域楼价———关键，这一次楼王的主人是央企。(经济参考报) |
