网民:买房等于交70年租金?

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-1-18 14:55:59  兰格钢铁
    据报道,2011年上海土地交易市场首拍落幕,但其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。网友们掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

    70年后房子会否成“空中楼阁”

    有网友称,无论是“出让人无偿收回”,还是“出让人收回并补偿相应残余价值”,与现有国家法规中“按照国家有关规定自动续期”、“无偿自动续期”的规定,显然完全不同。若上海这个规定得到承认并落实,那将意味着,卖完地的地方政府在70年后又可以将所售土地收回来,重新再卖一次。

    70年后,我们的房子会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”?这一直是横亘在公众心头的不动产忧虑。这个最受关注的核心问题至今也未得到明确。“出让人收回”甚至是“无偿收回”的上海新规,让人顿感振聋发聩。试想,土地70年后将被政府收回,房子成为“空中楼阁”,现在的房价岂不是被严重高估了,买房炒房岂不就是股市中的博傻游戏?

    “无偿收回”让人无法再选择性忽视土地租期的风险因素,同时也彻底打破了买房人对于必定获得政府保护的乐观和幻想。因为,房子建在出让人将到期收回的土地之上,是和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”,而且贬值速度更快。

    “自动续期”是“无偿”还是“有偿”

    有网友分析称,《土地管理法》草案中并未明确“自动续期”是“无偿”还是“有偿”。事实上,土地使用权续期问题并非因《土地管理法》修订而产生。国务院于1990年5月19日颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,第12条明文规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”这一规定使得在中国内地发生的商品房买卖事实上都成了“使用权租售”,业主实为“承租人”,只不过是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。这一规定明显违背公平原则,因而自通过之日起就备受质疑。经过反复的立法博弈,八次审议方获通过的《物权法》终于在法律层面对此进行了校正。该法第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

    根据“上位法优于下位法”的原则,作为国家基本法律的《物权法》要优于作为行政法规的“暂行条例”。住宅建设用地使用权“自动续期”事实上已经取代了之前的“到期国家无偿收回”。但《物权法》所规定的“自动续期”并未明确是“无偿”还是“有偿”。如立法欲明确为“有偿自动续期”,还需要明确“有偿”的计算标准。

    公权决策不能把民意甩到一边

    有网络文章认为,若不能公平合理地解决土地使用权的“70年大限”问题,本已饱受煎熬的房地产业必将再受打击。房价本就高企,续期的费用无疑仍要列入房价。若是象征性地交费续期还好,一旦费用偏高,必将招致民怨沸腾。

    与其将来面对激烈的社会冲突,不如尽早公开草案,引入立法博弈,并以此来争取更多的民意认同,防范潜在的社会风险。当务之急,立法机关应广开言路,面向社会征集《土地管理法(修订草案)》,对初选入围的草案不论制订者为何方,都应及时公开,供民众参与讨论。《土地管理法》修订不能再走“部门立法”的老路了。

    另有网友认为,出台“土地期满无偿收回”规定,事前应向社会公开信息,广泛听取民众的意见和建议,并在采纳民众合理建议、完善法定程序后才能实施。上海国土部门“不宣而战”的举动,与其说是一种来自出让人的风险告知,不如说是一种不公平,是违法。它的最大的不足,不在于它是否过于简单,而在于是否给了所有参与土地交易的人发表意见的机会。
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